摘要：入华20余年，凯德低调地成为拥有购物中心数量最多的外资地产商，但光鲜的背后凯德也在承受高管频繁流失、运营的压力。

    在轻资产模式上一直被视为标杆的新加坡地产巨头凯德却出现了重大失误。在筹备了三年的凯德MALL天宫院项目被曝停工、撤资后，凯德方面也许没有想到自去年退市后，会以这种方式再度被外界关注。入华20余年，凯德低调地成为拥有购物中心数量最多的外资地产商，但光鲜的背后凯德也在承受高管频繁流失、运营的压力。

　　持续稳健策略

　　天宫院项目的停滞，让凯德MALL以一个烫手山芋的角色重回公众视野。在去年遭遇退市后，凯德商业板块变得更加低调。北京商报记者兵分多路对凯德在京项目进行实地走访看到，目前各个项目都在正常运营，中规中矩的运营策略让凯德MALL收回了很多家庭客群，这也是多数门店餐饮、儿童业态火爆的重要原因。

　　以凯德MALL西直门店为例，该门店位于西直门交通枢纽的核心商圈，2007年开业，建筑面积8.3万多平方米，共七层。定位于年轻时尚，主要目标客群为都市白领及“80后”、“90后”等年轻时尚人群。北京商报记者调查统计发现，该门店目前拥有约169个品牌，其中包括烘焙、咖啡在内的餐饮品牌数量占总品牌数量的近20%，共计约33家。居住在西直门一带的消费者李先生对北京商报记者表示，凯德MALL西直门店虽然是时尚、潮流购物中心，但品牌大多围绕餐饮升级，零售品牌吸引力比较有限。

　　在社区型购物中心项目方面，凯德MALL太阳宫店颇具代表性。据北京商报记者了解，虽然该门店沿用凯德一贯重视地铁商业的传统，坐落于地铁10号线太阳宫站之上，并辐射包括西坝河东里、曙光里等成熟社区，以及新纪家园、UHN国际村等高端小区，定位以年轻时尚及家庭消费为主。不过，该购物中心却始终不温不火。北京商报记者发现，这里也出现了零售、餐饮运营两重天的局面。商业地产界人士向北京商报记者透露，商业地产“科班生”出身的凯德商用目前在国内市场颇具规模，其商业项目多年前便已成为行业标杆，更侧重稳健型策略。针对凯德商用近年发展状况及未来战略等问题，北京商报记者昨日致电凯德方面相关负责人，但截至记者截稿时，暂未收到其相关回复。

　　谁来扛起大旗

　　凯德旗下拥有两条购物中心产品线：凯德MALL和来福士。相比高速扩张的凯德MALL，来福士产品线更加理性。目前，凯德在中国7个重点城市稳健布局了8座旗舰综合体来福士项目，已经开业运营的上海来福士、北京来福士都已实现高出租率、高回报率的业绩。整合了集团最优质资源的来福士品牌资产，也被视为凯德未来贯彻综合体战略的重要支撑。

　　在东直门来福士，主要目标人群锁定在25-45岁的中高端消费者，与同样坐拥东直门交通枢纽的银座购物中心有明显的定位错位。北京商报记者日前走访看到，北京来福士广场内有Armani Exchange、Retro+、Bershka等国际知名服饰品牌。在上海来福士，由于位于人民广场核心商圈，定位和品牌层级更高，有Kate Spade、Vivienne Westwood、Michael Kors等。

　　根据凯德集团官网显示，目前来福士项目仅在北京、上海、成都等7个城市共设有8家门店，其中上海为两家，选址均为城市核心商业区。预计从2015年到2019年，建设中的杭州、深圳、上海长宁和重庆来福士将陆续竣工入市，总建筑面积将超过310万平方米，创造资产价值620亿元。不过，在凯德MALL天宫院项目出现问题后，来福士产品线是否能按预期计划进行也存在变数。

　　在港退市引猜想

　　在京拥有最多项目、国内体量最大的外资商业地产品牌、以轻资产模式快速拓展市场、推特色商业增强品牌竞争力，上述的每一个标签都预示着凯德一直走在商业地产行业前列。不过，一位资深业内人士则向北京商报记者透露，看似光鲜的凯德商用近年来已经开始走下坡路。

　　从凯德商用退市前的财务数据上看，虽然仍能保证正向营收，但在增速上已显出颓势。2011年凯德商用在港交所完成上市，当时该集团除税及少数股东权益后利润为4.56亿新元(1新元约合4.6元人民币(6.2085, -0.0005, -0.01%))，较2010年财政年度的4.219亿新元增加8.1%；息税前利润为6.019亿新元，同比增长27.4%。

　　不过，从2013年起，凯德商用增速明显放缓。财报显示，2013年度凯德商用实现收入3.8亿新元，同比上涨5.3%；息税前利润为6.8亿新元，同比上涨10.3%。而到了2014年一季度，凯德商用实现收入1.25亿新元，同比增长4.8%，在中国地区除税及少数股东权益后利润为2585.9万新元，同比下降7.6%。

　　面对不断下滑的业绩，去年7月在港上市不到三年的凯德商用正式摘牌。凯德集团称，将凯德商用私有化是为了增强集团在房地产综合体开发方面的竞争优势，同时以更精简的组织架构、更多元的投资组合获取资本市场的青睐。但也有业内分析人士指出，凯德商用私有化，表明凯德商用在资本市场上的融资功能并未如预期发挥。

　　“过去几年间，凯德商用很少在城市扩张上做出突破，而是深挖已开发的城市。”中国商业地产专家王永平表示，电商的冲击是每个购物中心都无法规避的问题，随着实体商业密度的缩小、竞争加剧，凯德商业保持谨慎态度进行扩张是正确的选择。同时，凯德商用作为一家外资企业，通过拿地自建项目，从操作流程上看，也是其扩张速度略显缓慢的原因。

　　危机仍在持续

　　从业绩增速放缓、在港退市，到高管接连离职、被挖脚再到天宫院项目停滞，凯德也在遭遇着多重挑战。据北京商报记者了解，凯德集团高管团队近年来流失明显。据不完全统计， 2002年，时任新加坡凯德置地中国控股集团北京地区常务副总经理的毛大庆出走万科，2007年，凯德中国西南区总经理职务的韩德明辞职， 2013年，凯德置地深圳来福士项目总经理李程离职，今年5月7日，原凯德商用中国华中区区域总经理李楠接任龙湖商业地产总经理职位。据一位猎头介绍，有凯德从业经验的商业人士很容易被挖角，万达[微博]、红星商业等高管很多都来自凯德。有业内人士透露，凯德的人才大量流失或许因其收入水平不高不低，比较稳定，与凯德相比，从开发阶段过渡到运营环节的企业更缺人才，开出的待遇、条件也会更好。

　　来自于《中国商业地产2014/2015年度研究报告》分析认为，2015年，中国商业地产发展将呈现出主流开发模式由“住宅依赖”转向“产业依赖”、商场由“经营商品、经营品牌”转向“经营消费者”、商业品牌由“重规模”转向“重创新”、开发商由“重资产”转向“轻重资产并行”四大趋势。但无论主流开发模式如何转变，最关键的仍旧是人才的发展。业内专家认为，因商业地产的特殊性对人才的要求高，目前掌握着商业运作、投融资方面的知识，又能对国家政策走势有研究和判断的商业地产的复合型人才稀缺。

　　北商商业研究院专家认为，包括中粮集团、万达集团等国内知名商业地产集团均在不断调整战略，凯德商用则依然保持着行业标杆、胜利者姿态沉睡于“功劳簿”上，极力维稳、固守陈旧发展战略。或许目前的高管离职、项目工程停滞只是问题集体爆发的前兆，如若长此以往凯德将失去曾经的优势和地位。