我国住房租赁市场正经历深刻的调整与变革。这一过程中，资产托管和公募REITs（不动产投资信托基金）的兴起，为行业转型升级注入了新的活力。在日前举行的自如资管业主开放日上，自如集团董事长兼CEO熊林表示，当前租赁市场已经进入新的阶段，需要更清晰的运营模式和成本管理。“每一分钱、每一个项目的质量、每一个客户的获客成本，甚至每一次的退出时间，都要控制得更好。”

“从供给侧看，很多商办类资产运营效率在下降，不少写字楼、园区办公招租面临困难。部分城市住宅类资产因为‘老旧’，受客户欢迎程度也在下降。”自如资管总经理孟月表示。

孟月同时强调，尽管整体租赁市场面临一定压力，但集中式长租公寓的需求却在悄然增长。客户不仅关注租金价格，更加看重入住品质和服务体验。为满足客户需求，自如通过托管模式帮助业主提升资产管理效率。目前，自如已与230个业主合作，管理了400多个项目，借助品牌、系统和运营团队，帮助业主实现资产的经营管理。

在孟月看来，这种模式下，业主没有免租期，全程交付不需要操心，可以快速地帮助业主把其处于低效或闲置状态的物业，通过定位、设计、装修、管理运营等提升效益。如果达到一定的回报要求，还可以发行公募REITs。

实际上，在租赁市场中，公募REITs无疑是推动物业增值的重要工具。

中联前源不动产基金管理有限公司不动产金融执行总经理肖雪介绍，目前，国内市场已上市保租房REITs共5单，合计发行规模约80.56亿元，且价格均明显上涨。“平均增值率达到6.86%，系产权类项目中最高，反映出市场的青睐。”

在肖雪看来，公募REITs不仅拓宽了资金来源，优化了融资结构，对于提升投资者信心、推动租赁住房市场的发展亦有着积极影响。

值得关注的是，在租赁住房资产REITs上市过程中，其发行价格的确定、价值的判断等都要借助于房地产评估机构的深度参与，可以说，物业评估贯穿于REITs运营的始末。

戴德梁行估价及顾问服务部助理董事董一凡表示，土地使用年限与物业评估之间存在密切关系，一个物业的现金流表现直接影响其估值，“我们做了一个模拟测试，50年使用年限的一个物业，如果运营第一年产生现金流，租金按每年3%增长，前30年估值是上升的，但是在后20年，估值掉得非常厉害。”

他同时指出，有效的现金流预测和合理的折现率也是影响评估成功与否的关键。事实上，发挥金融工具的匹配性，促进投融资良性循环，对于支持住房租赁市场稳定健康发展意义重大。

据了解，自2011年成立以来，自如经历13年发展，已经成长为入驻8个国家和地区、覆盖81个城市，累计服务百万业主、500万租客的机构化住房租赁平台。在13年间，自如紧跟市场变化，围绕租住生活不同领域，一方面通过自如长租、自如资管、曼舍等品牌深耕不同类型房屋资产托管业务，另一方面持续投入市场化生活服务品牌“自如家服”、艺术智能整装品牌“智爱家”、自如网以及一体化智能家居服务品牌“灵之智能”，积极探索长租机构发展边界。