摘要：分析认为，2015年全国楼市去库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数。

    业内人士认为，2015年全国楼市去库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数。

    楼市“9070”国策实施10年后开始退出

    四川等省份启动楼市“去行政化”

    一项在全国被执行了10年的楼市政策，正在从部分地区开始逐步退出历史舞台，这就是楼市的“9070”政策。

    所谓“9070”，是指2005年为调控疯狂上涨的楼市，国家9部委联合发布的“国六条”，其中明确规定“套型建筑面积90平方米以下房型比例不低于70%”的政策，此后长期执行。

    不仅如此，包括关于境外人员购房限制等一系列有关楼市的政策，都有被废止的可能。

    在目前“去库存”的重压大背景下，自去年以来，中国楼市的政策环境已经在逐步发生变化。从2014年6月的部分城市取消限购，到2014年9月松绑楼市限贷，直至今年初的调结构、去库存，很多地区都启动了多轮救市。

    不过，面对部分城市的多轮刺激，房地产市场会应声而变吗？

    四川公开表态楼市“去行政化”

    日前，四川住建厅有关负责人公开表示，过去90平方米以下房屋，须占全市或某项目建筑面积70%以上的规定，将被中止。

    “调整 9070 政策有利于优化产品供应结构，满足市场需求。”这位负责人指出，为去行政化，四川省将对地方政府住房消费政策进行一次集中清理，全面取消限购、限价等行政干预政策。

    根据四川住建部门部署，目前四川正在全省范围内开展楼市去行政化，四川计划，将去年只有10个左右的市、州出台的楼市“微刺激”政策推广到全省绝大多数市州。

    1月21日， 资阳市公布了楼市“20条”措施，其中除了调整公积金贷款、降低首套房认定门槛、落实购房税收金融等措施之外，记者还注意到，这“20条”中还包括了“购房直接奖励现金、取消境外机构在当地购房限制”等多项新措施，尺度之大远超其他地方。其中“买房奖励现金”一项的具体规定是，凡在资阳市主城区购置首套房(限价房和安置房除外)的居民，一次性奖励7000元。

    资阳市房管局有关负责人告诉《中国经济周刊》记者，这一情况属实，购房优惠期只有一年时间，政策此举是为了保证房地产市场平稳健康发展。

    继“去限购”、“去限贷”后，目前主打“去库存”

    不仅仅是四川，全国多个地方也同样出台了救市措施。记者了解到，厦门从1月16日起，思明区、湖里区144平米以下商品住房取消限购措施，由于此前其他区域已经取消了限购，这意味着厦门将全面取消商品住房限购措施。

    另外，绍兴日前也出台了以购房税收补贴为主的楼市刺激措施，而海南省正按照“一升一降一优”的要求，增加经营性房地产开发，降低纯商品住房比例，优化房地产空间布局，并抓紧研究出台产权式酒店管理暂行办法，推动海南房地产业保持平稳健康发展。

    有业内人士指出，从这些地方救市措施来看，在去年6月去限购、去年9月去限贷之后，今年的第三轮刺激政策逐步转向于调结构去库存，如四川取消“9070”政策，海南调整房地产各类物业的比例等都是如此。

    有意思的是，住建部部长陈政高在去年底全国住房城乡建设工作会议上也表示，2014年及时调整了限购、差别化信贷等方面的政策，2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展。同策咨询研究部总监张宏伟对此向《中国经济周刊》表示，这意味着2015年去库存依然是楼市主线。

    商品房成交额6年来首次下降去库存、降房价、并购或成新常态

    国家统计局日前公布，2014年，全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%是最近6年来商品房成交量和成交额的首次下降。

    与此同时，据国家统计局公布，2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%。

    在谈到2014年房地产市场情况时，陈政高部长指出，“今年房地产市场供求状况发生了一些变化，但房地产在国民经济中的地位和作用没有变。”

    四川省住建厅有关负责人曾公开表示，2015年将针对房地产市场推出多重利好政策，以力争2015年完成房地产开发投资4800亿元以上，同比增长10%。

    同策咨询研究部总监张宏伟表示，从他们监测的2014年12月份36个大中城市存销比指标来看，一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间，但是，库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。

    国家统计局的数据显示，2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比2013年末同期增加12874万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1352万平方米，办公楼待售面积增加202万平方米，商业营业用房待售面积增加361万平方米。

    张宏伟说，这表明楼市库存依然在持续增加，尽管去年以来多个地方政府取消限购限贷等来刺激楼市，但没有改变大部分城市库存较大的市场现状，“去库存”仍然是市场主旋律，房价在今年内仍然有下行压力。

    此外，在多位业内人士看来，中国经济由高速增长转为中速增长将成为“新常态”，也意味着继续推升楼市基本面回升的动力有限，2015—2016年期间楼市需求动力不足的问题还会表现出来。

    不过，尽管大势低迷，但部分龙头房企，则表现出了较高的成长性。据华夏幸福日前公告，公司2014年实现销售额512.5亿元，销售面积581.5万平方米，同比分别增长37.0%和66.3%，超额完成500亿元目标。1月5日，万科发布公告称，2014年全年，万科累计实现销售面积1806.4万平方米，销售金额人民币2151.3亿元，分别比2013年同期增长21.1%和25.9%。华夏幸福有关负责人向记者表示，该公司的走势好于行业一般水平，预计2015年会继续稳中求进。

    张宏伟表示，全国总体销售量出现了下降，但龙头房企则普遍销售增长，这意味着中小房企的生存空间继续受到压缩，中小房企倒闭、破产以及并购将会成为新常态。