近日,杭州市被爆出实施“限降令”规定,如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%,那么将通过技术手段限制网签。这一规定被市场解读为地方政府托市之举。而有关专家认为,对于杭州来说,此轮调控已从防大涨转变到了防大跌,即防止在最近出现跳崖式下滑。
多位接受采访的业内人士认为,“限降令”的实施是政府释放明确救市信号,现阶段房地产市场供求关系、信贷取向、经济环境、预期走势都发生较大变化,地方政府不是不能承受房价下降,而是担心降幅过大,给经济带来较大的震动。但也有人认为,此次调整并不是地方政府的救市之举,而是源于对房企降价情况及对风险掌握和预判的一种需要。杭州市物价部门负责人也称,出台办法不是为了限价,而是进一步规范商品住房销售价格申报备案。
据了解,在过去的一周,杭州不少降价楼盘的开发商被房管部门请去约谈,并被告知房管部门和物价部门将推出降价备案制度。具体为,商品住房销售价格申报备案后,销售现场标示价格和申报备案价格、网上公示价格应保持一致,不得随意调整,实际成交价格不得高于申报备案价格。提高销售价格的,需重新备案公示,未经备案公示或调价理由不充分的,不得提高销售价格。对未售房源销售价格明显偏离原备案价格的,需要重新申报备案。
杭州市物价局相关负责人表示,“如果降价幅度超过15%,就属于随意调整价格,房地产开发企业需要重新向物价部门申报备案。”
上述人士同时指出,商品房降价和优惠促销时,应做到范围明确、规则透明、幅度合理,清晰标示原备案价格、现销售价格、活动期限。不得以虚假折扣销售,不得使用含糊其辞、容易使人误解的标价方式或销售术语。而房地产开发企业可以根据建设成本及市场供求等情况调整价格,政府部门会根据开发企业的调价申请及时进行办理。
“这意味着传闻中的‘限降令’将开始实施。”中原地产市场总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示,不同于2008年市场受外围金融危机影响波及房地产业步入全面下行通道,本轮市场转冷更多由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累,以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此,本次市场调整的深度和时间可能都超过以往。
张大伟认为,随着区域市场调整加速,特别是接近年中,较多企业离任务目标较远,6月份很可能出现一大波深度调整。因此,对于杭州来说,此轮调控已从防大涨转变到了防大跌,即防止在最近出现跳崖式下滑。
据悉,早在3月底,杭州市发改委就建议,要对房地产市场的风险积极防范,出现重大的市场谣言时,第一时间澄清,稳定市场预期。另外,建立房地产企业重大调价政策预报制度,房地产企业在重大调价发布前,必须通报市有关部门。
值得注意的是,预期转向是影响此轮房价下降的重要原因。新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒此前在接受《经济参考报》专访时表示,从一般均衡模型测算,预期值下降1,房价会随之调整31%。也就是说,如果北京居民房价增值的预期从目前6%跌到5%,房价要跌31%,所以这是一个很大的风险。微小的预期变化对于引发市场巨大的波动,说明当前房价在许多城市内是有高风险性。
有专家表示,从目前市场博弈看,供求关系、信贷取向、经济环境、预期走势都发生较大变化,多数城市的房价正在经历多年未有的转轨。地方政府所担心的不仅仅是房价问题,而是担心房价降幅过大,会给经济带来较大的震动。