摘要：市场判断，由于大型开发企业往往对资金的周转率有较高要求，因此很可能东坝地区将打开北京楼市的缺口，成为房价的泄洪区。
日前，国家统计局公布70大中城市房地产价格指数，仅有6个城市维持上涨态势的结果，正在应验“房地产市场逐步进入调整期”的判断。作为全国房价风向标的北京楼市走势，又一次成为各方关注的焦点。
北京楼市的调整很可能从东坝地区开始。记者获悉，位于东坝的首开香溪郡项目已经准备以2万元/平方米的价格入市开盘销售，这个价格甚至低过部分自住型商品房项目售价。而在此之前，首开常青藤项目也曾以直降1万元/平方米的方式促销。
东坝地区一线大型开发企业汇聚，未来区域竞争压力骤升。目前，已经有首开、金隅、恒大、泰禾等企业相继布局东坝，市场判断，由于大型开发企业往往对资金的周转率有较高要求，因此很可能东坝地区将打开北京楼市的缺口，成为房价的泄洪区。
压力骤升的东坝
自去年以来，东坝区域就在不断升温，最高地价超过5万元/平方米。首开、金隅、泰禾、恒大等诸多开发商相继布局东坝。“东坝地王频出，这在一定程度上也说明品牌房企对区域的看好。”业内人士认为。从2003年的奥林匹克花园到近两年的金隅、城建、首开、恒大等品牌开发商都陆续进入了东坝，使得区域内的竞争格局越加复杂，压力骤升。
与此同时，不同的地块也将呈现出不同的产品形态。很显然的是，随着区域内产品形态的日渐丰富，东坝未来不仅会出现“奔10万元/平方米”的豪宅，同时也有面对改善型人群的品质改善型住宅。
业内分析认为，不同层级的产品促使区域产生不同的置业人群，也将催生多极消费业态，未来东坝区域价值将面临再次升级，不仅高端产品对区域将起到一定的拉升作用，刚需和改善型产品也将使区域更具人气。
在过去的半年多时间里，曾经被炒得几乎沸腾的东坝区域正在逐步降温。日前记者采访东坝附近二手房门店发现，相比去年底时该区域内奥林匹克花园的二手房正在经历大幅跳水。
记者看到，奥林匹克花园四期141平方米的大三居报价470万元，不要家电450万元，单价3.2万元/平方米，而且价格还可以商量。奥林匹克花园三期126平方米大三居报价395万元，单价3.1万元/平方米，价格还能优惠。“当初不少企业在此拿地，对于未来售价全是奔着7万元/平方米以上去的，现在来看很难做到，估计这些项目全会推迟入市，或是提高设计标准。”一位业内人士向记者表示。
低价入市搅局
近日，随着市场的持续下探，不少品牌房企开发的项目选择了“低开”策略。最近备受关注的东坝区域也不例外。记者从首开内部人士处了解到，首开位于东坝生活圈的低密度花园洋房项目首开香溪郡，目前市场定价在2万元/平方米的市场水平。而该项目周边高端别墅格拉斯小镇、融科千章墅、旭辉御锦售价都已经超过3万元甚至直奔4万元/平方米以上。
据记者走访了解到，尽管该项目低价入市，但却并没有牺牲品质。项目定位为“轻墅”的形态，推出迎合城市最中坚、精锐购房人群的“轻改善”型产品，打造了别墅区内难得的花园洋房。据了解，该社区为低密度纯质4-8层花园洋房社区，一梯两户，户户通透。户型格局方正，采用短进深、大面宽设计。
首期将推出以融合托斯卡纳浪漫风情的“轻改善”三-四居，户型面积最低90平方米，总价仅为180万元左右。
业内人士认为，如此高品质，若是在市场好的时候，售价至少在3万元/平方米以上。此次低价入市，使得购房者可以低于自住房的价格买来高于刚需品质的改善型花园洋房，这说明，首开在坚持品质的同时更能迎合大势所趋，随着市场下探趋势的持续，用品质赢得市场，做出引领行业的判断。
“在2013年出现的楼市分化逐渐蔓延到了一二线城市。”北京中原地产市场部研究总监张大伟表示，当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙变化。在信贷收紧、自住房供应等多方因素的冲击下，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局悄然生变。
区域未来看好
尽管首开连续两个项目在东坝区域打出超低价格，但是未来区域的升值潜力还是不容低估。
作为北京东部极具发展的潜力区域，东坝未来还能形成新兴的城市功能区。去年，北京市规划委通过了“东坝国际商贸中心”的规划审查。据朝阳区东坝国际商贸中心区管委会相关负责人介绍，“东坝国际商贸中心区”是以高端产业为主、居住功能为辅的功能布局。其中，公建建筑规模达550万平方米，占总建筑规模的68%，形成以产业为主的新兴功能区，按照规划该区域总常住人口约7.2万人。“之所以会下调常住人口比例，将产业比例大大上调，就是希望通过减少住宅体量以便降低这一区域人口聚集的压力。”这位负责人解释说。
据了解，未来这里将汇聚国际商品交易中心、国际会展中心、世界文化交流中心和高品质国际社区等高端产业，同时，将包括一条专门吸引国际奢侈品牌设立地区总部的街区，该街区紧邻规划中的第四使馆区。
未来东坝还将途经3条地铁线，预计将有6条对外联系通道，连接望京、首都机场等重要节点。此外，“东坝国际商贸中心”还将同步引进国际化医院、学校以及体育等公共设施，建设高品质国际化社区。其中，医疗卫生用地约7.34公顷，未来将建设一座国际化医院。此外，规划中还包括小学用地2处，总用地约4.3公顷；中学用地2处，总用地约15公顷。
由此可见，未来东坝地区不仅将成为多种居住产品聚集的高端居住区，还将成为多条轨道交通纵横的商贸产业区，区域前景可观，而随着配套和规划的落实，东坝也将成为北京新的经济增长点。
