曾经香饽饽的房地产信托，近来成了“烫手山芋”。继去年长昊1号受光耀地产债务牵连、长盈66号融资方董事长跑路事件之后，今年2月份华澳国际信托有限公司（以下简称“华澳信托”）再次发布公告，华澳·长昊27号广州潮流站集合资金信托计划（以下简称“长昊27号”）一、二期信托单位将延期2个月。此外，该产品三、四期也已到期，截止目前仍无音信。对此，在接受《经济参考报》记者采访时，华澳信托表示，根据合同赋予融资方的权利，该产品是4月17日到期。华澳计划在到期日为投资者兑付本金收益。
长昊27号期延2月
华澳信托2月17日在其官网公布的长昊27号广州潮流站项目延期公告中称，截至本公告日，信托运行正常。目前本信托的各种保障措施有效、合法，均未发生变化。根据信托合同第四条第（二）款约定，现本公司宣布：本信托计划第一期和第二期信托单位的存续期限延长2个月，延期期间受托人亦可根据项目实际情况提前终止本信托计划。第一期和第二期优先级信托单位自各期的延期开始日起（含）至延期终止日止（不含）期间所对应的预期年化收益率不变。
“自己投了300万元，其中有200万是借父母兄弟姐妹的钱。本应在2015年2月18日到期的，可华澳信托在2月17日表示，可按合同延期2个月。”一位购买了长昊27号产品的投资者表示。他认为，虽然信托公司的公告称“截至本公告日，信托运行正常。”但到今天为止，延长的2个月又要结束了，还是一点消息都没有。
其实，更让投资者感到不安的是，本次延期公告仅是针对长昊27号第一期和第二期信托单位。而长昊27号四期于2014年3月21日募集完毕，也已经到期。“现在长昊27号的三期、四期都到期了，可信托公司连个说法儿都没。”对此上述投资者忧虑地说。
公开资料显示，长昊27号信托计划于2014年02月18日成立，存续期12个月，本信托计划信托单位总份数为60，010万份。信托募集的资金主要用于以10万元受让广州泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信物业”）100%股权并向其发放6亿元股东贷款，资金用于广东省广州市天河区体育东路39-45号地下室（1486平方米）、首层（面积3275.08平方米）、二楼（面积3231.8平方米）及三楼（面积3486.09平方米）“潮流站”购物广场收购及后续升级改造。
值得一提的是，《经济参考报》记者此前从内部人士获悉，华澳信托此前与投资者还签订了一份“T2类信托单位赎回退出支持函”。该函称，为实现投资者按时退出信托计划之目的，华澳信托承诺在投资者所持T2类信托单位赎回封闭期满且投资者向信托公司发出赎回申请后，按信托合同约定的赎回价格、未分配信托收益计算方法和支付方式将全部赎回资金和截止赎回开放日尚未分配的应分配信托利益付至投资者指定的信托利益账户。
该内部人士透露，“由上述赎回退出支持函可以推测，这次长昊27号或是因为华澳信托人事变动，导致没做好赎回接盘准备造成延期。”不过，该内部人士也坦言，“这个支持函不一定会有效力。”
对于这一情况，华澳信托回复《经济参考报》称，华澳信托重视对信托项目的投后管理，成立资产管理部与业务团队一起负责投后管理。潮流站该项目资产抵押率较低，对投资者有利，且所处位置为天河商圈核心，价值较高，但企业运营项目存在多种外部性挑战需要努力管理，根据此情况和合同给予融资方的合法权利约定，在约定分配到期之前，在企业提出申请后，我司依据信托合同的相关约定，向投资者公告信托计划延期2个月。一些位于上海的资深投资者在到访并深入了解项目情况之后，表示信任华澳信托的风险管理能力，并将继续持有该项目产品到期，还将投资华澳信托的其他新发行信托产品。
华澳信托强调，经过华澳信托和企业的努力，同时得益于该项目本身的较高市场价值，目前，各项工作正在顺利推进中，已找到新的融资方，预计本信托计划将于延期期限到期前完成信托资金的兑付。
风控成疑 华澳兑付能力垫底
据长昊27号信托推介材料显示，该款产品风控措施主要包括，优劣比9：1的结构化设计和广州盈斯国际贸易有限公司，以及泽信物业和股东提供连带责任担保。而产品预期收益率方面，则以300万元为分水岭。100万至300万元为10.5%；单笔认购金额在300万至1000万元之间则为11%；1000万元及以上则协商解决。
对此，新浪仓石研究中心认为，作为房地产项目，这款产品预期收益率较高，期限较短，项目交易对手实力较弱，即便有股权质押、关联方连带责任担保、实际控制人连带责任担保等增信措施，在风控方面也还有一定难度。
其实，华澳信托兑付风险绝非上述孤例。公开资料发现，华澳信托今年以来被曝出的风险事件中，涉事融资方多为房地产公司。譬如，去年5月份，华澳信托因身陷光耀地产债务漩涡，紧急诉讼多家公司以求自保。此后，华澳信托又因长盈66号金世纪项目融资方董事长“跑路”陷入危机。
值得关注的是，上海交通大学中国金融研究院此前公布的国内首份《信托公司兑付风险评价报告》显示，在调研的60多家信托公司中，在以经营环境、资产管理能力、风险管理能力和隐性担保能力等为考核指标进行综合评比中，华澳信托的兑付能力在总体排名中倒数第一。
对此，华澳信托称，该公司对存续项目的管理已实现专业化、全面化、精细化。新任管理团队陆续到任后，去年10月份已专门设立了资产管理部负责所有存续项目管理以及风险处置，每个存续项目都由专人负责监控存续阶段各类风险点，实时更新风控措施落实情况、监管指标执行情况，并定期更新交易对手及担保方财务数据及财务指标、证照年检情况、贷款卡信息情况、项目实施进度、抵质押物再评估及手续办理情况、信用等级评定情况等，全面监控存续项目存在的风险。同时，我公司已制定了严格的双线检查制度，业务人员以及存续管理人员均需根据一定频率开展现场检查及非现场检查，以及时对存续项目风险进行识别和预警。
华澳信托同时表示，经济下行的形势下，金融机构难免会面临交易对手出现信用风险的情况，但重要的是能及时预警、及时处置，尽一切可能保障委托人的利益。去年5月份的光耀地产债务事件，我公司通过及时进行风险处置，目前已完全化解，委托人的利益得到保障。而长盈66号金世纪项目融资方董事长“跑路”事件系个人行为，借款企业原本自身经营正常，目前虽然受负面舆情影响，但该项目信托收益至今均正常兑付，华澳信托将继续负责做好投后管理，关注企业运营，做好受托人职责。
对于这一事件的进展，《经济参考报》记者将继续保持关注。
