摘要：数据显示，4月北京市存量住宅平均价格为41038元/平方米，环比3月微跌0.32%，其中城六区内除东城区小幅上涨外，其余均呈下降趋势，下降幅度维持在1%左右。另一方面，资本市场上最为敏感的公募基金也开始大幅减持地产股。

    经参5月9日综合消息  春风晚，秋意寒。

    根据链家地产、中原地产等多家机构的统计数据， 刚刚结束的五一小长(5.1-5.3)，北京楼市成交总量仅200套，同比减少85.48%。其中新建商品住宅成交169套，成交面积1.89万平方米，成交套数、成交面积相比去年五一假期分别降低78%、74%，创下自2008年五一恢复三天假期以来、连续7年的最低值；二手住宅网签量31套，相比去年同期的172套减少90.03%，创下2009年有网签记录以来的历史新低。

    不仅仅是北京市场，其它城市的楼市成交量同样冷淡。中原地产研究中心数据显示，五一期间受监测的54城市合计住宅签约套数为9887套，同比2013年同期的14642套下调了32 .5%。其中，一二线城市下调幅度最大，北上广深四大一线城市三天合计签约1046套，同比下调了40%。

    楼市似乎山雨欲来，资本市场上最为敏感的公募基金也开始大幅减持地产股。基金经理甚至判断，房地产走势将成为近期压制大盘的重要力量。

    新房低迷  二手房量跌价松

    北京，曾被很多人认为是中国楼市最后的“堡垒”。然而，这一轮的房地产市场调整中，这座看起来坚不可摧的“堡垒”似乎有些摇摇欲坠。

    过去7年，五一假期内，北京新建商品住宅成交最高峰值出现在2009年到2011年，连续三年成交量保持在千套以上，最低峰值则出现在2008年，成交套数为410套。而今年五一，商品住宅仅成交169套，跟去年同期的803套相比大降约八成，相比2008年最低值也还萎缩了6成。

    从成交价格看，根据中原地产的统计，五一期间，北京新房成交均价为20997元/平方米，相比4月的23433元/平方米有所下调；而亚豪机构统计显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均价也出现下行，仅为20836元/平方米，对比上一个三天小长假——清明期间，价格下探幅度高达18%。而且在4月入市的31个项目中，当月销售超过五成的项目仅7个，“日光盘”则一个也没有。

    链家的数据还显示，通常“五一”假期期间，北京二手房日均成交量与4月相比会下降70%~80%左右，而今年这一降幅达到95.8%。

    事实上，今年前4个月，北京二手房市场同样表现不佳。从链家地产所监测到的房价指数看，自1月以来，北京二手房挂牌价持续下调。其中，4月下调幅度最大，为2.2%，降价房源占比逐渐扩大。4月份，87%的房源都对挂牌价进行了下调。就目前来看，整体下降幅度还属有限，尤其是普通住宅。相比之下，高端住宅的下降幅度更大，加之其总价高，所以动辄出现上百万元降价。但学区房价格依旧坚挺。
 
    实际成交价格方面，4月北京主城区存量房也均呈现下降。北京云房数据市场研究部发布的数据显示，4月北京市存量住宅平均价格为41038元/平方米，环比3月微跌0.32%，其中城六区内除东城区小幅上涨外，其余均呈下降趋势，下降幅度维持在1%左右。但远郊区县涨幅较明显，其中怀柔涨幅超过了2%。此外，门头沟区价格下降幅度最大，环比下降1.7%。

    业内分析，受到信贷政策收紧和自住型商品房大量入市影响，二手房市场部分刚需客群被分流，或是陷入继续观望之中。由此二手房价格开始松动，逐渐向外蔓延。业主议价空间增大，买方获得更多话语权。
  
    和二手房市场比起来，北京新房市场要“淡定”很多。纵观今年前4个月数据，我们发现，虽然降价个案有所增加，但整体价格依然相对稳定。不过，开发商的心态正悄然发生变化，尽管在售楼盘的价格变动较小，但即将开盘的新盘价格却比较“低调”，土地市场也出现了降温迹象。

    亚豪机构市场总监郭毅判断，北京二手房市场目前情况一定会很快传导到新房市场，新建住宅价格接下来将会明显下降。前述五一期间北京新房成交价格也似乎印证了这一判断。

    亚豪机构副总经理任启鑫也表示，在经过了4月份的推盘高峰后，5月份北京楼市成交仍以历史最低位开局。市场预期正在持续下降，即使大量房企跑量清盘、供应大增，也难以对买方日益浓重的观望情绪产生有效刺激。“伴随着成交量的不断萎缩，北京楼市正逐渐由买方市场占据主导”。

    楼市变局  基金集体出走逾四成清仓

    市场环境变化，资本市场上，基金开始大幅减持地产股。

    统计显示，一季度超过四成基金清仓地产股。从2014年基金一季报的重仓股行业分布看，房地产行业仅次于金融业，成为基金的第二大净减持行业，持仓锐减2224万股。

　　在统计的625只股票型和混合型基金中，共有258只基金将地产股清仓，持有市值归零，清仓比例高达41.28%。基金持有的地产股市值也由去年四季度的390.61亿元缩减到一季度的311.98亿元，三个月之内缩水了78.63亿元。

　　一季度基金十大重仓股中仅剩下万科A一只地产行业龙头股，但也同样遭遇了大幅减持。万科A2014年一季报显示，营业收入95.0亿元，同比下降32.2%；营业利润20.2亿元，下降15.8%；实现归属母公司净利润15.3亿元，下降5.2%。在149家上市房企中，80家公司一季度收入和利润同步大幅下滑，其中净利润下滑幅度明显，包括标杆房企招商地产、万科、金地集团等。而从基金一季度持股比例环比变动幅度来看，招商地产、华侨城和金地集团降幅名列前三。

　　各大基金公司对地产股避之犹恐不及，如广发基金去年四季度持有地产股总市值为31.61亿元，今年一季度骤降至16.18亿元；景顺长城基金持股由22.83亿元缩水至4.18亿元。

　　同花顺数据显示，最近一个月以来，地产板块除了4月24日一天呈现3.12亿元资金小幅净流入外，其余交易日一直处于净流出状态。“五一”节后的第一个交易日主力净流出额高达6.66亿元，净占比为－8.19%。

    “从数据可以看出，基金对地产股一路看空。”华泰证券基金分析师王乐乐分析，去年二季度基金配置的地产股占所有股票市值的比例是7.09%，三季度是5.20%，四季度是4.04%，今年一季度降至3.94%。

　　作为业内“死磕”地产股的代表，中欧中小盘2013年四季报显示，地产行业持股市值占基金净值比例为75.31%，而今年一季度比例已降至3.38%，去年前十大重仓股全数押宝地产股的局面在一季度改头换面，转向投资生物、医疗等领域。

　　广发聚富的地产股净值比例也由去年四季度的20.54%大幅缩水至今年一季度的2.94%。该基金经理祝俭表示，2014年一季度，房地产销售的同比和环比数据，都非常不理想。从3月份开始，市场开始憧憬宏观政策对冲的可能性。然而，考虑到社会融资总量继续加速的难度大，同时全社会利率水平还维持在相对较高的水平，他预计，宏观政策对冲的幅度可能有限。

   “市场担心房价泡沫的破灭，地产板块未来很难有大涨机会。”南方基金首席策略师杨德龙表示，虽然多地出现了一些所谓的“救市”调控政策，令地产股价有所企稳，但从基本面来看，高房价回调，楼市转冷已经得到确证，房企利润下降已成事实。

    博时基金宏观策略部总经理魏凤春也认为，近期A股市场还将聚焦到房地产行业的走势之上，楼市变局将成为市场的重要压制力量。

　  救市不易  放松调控暂时无望

　　虽然各个面情况都不容乐观，但北京住建委房屋市场管理处的负责人表示会“密切关注”，暂时不会出台新政。

　　眼下，全国房地产市场的行情持续低迷。来自中国指数研究院的数据显示，2014年一季度，全国30个主要城市中有28个城市成交面积同比下滑，其中北京下滑幅度最大，高达55.18%。4月，44个主要城市累计成交面积同比跌幅近两成，处于历史较低水平。

　　自4月以来，除了被辟谣的福建“闽十条”之外，还有杭州萧山、江苏无锡、广西南宁、天津滨海、安徽铜陵等地先后传出救市的消息。不过，业内专家均认为，北京短期内不会松绑楼市调控。“现在北京还不具备‘救市’的条件。”中国房地产学会副会长陈国强表示。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫也认为，北京楼市具有风向标的示范意义，在房价还没有明显下降的情况下，其楼市调控政策在短期内没有调整的余地。不过，他同时还指出，从长远来看，北京楼市政策调整是大趋势。

　　根据北京市住建委最新公布的数据，截至4月21日，北京新建住宅库存为67212套，相比2月18日库存最低点55227套，上涨了超过1万套。中原地产研究部的数据显示，2013年北京每平米2万元左右的刚需项目供需比基本是1:4，但目前看已经逐渐降低到1:2。而随着自住型商品房的大举入市，这一项供需比还会继续上升，并有可能逆转。

　　目前北京入市的自住型商品房项目有8个，总供应量为14700套住房。按照规划，今年下半年还将有四五万套自住型商品房上市，将会进一步分流刚需人群，届时市场的压力才会真正呈现出来。