近日，北京万科正式对外发布了写字楼的三大产品线战略。按照北京万科的计划，划定的三大产品线包括高端、中端和低端写字楼，以满足企业在不同发展阶段的需求。

    具体来看，三大产品线分为万科中心、万科金域国际和万科天地系。首先，最高端的万科中心系，定位临近机场或临近地铁的甲级写字楼，现有项目包括顺义天竺万科中心和大兴首开万科中心；其次，金域国际系的产品标准与户型空间较前者低，临近产业园、商务区，定位综合体配套写字楼，包括位于昌平的住总万科金域国际中心和位于大兴旧宫的金第万科朗润国际中心两个项目；最后，是定位创业型小微企业的万科天地系，户型较小，这类产品包括位于房山的长阳天地、长阳半岛微公馆、中央城等项目，未来台湖新城也规划有该类产品。

    记者了解到，一向以住宅开发见长的万科，之所以在北京布局写字楼，首先是因为土地市场目前宅地缺少的原因。公开数据显示，2013年北京市成交土地中，仅有23%左右是纯居住类地块，46%左右是纯商办地块。在这种情况下，北京万科必须要开拓住宅市场以外的商业地产。

    万科方面表示，在众多商业物业中选择写字楼这一品类，并加大开发力度，主要还是基于对写字楼市场的利好判断。毛大庆称，布局写字楼市场基于三个原因，一是中国经济的巨大潜力，二是京津冀一体化带来的产业集聚，三是“小微新高”政策带来的新一轮主力市场需求。

    睿信致成管理咨询合伙人、董事总经理郝炬分析认为，目前北京写字楼存在着巨大发展潜力，从低空置率和高租金就可看出，因此北京万科布局写字楼的大战略值得肯定。

    此外，在住宅市场的下行趋势明显的情况下，商业地产的巨大蛋糕也吸引着万科等大型企业。  
7月25日，北京市政府发文，明确东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建写字楼等大型公建项目。考虑到北京甲级写字楼的空置率仅有2.3%，意味着越来越多企业需求将被迫外溢，这将直接拉动五环外的写字楼价值。

    根据国际房地产咨询服务公司高纬环球发布的二季度报告显示，由于没有新增供应，北京写字楼市场可租赁面积去化，今年第二季度，北京甲级写字楼租金为每建筑平米380.5元/月，环比一季度上升0.46%，甲级写字楼空置率为6.57%，较一季度下降0.53个百分点。

    戴德梁行今年7月发布的一份分析报告显示，越来越多的全国性大型企业会选择将他们的劳动密集型部门迁至北京近郊科技产业园区等非核心商务区，远离租金昂贵的核心办公区；超过50%的受访企业在未来6 到12 个月内采取措施优化租金成本，对于“优化租金支出途径”，47%的受访企业表示寻找租金更低的办公空间是控制成本的关键。

    例如，高新技术制造巨头霍尼韦尔已从燕莎商圈的鹏润大厦搬迁至酒仙桥的兆维工业园；搜房网从西直门的西环广场、亚马逊从CBD搬迁到位于西南四环外的总部基地，京东网上市后选址大兴，分别落户黄村和亦庄。

    尽管整体形势比较乐观，北京万科还是面临竞争压力。北京万科写字楼业务负责人分析，未来写字楼市场将会是一片竞争性极强的红海市场，这是因为近几年我国的整体经济以7-8%左右的速度增长，而写字楼市场的供应量却是以每年数倍的几何级速度在增长。

    对于北京万科进军写字楼市场可能遇到的难题，毛大庆坚持乐观态度，“只要市场在，什么时候都不晚。”他认为，万科做商业地产的关键在于，一方面是原来的人才需要转型，从住宅转向多元化经营；另一方面是从社会多元化的引进，为此北京万科从万达、凯德、银泰以及金融街吸纳了一大批人才。

    但在业内人士看来，北京万科在商办市场上更像一个后来者，要想在写字楼市场叫板绿地等一些 “先行者”，并非易事。毛大庆认为，之所以进入写字楼市场，是北京万科在对经济形势、政策、市场分析后作出的战略决策，尽管写字楼对于北京万科是一个新课题，但是北京万科会向绿地学习，“2014年北京万科的计划销售目标是200亿，其中35%将来自非住宅产品，2015年写字楼市场将成为销售收入的‘大头’。”

    业内分析认为，北京万科很可能会成为绿地在写字楼市场上最大的竞争对手。该观点认为，与绿地方面“全部销售”的模式不同，为了保证后期的可持续运营，北京万科打算采取销售+持有的模式；此外，对产品追求高品质，注重软性服务理念和硬件服务配套；以及拥有长远战略眼光，因地制宜挖掘每幅地块的商办价值，这些都是北京万科未来在写字楼市场的竞争筹码。