近日，北京云房数据发布了8月北京市存量房住宅价格更新结果。数据显示，8月北京市存量住宅平均价格为36738元/平方米，环比上月下跌0.8%，但降幅收窄。当月成交量的上升并未拉动价格的回升，在信贷环境未见明显宽松、未来市场走势不明朗的情况下，现阶段的市场成交仍将以买卖双方明显的价格博弈为特征。此外，8月北京市近郊区二手住宅成交占比出现较为明显的上升，结构性拉低了北京全市二手住宅价格。

    新建住宅继续量升价跌

    8月北京新建住宅市场继续呈现量升价跌的局面，主要是受自住房连续大量成交的影响。据北京市住建委网站数据显示，8月北京市新建普通商品住宅成交量为（不含保障房）6812套，环比上月上涨50.0%，同比下降12.3%。成交量的环比增加主要由于自住房的大量成交，去除自住房和保障房，普通商品房的成交量涨幅微弱。随着“金九银十”传统销售旺季的到来，市场供应将进一步增加，开发商为了加大促销，将继续“降价走量”，新房价格面临更大下行压力。

    价格方面，8月北京新建商品住宅成交价保持下滑趋势。据统计数据显示，8月新建普通商品住宅（不含保障房）成交均价为22889元/平方米，环比下降9.6%，同比下降4.9%。成交价格的持续下滑，一方面是受到自住房入市的影响，拉低了全市成交均价；另一方面，在上半年一直延续的高库存低去化状态下，开发商面对业绩压力，新盘定价普遍保守。

    从长期来看，1-8月新房市场总体价格普降的局面已经确立，通过降价换量带来的刚性需求回归能否使市场明显回暖，关键还在于市场买卖双方的博弈，未来新房市场走势有待进一步观察。目前，可以确定的是随着“金九银十”的到来，市场供应将进一步增加，在限贷政策尚难明显放松的情况下，房企或更加积极地提供价格优惠，带动成交复苏，对于购房者来说或许目前正是购房的好时机。

    二手住宅缓慢筑底复苏

    2014年8月，北京二手住宅市场在改善型人群和成交迫切的刚需人群出手的背景下，呈现出缓慢筑底的复苏阶段。据北京市住建委统计，8月份北京二手住宅网签量为8434套，环比上升4.7%，同比下降24.1%。究其原因，一方面在多数二三线城市限购政策取消的背景下，首套房贷优惠的消息让部分刚需客户的观望心理逐渐减弱；另一方面，由于自住型商品房较大比例的弃选，也让部分刚需转向二手房市场，从而推动成交量回升。

    在价格方面，本月成交量的上升并未拉动成交价格的回升。据统计，本月二手住宅均价为36738元/平方米，二手住宅挂牌价格指数环比下降1.1个点至133.8，同比下降6.5个点。这主要是由于本月成交量的企稳复苏是以二手房实际成交价格的环比小幅回落为支撑的，在信贷环境未见明显宽松、未来市场走势不明朗的情况下，现阶段的市场成交仍将以买卖双方明显的价格博弈为特征。此外，8月北京市近郊区二手住宅成交占比出现较为明显的上升，结构性拉低了北京全市二手住宅价格。

    总体而言，8月份北京二手房市场价格进一步回落，或将带动部分购房人在9月份出手购房。此外，随着“金九银十”的到来，预计部分二手房业主也会抓住今年市场成交复苏的最后的窗口期。因此，未来9月份二手房市场的成交量将会进一步复苏。随着成交量的攀升，业主对新增房源的价格预期上涨，若下半年信贷政策出现进一步实质性松动，不排除市场在9、10月份呈现出价格小幅上升回调的趋势。