摘要：自2009年9月国际奥委会宣布里约热内卢成为2016年奥运会的承办城市之后，里约的楼市就发生了明显的变化，几乎是一路飙升。五年来，巴西的房价上涨了200%，飙升的房价让当地普通百姓直呼“承受不起”。

    “我要住房，不要世界杯。”游行群众大声抗议，要求政府解决房价飞涨问题。这一幕发生在5月下旬的巴西圣保罗商业区。近五年来，巴西的房价上涨了200%，飙升的房价让当地普通百姓直呼“承受不起”

　　迅速崛起的高房价让外界对巴西的楼市充满猜测，是乘着世界杯之风继续上涨？还是房价被高估出现泡沫化？巴西房地产市场未来又该何去何从

　　近日，网络上关于巴西热门的消息除了足球，莫过于失控的酒店旅馆房价。根据BBC提供的数字，在巴西住宿一晚的消费在146英镑到797英镑不等，转换成人民币就是1400元至7900元之间。据悉，从今年年初开始，巴西的酒店预订必须提前全额付清房费。萨尔瓦多、纳塔尔两座城市的酒店价格更是比往年高出250%。

　　受世界杯等赛事效应影响，巴西当地的房地产备受投资者青睐。近5年来，巴西的房价上涨了200%。如今，里约热内卢的房价已经高达6万元/平方米。

　　房价五年涨200%

　　自2009年9月国际奥委会宣布里约热内卢成为2016年奥运会的承办城市之后，里约的楼市就发生了明显的变化，几乎是一路飙升。

　　记者了解到，2012年，里约热内卢市的雷布昂区（Leblon）已经一跃成为巴西房价最贵的地区，每平方米的价格达1.73万元雷亚尔（约合人民币6.35万元）。

　　里约热内卢的房地产经纪人Anglica告诉记者，2010年的时候，里约热内卢的平均房价约为人民币2万/平方米，但到了2012年，普通地段的房价都已经涨到了5万人民币/平方米。

　　“2013年和2014年，里约热内卢的房价基本保持在6万人民币/平方米。”Anglica表示，若是从2009年算起，5年之间，巴西的房价增长了200%，“这样的增长幅度在巴西过去是从未有过的”。

　　与房地产火热相对应的是，当地旅馆住宿价格的飙升。巴西媒体曾公布了一份12座世界杯举办城市旅馆价格的调查，调查显示，世界杯期间各城市客房差价比较大，其中最贵的库亚巴市的旅馆平均一晚1543.99雷亚尔（约合人民币4088元），而马瑙斯市的客房一晚均价365雷亚尔（约合人民币966元），是最便宜的。

　　调查显示，除库亚巴外，巴西利亚世界杯期间的房价为1437.90雷亚尔（约合人民币5277元）一晚，排在第二位；而均价第三高的是里约热内卢，那里的宾馆一晚均价1077.41雷亚尔（约合人民币3954元）。

　　据巴西门户网站UOL体育版近日援引美国《纽约时报》的一篇文章报道，由于世界杯期间举办城市客房紧张，一些贫民窟居民看准了商机，准备向游客提供住宿。

　　报道称，在里约热内卢最大的贫民窟罗西尼亚，一个有电视和无线网络的双人间平时80雷亚尔（约合人民币200元）一晚，在世界杯期间就要799雷亚尔（约合人民币2000元）了。靠近海边的维迪加尔山贫民窟内的客栈现在已经一房难求了。另外，一些在里约居住的英裔巴西人在靠近海滩的市中心区域搭起了露营区，世界杯前半段时间，该露营区的帐篷已经被预订了75%。

　　在分析人士看来，巴西旅店住宿价格的上涨可以说是因为世界杯的拉动，但巴西房价普遍的上涨却不是只有这个原因。

　　知名经济学者、中投顾问研究总监郭凡礼告诉《国际金融报》记者，近年来，巴西人均收入持续增长，新富起来的中产阶层的购房意愿较为强烈。“相对宽松的货币政策以及较松的房贷政策，让巴西人有能力购房，并促使房价上涨；与此同时，巴西旅游的兴起、世界杯以及2016年奥运会举办城市等因素也推动了巴西房价迅速上涨。”郭凡礼说。

　　负面影响凸显

　　然而，上涨的房价、高昂的旅店价格带来的并不都是积极的影响。

　　家住北京的小林本来准备今年飞往巴西看球，却因为当地旅馆价格上涨迅猛和房源的紧张而作罢。

　　“难以想象，一个条件非常差劲的房间，居然需要2200元。”小林对记者抱怨，两个月前，他准备预定当地的酒店，却因为迟了一步，很多酒店没有房间。而那些不那么上档次的酒店，价格又过于惊人。现在只能呆在家里，守着电视机看球赛了。

　　“我朋友提前半年就预定了一家酒店的客房，不过，那个时候的价格已经上涨到4000元一晚，现在同等的客房已经涨至5500元一晚。”小林表示，因为很多人以为３个月或者两个月之前预定完全来得及，完全没有预料到价格会涨得如此离谱，他圈子里的很多朋友都放弃了飞往巴西看球的计划。

　　巴西一家旅店的工作人员告诉记者，因为旅馆房价过高，很多普通旅店的客源并没有达到预期的数量。“因为选择我们的都是普通收入的球迷，客房价格上涨得过快，让他们有的直接放弃了来巴西，有的人则去住帐篷。”该工作人员说。

　　如果说旅店的高价位让游客们叹为观止，那飞涨的房价则是让当地居民怨声载道了。

　　据英国路透社报道，近日，数千民众聚集在巴西圣保罗商业区举行游行示威。游行群众抱怨称巴西政府花巨额筹备世界杯，而大批群众仍因房价飞涨无家可归。

　　“我要住房，不要世界杯。”游行群众站在圣保罗奢华的商业中心大声抗议，要求巴西政府解决房价飞涨问题。

　　报道称，虽然巴西总统罗塞夫承诺，将提供低价政府住房解决争端，但是游行群众依旧对当地房价表示不满。

　　“以前，一户普普通通的人家买套四室一厅（120平方米左右）的房子完全不成问题。”Anglica表示，当地的公务员每月工资一般在人民币一万元左右，普通的工人每月也在人民币6000多元，一平方米两三万的房价对于他们来说，还是勉强能承受的。

　　“但是如今，房屋均价涨到了6万至7万元时，普通家庭便完全无法负担了。”Anglica称，巴西的家庭人口较多，一对夫妇往往要养好几个孩子，面积太小的房子根本无法居住。

　　房地产泡沫化？

　　随着巴西房价不断走高，“泡沫论”四起。美国《华尔街日报》评论员发表文章指出，大量外资入境的形势，以及巴西政府和各大银行向民众提供房贷的方便之门，将促使巴西房地产泡沫不断增大。

　　根据FipeZap房地产指数，自2008年1月到2013年尾声，巴西圣保罗市的房屋价格急升181%，里约热内卢房价跳升225%。房价升幅是租金的两倍，充分反映巴西房屋市场过热。

　　“如今巴西房价上涨过快，必然会增加楼市风险。”郭凡礼认为，新兴经济体抵押贷款市场增长较快、房屋租赁价格快速的增长，均反映出楼市泡沫的积聚。

　　伦敦“资本经济”发表报告称，巴西信贷扩张就像2008年金融危机前，大多数发达国家所经历的不正常繁荣的重演。

　　诺贝尔经济学奖得主、房价方面的权威罗伯特·希勒也称：“我不能说这是一个泡沫，因为我不了解这个市场的特点。但相比先前发生泡沫危机的其他国家的数据显示，我只能说要谨慎行事。”

　　有专家认为，巴西看来似乎正在步美国和一些欧洲国家的后尘——房地产崩溃导致全球经济衰退。但情况又不尽相同，虽然巴西也存在价格泡沫，其对住房信贷管控却要严格得多。

　　当然，也有不少业内人士坚定地认为，巴西房地产目前不存在泡沫。Caixa房地产贷款副总裁TeotonioRezende在接受媒体访问时指出，巴西的房屋价格急升并不是一个泡沫，而是反映经过高通胀和经济不景气后的需求回升。由于1984年至2002年房屋价格贬值，经济出现过停滞、超级通胀、高失业率等，所以现在房价的大规模上涨是楼市重新恢复的调整。

　　“巴西通胀率一直很高，央行基准利率也非常高，目前已经超过12%，在全球主要经济体中位居第一。”一位投资人士告诉记者，高利率的国家房地产泡沫的情况会较为少见，因为它控制了投资过热的情况。

　　记者也了解到，正因为有10%以上的全球超高利率，一直到2007年，巴西基本上没有超过5年期限的房地产贷款，巴西房地产也长期维持在相对低档的价位。到了2008年底全球金融危机爆发，巴西政府为了推动经济复苏，推出了“My House My life”计划，只要申请人有正当职业，就可以由政府进行担保，申请长达30年的房地产贷款。因此，３年多来，巴西房价飞涨。

　　即便如此，大部分巴西人还是以全款买房为主，因为要负担12%的房贷利息，不是一件容易的事。如果用于投资出租，目前的租金回报只有8%左右，虽然比中国的2%高很多，但也难以弥补利息支出。

　　一位在巴西的华人朋友告诉记者，一栋市值在人民币300万元左右的房子，现在如果出租，每月租金在2万元左右。“我并不担忧巴西的房价会出现泡沫化，因为巴西有房产税来控制房价。”他告诉记者。

　　巴西宪法规定，市级政府有权要求拥有房产者缴纳地产税，税额由市政府提出，在经过市民听证后由议会讨论通过。地产税在地方政府税收中占据非常大的比重。以圣保罗为例，2010年圣保罗商业房产地产税调升45%，普通民宅地产税调升30%。同时，市议员们还决定在2013年重新审核圣保罗市房地产市价，并于2014年起根据新的房地产市价征税。

　　投资值不值

　　无论泡沫存在与否，巴西房地产的确得到了不少投资者的青睐。

　　近期，一项调查研究表明，在未来的一两年内，在新兴市场投资的国际投资者（私募股权基金以及投资银行）将进一步在巴西房地产市场增加投资金额。专家们也相信，巴西房地产市场至少还要持续增长１０年。

　　四季酒店集团的地区负责人Axevedo认为，巴西豪华旅游的市场越来越大，他们很看好巴西的奢侈酒店市场。Azevedo指出，巴西的房地产市场正在变化，将来预计有越来越多的人从逐渐饱和的住宅和商业地产投资转向例如酒店等的长线投资。

　　一家房地产开放商负责人日前对记者表示，目前，巴西拥有800万的住房缺口，并预计于2023年达到12.5万，所以是投资巴西房地产的最佳时机。

　　“以往许多国外购买者投资巴西房地产的目的仅在于投资或者度假。目前，国外投资者对更具道德性和公益性的房地产投资需求和了解程度越来越高，进而带动了未来几年的发展趋势。”一位投资商直言。

　　据专家此前预测，在长期或者短期内，房地产投资者将发现巴西房产市场很具吸引力。在未来数月甚至数年，会有很多积极因素来支持巴西房地产市场的发展，包括举办2014年世界杯和2016年奥运会。

　　不过，在郭凡礼看来，投资巴西的楼市也存在不少潜在风险。

　　“虽然世界杯的召开有利于吸引世界各地的游客，但是受巴西当地治安、公共环境以及高涨的房价等方面的影响，延长游客在巴西的逗留时间恐怕会比较难，而这不利于当地房地产、旅游等行业的发展。所以世界杯结束后，巴西的房价可能会有所回落，虽然回落的幅度不会太大，但是保持长期上涨的可能性也不大。”郭凡礼指出。

　　克而瑞研究总监薛建雄则对记者直言，投资巴西的楼市，不是一个明智的选择，“它只会短期上涨，长期看来，必然会出现下跌的情况。若是要进行长期投资，巴西显然没有什么投资的价值。”

　　在克而瑞上海机构研究总监薛建雄看来，拉美经济环境局限了巴西房价的上升空间，并且世界杯不过是个特殊性事件，不能给当地的楼市带来长期性的利好。