摘要：资金成本不断增加以及销售的持续不畅，正在令上市房企的净利润受到侵袭。
资金成本不断增加以及销售的持续不畅，正在令上市房企的净利润受到侵袭。即便是销售业绩超过同行业总体表现的金隅地产也受到了净利润下滑的困扰。金隅股份不久前发布的公告称，公司预计2014年实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比减少25%左右，这与金隅地产在北京楼市销售额稳居三甲显得极不协调。
房企净利半数下滑
截至1月19日，据Wind资讯统计数据显示，沪深两市共计36家上市房企公布了2014年年报业绩预告，其中7家房企预告净利润亏损。按照预告净利润同比增长下限来看，净利润同比下滑的企业达17家，占比近五成。
目前，在A股上市的房地产企业共有133家。截至1月12日，有29家上市房企公布了2014年销售业绩。29家企业中仅10家企业完成各自订立的销售目标，其他19家企业的销售情况并不理想。
统计显示，与千亿房企维持高速增长不同，多数房地产企业2014年业绩完成并不理想，多数企业未能完成此前设定的年度销售目标。
“事实上，关于净利润下降或者亏损的原因基本都与2014年房地产行业颓势有关，销售价格下行、毛利率减少、销售不力导致项目存货增加，进而加重企业资金压力，进一步侵蚀净利润额度。”一家开发商负责人表示。
专家指出，虽然36家房企不能代表A股133家房企的整体表现，但在一定程度上折射出房地产行业整体利润率下行的现象。去年商品房成交总体较为低迷，由于房价快速下跌，而地价并没有出现回调，因此房地产行业的整体利润率有进一步恶化趋势。此外，一些企业采取“以价换量”的销售策略也压缩了不少房企的净利润。
金隅销售涨净利降
但并非所有房企净利润下滑都与销售下滑直接相关，金隅地产销售额上升，净利却不升反降。
刚刚公布的金隅股份业绩预告称，公司预计2014年实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期的32.15亿元相比减少25%以内，即24.11亿-32.15亿元之间，对应每股收益0.5元-0.67元，业绩低于市场预期。
记者了解到，金隅股份业绩主要由地产和水泥两部分组成，其中水泥板块业绩增长相对平稳，而净利润下滑主要受公司房地产部分净利润下滑影响。
对此，金隅地产表示，一方面受房地产行业持续宏观调控政策影响,近几年房地产市场需求受到抑制,商品房成交总体较为低迷；另一方面，公司房地产板块存在部分非全资企业，且结利情况受各主要区域房地产项目竣工交付进度影响较大，因而各年度收入和利润分布具有不均衡性。
产品结构显单一
相关统计显示，2013年金隅地产实现销售额203亿元。截至目前，该公司尚未公布2014年公司销售业绩，但据中国房地产测评中心统计显示，金隅地产2014年实现销售额234亿元，比上一年增加超30亿元。以北京区域为例，金隅地产2014年销售业绩达115亿元，实现增长超过15％。在北京区域内仅排在万科之后，成为2014年的房企销售榜眼。
“销售上升利润却下滑的一个重要原因是销售均价的下滑。”一位行业内人士分析，金隅今年业绩的重要来源主要依靠自主型商品房。
有机构根据北京市住建委统计数据排出的《2014年北京房企商品房销售金额榜》显示，仅金隅汇景苑和金隅汇星苑两个自住型商品房就分别贡献了58.92亿元和33.14亿元的销售业绩。其中，金隅汇景苑力压招商地产开发的北京纯商品住宅销冠臻园（51.09亿元），成为名副其实的北京年度单盘销冠。自住型商品房销售额占到北京总销售额的80％。
业内人士表示，单纯依赖自住型商品房企业产品线单调，是造成企业盈利能力不足的原因。
“自住型商品房售价由政府限价，通常低于周边房价30％，产品利润率显著低于普通商品房。资料显示，位于朝阳区东坝的金隅汇景苑规划自住型商品房约3400套；位于朝阳区高井地区的金隅汇星苑规划自住型商品房约1800套，两个项目销售单价均为2.2万元/平方米。”
隐形地主被看好
相反，金隅地产2014年在售的纯商品房则占比不多。
金隅嘉业董事会工作部相关负责人向记者表示，2014年金隅旗下北京在售纯商品房为金隅澜湾、金隅78墅、金隅自由筑以及金隅翡丽4个项目。记者粗略统计，销售额总共约占到销售总额的20%。据该负责人介绍，2015年金隅地产除了上述提到的几个老盘仍有新房源推出外，其张各庄地块项目也将入市。此外，公司旗下南京、杭州项目也将开盘销售。
业内人士表示，2013年北京市鼓励企业开发自有用地建设自住商品房的政策出台后，金隅、首农等企业被外界看好会成为北京市场大赢家之一，金隅两个自住房项目即为工业用地转为住宅用地。
有机构表示，存量低效用地再开发将是未来商品房开发用地的主要供应模式，北京市或继续出台政策加快工业用地转型进度。金隅目前工业用地储备740万平方米，其中北京市540万平方米，约250万平方米在五环以内。随着自住型商品房价格逐渐随行就市，金隅地产未来将受益。但金隅地产仍需增加商品房项目的供应，才能为2015年利润率的提升增添砝码。
