盛传已久的房贷松绑政策终在国庆长假前一天落地。9月30日，央行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称：《通知》）。《通知》明确，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次贷款买房将实行首套房贷政策，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。与此同时，《通知》还指出，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

    虽然坊间传闻松绑已经多时，但此次正式公布的政策力度还是超出了不少人的预期。业内人士分析认为，在房地产市场加速下滑的背景下，房贷松绑政策的出台将使得购房者的改善型需求短期内得到集中释放，带动房地产市场回暖，防止房价格大幅快速下滑给整体经济造成巨大冲击，定向稳增长号角再次吹响。

    “救市力度之大，超出预期。”中原地产首席分析师张大伟指出，本次央行的松绑，虽然未提及降准、降息，但松绑的幅度远远超过之前预期的‘认房不认贷’，基本上是之前信贷政策的全面松绑，对市场的信号意义较大。

    《通知》的出台被认为将全面提振房地产市场。《通知》指出，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

    对于二套改善性住房的优惠政策，张大伟表示，本条政策影响非常大，实际执行影响，将远远大于限购政策的松绑。

    “如果针对这部分客户银行执行首套房不上浮的利率，预期整体市场将全面止跌。”伟嘉安捷专家吴昊在接受《经济参考报》记者采访时表示，从北京整体贷款人群比例来看，改善置业人群中用于自住的刚需群体占到30%至40%左右。此次新政的出台将使得这部分人群解套出来，从而带动北京房贷市场成交量的上升，各银行地方性细则出台后，四季度的交易量或将大幅上涨。

    尤其值得注意的是，此次出台的政策不仅着眼于松绑房贷的需求端，更着眼于增加房贷供给方的动力。《通知》明确，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。“银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足。通过发行长期限专向金融债和MBS，可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。”民生证券首席宏观研究员管清友表示。

    《通知》还称，继续支持房地产开发企业的合理融资需求。银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

    中银国际认为，房地产投资和土地财政对经济增长的拉动作用逐渐减弱，投资拉动型经济结构向消费推动型经济结构的调整成为不可逆转的趋势，此时全面放松限购限价限贷等行政管制措施符合政策逻辑。一方面帮助开发商加速去库存，缓解负债率攀升引发的资金链断裂风险，为投资托底；另一方面，可以减少房价暴跌风险，预防由于抵押物贬值造成的金融体系动荡；除去行政化之外，开发多样化金融工具，推进资产证券化亦是未来的重要措施，既可为行业资金开源、缓解银行体系压力，也可以增辟住户投资渠道和分散风险。

    不过，也有专家指出，此次政策的出台应更多的看作对之前过紧政策的修正。交通银行首席经济学家连平表示，原来的政策是房地产泡沫明显、市场热的时候出台的严厉措施，现在市场发生了明显变化，供求关系明显发生逆转，这种情况下，对需求严厉抑制的政策显然应该退出。目前出台这个政策是切合实际的，政策朝着市场化的方向发展，更符合市场实际情况，对市场长期平稳健康运行有好处。

    管清友表示，当前政策取向是修正此前过紧政策，不宜理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调，经济下行风险将有所缓解。