赵乃育/绘

　　住宅改成商用房，出租后变身洗脚城，并且打破楼的外墙重新开了一个门，修了台阶，严重侵害小区公用资源，扰民数年，楼内业主维权之路却异常艰难，举报投诉多年至今未果。这是发生在北京朝阳区一住宅小区的事儿。
　　《经济参考报》记者采访发现，目前我国不少城市建设发展很快，而社区管理和规划水平却跟不上，住宅小区内私自将住宅改成商租房的现象并不鲜见。一些洗脚城、洗浴房等违规商户也借此跻身小区之内，乱象横生。不仅扰民，而且给小区治安、消防安全等带来严重隐患。

　　住宅变商用　常年扰民不断

　　原本居民楼一楼的两套普通住宅，却摇身为临街门面房，甚至成了热闹红火的洗脚城。房屋用途也已改为“商用”。业主告诉记者，洗脚城常年扰民不断。

　　临近午夜，忙碌了一天的社区逐渐安静下来，北京朝阳区北苑路加利大厦楼下的“金盆御足”却到了生意最为红火的时候，因为位置临街，加上多年经营，这里的生意一直不错。
　　古色古香的大门上挂满了火红的灯笼，从门口望进去，里面的服务员不停地来回走动，呈现繁忙景象。嬉笑聊天声不断传来，煞是热闹。
　　让人奇怪的是，这个红火的洗脚城其实是加利大厦居民楼一楼的两户房屋改建而成。除了内部进行了大面积改造外，还将原本加利大厦外墙结构进行了改建，在原有的一号楼二号楼单元口的中间加建了一个大型门楼门廊，此前残疾人通道和防火通道已经“面目全非”。
　　记者从小区物业处获悉，该房屋的所有人叫王林旭，资料显示其为中国著名画家。当时所签订合同显示，王林旭以中华名人研究会会长的身份，在1997年购买了此处房屋并办理了交割。1999年3月31日，王林旭以书面申请的形式，向当时北辰地产物业管理公司和加利大厦物业管理处提出要求装修并另开门，理由是协会将在此办公，协会设在此处将会有较多人员和车辆。其起草的“房屋装修申请”中，明确说当时北辰房地产销售公司在销售房屋时已经承诺其临街开门，独立管理。
　　值得注意的是，2006年王林旭以个人名义将房屋租赁授权委托给了北京亿鸿轩物业管理有限责任公司，委托期限为10年，从2006年到2015年12月31日。而该物业公司的法定代表人李林，就是王林旭的妻子。
　　几经变化，两套原本普通的住宅房，成了一处临近街区的门面房。2006年“金盆御足”和上述物业公司签订的房屋租赁合同中，房屋用途已经改成了“商用”。
　　“我们真的是深受其害。”楼上的业主柳红对《经济参考报》记者坦言，这个地方是二十四小时营业，到了深夜客人更多，经常传来打麻将的喧闹声，以及按摩拍打声，根本没办法睡觉，而且他们加盖出的门楼，挡住了其他业主窗户的光线。
　　更加让她感到担忧的是，小区人员进出防盗门白天需要用门禁，夜晚，为了方便洗脚房生意，却大门敞开，小区居民的安全根本没有保障。“这样一个明显违规的营业场所，(经营)成本却很低。除了租金比商铺便宜外，他们可以用低廉的价格按照民用水电的标准来缴纳水电费。”她告诉记者。
　　记者从物业了解到，为了方便经营，这家店把水电天然气管道都进行了线路重改，很多根本不符合规定。物业、社区和有关部门也对他们进行过处罚，但是不解决问题。柳红也向大屯工商所举报多次要求纠正其不当经营，却没有人来监管。

　　多方投诉　数年维权无果

　　据告知，业主们已经连续投诉多年，均无济于事。很多部门以管理和执法权限受制为由，互相推诿，让原本可以解决的简单事情变得非常困难。

　　“由于扰民，我们已经连续投诉多年，以前是断断续续的，去年夏天以来专门进行维权，即使朝阳区区长对此作出批示，安慧东里社区书记、大屯街道主任亲自过问、协调相关执法部门，区、市人大、政协委员参与，均无济于事。”柳红告诉记者，明确是住宅的楼房，他怎么能改成商铺出租呢？《物权法》对这个有明文规定啊！房主身为全国政协常委，带头违法。起初，物业、社区等各方人士都说连洗脚城房东的面都见不到，我去年10月致函王林旭，直接寄往全国政协，之后才与他夫人李林通上电话。
　　维权之路异常艰辛。柳红对《经济参考报》记者说，因为常年受扰，她向物业反映了数年后都没有办法解决，所以从去年开始，她分别联系、提交材料、走访了社区所在的安慧东里社区、大屯街道综合治理管委会，工商朝阳分局、大屯工商所、朝阳税务局、大屯街道综合治理办公室、朝阳区卫生局等各个部门。在她看来，这个拿居民楼改建的洗脚房，本身就存在民宅商用，私搭乱建、乱改水电煤气、扰民、违规经营麻将等违法违规问题，但实际上，很多部门以管理和执法权限受制为由，互相推诿，让本来可以解决的简单事情却变得非常困难。
　　就其他业主的投诉和维权活动，李林向《经济参考报》记者回应表示，在买房时，该房屋处于滞销状态，重新开楼门是房地产开发商为了吸引其购买的重要条件之一，而且他们之前在楼面侧开独立门时完全合规，没有修改、堵塞消防通道等。另一方面，该房屋可以进行商业租赁，不存在违规租房。
　　“我们根本不知道这个租户(“金盆御足”)将房屋内部做了这么大的改动，还加盖了楼门等情况。”李林说。然而记者拿到的一份装修计划图显示，当时租户在对房屋进行装修时，因为涉及改变电路等，报送过李林，李林同意且签字。
　　李林表示，在接到业主投诉后，他们很快和租户联系并要求解约，但是却被租户恶意拒绝，在城管要求下拆除违建楼门时，甚至受到了租户的抵抗和威胁。李林对记者说，目前已经上诉至法院，要求租户解约并搬走，停止对小区业主的骚扰，正在等待法院第二次开庭。
　　朝阳区大屯街道相关负责人在接受《经济参考报》记者采访时表示，目前已经将“金盆御足“私搭乱建、扰民的情况上报市局，已经进入执法流程。他同时坦言，本来很简单的事情，现在却比较复杂，原因主要是业主和物业都表示，在楼面另开门的行为是开发商所为，但是现在却没有任何证据来支撑，违规主体不好认定。

　　权势和市场结合　侵害公共利益

　　清华大学社会学系教授郭于华指出，目前业主维权往往被一个权势和市场相结合形成的恶性力量所限制，他们根本得不到应有的尊重和善待。这不是一个小区的问题，而是一个全局性的问题。

　　清华大学社会学系教授郭于华在接受《经济参考报》记者采访时表示，不能让权力成为绑架公共利益的工具。目前出现的越来越多的侵害公共利益的事件，有一个共性，就是这些事件的主体无论是个人还是机构，他们手里都拥有权力和较高的社会地位。业主维权实际上是被一个权势和市场相结合形成的恶性力量所限制，他们根本得不到应有的尊重和善待。这不是一个小区的问题，而是一个全局性的问题。
　　中闻律师事务所律师任晨光接受《经济参考报》记者采访时表示，目前小区侵害公共资源的行为主要集中在侵占绿地、停车位、物业服务用房、公共场所以及私搭乱建、住改商、侵占公共收益等，尽管投诉很多，但处理效果一般。
　　“和国外相比，国内业主在维权时遭遇的困境，主要是制度性障碍，同时也有业主一盘散沙的问题，二者相互影响。”任晨光举例指出，比如，业主个体向法院起诉主张小区业主共有利益受损，很可能遭遇法院不立案的困境，不立案还不给裁定书；同时如果业主联合起来集体维权，以共同诉讼的方式争取立案，法院出于某些考虑，可能也同样不予立案、不给裁定，司法大门紧紧关闭，导致业主维权无门。
　　任晨光告诉记者，民用住房改成洗脚城，尤其是在房屋外墙重新开门，侵犯了其他业主的合法权益，并且带来了安全隐患。根据物权法的规定，将住宅改成经营性用房，需要利害关系人同意，未经同意就将住宅改成洗脚城，产生扰民问题，该楼业主可以向有关部门举报，要求处理，也可以向人民法院起诉，要求恢复住宅功能、赔偿损失。至于该业主在外墙开门，私搭乱建，带来安全隐患，其他业主也可以向有关部门举报，要求拆违，恢复原状，或者提起侵权诉讼，要求该业主恢复原状、赔偿损失。
　　任晨光建议，有关部门应当为业主维权打开绿灯，尤其是司法作为社会公平正义的最后一道防线，不能不发挥作用。因此，人民法院在收到公民提交的立案申请时，必须出具受理手续，如不予立案则必须出具不予立案裁定书；同时，放开有关业主共有权益的共同诉讼和代表人诉讼维权，让业主以共同诉讼或代表人诉讼的方式来维护业主的共有权益，减少小区矛盾。

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