“6388元/平方米，成就杭城真正的独栋别墅超性价比之王！6388元/平方米，成就杭城独栋销冠！湖光山社对折清盘钜惠！抢到赚到！”最近，在浙江杭州工作已有7年的刘先生不时接到楼盘优惠销售的电话和短信，但这条“别墅卖出公寓价”的短信却让他印象尤为深刻。
他随后致电售楼处了解到，上述楼盘位于被称为杭州后花园的临安青山湖，这里高端休闲物业集聚，而短信中的湖光山社楼盘，按照6388元/平方米的单价，一栋400平方米的单体别墅总价目前只要300万元，较于此前售价，“相当于打了对折”。
《每日经济新闻》记者注意到，自从德信·北海公园引领杭州楼市马年首降后，房价水平接近一线城市的杭州目前超过20个楼盘紧随降价，而这股降价潮已冲击到别墅、排屋等高端物业市场。如今，这些豪宅由前几年的蓬勃发展转为无人问津，降价、低开、特价房等各种促销手段，层出不穷。
豪宅去化遇阻
资料显示，湖光山社主要物业由排屋和独栋别墅组成，主力户型为326~370平方米的排屋和400~600平方米的别墅，项目总占地约800余亩，开发规划分为五期，目前已经开发到二、三期，一期房源已交付使用。
4月23日，《每日经济新闻》记者以购房者身份致电湖光山社售楼处，据销售人员介绍，上述销售单价为6388元/平方米的房子，总价为305万元，相当于一套普通公寓的价格，但属于项目推出的特价房，只有一套。
不过，该销售人员透露，尽管只有一套，但该项目独立别墅的售价目前已降至7000元/平方米，此前的销售均价在12000元~13000元/平方米，“相当于打了五、六折”。
对于上述价格调整，4月24日，《每日经济新闻》电话联系采访了开发商，相关销售人员称，目前是清盘价格，“基本上打了对折”，是3月份开始决定的。
湖光山社的举动或只是当前豪宅市场的一个缩影。据浙江杭州临安一季度房地产业数据显示，一季度以来，临安城区板块的销售面积占总销售面积的70.35%，豪宅林立的青山湖板块销售面积占比只有9.25%。
从房源类型成交的情况来看，该区域一季度公寓房共成交692套，别墅成交仅19幢。商品房住宅中，多、高层住宅成交均价6341.85元/平方米，别墅成交均价10087.42元/平方米。
有市场分析称，国家此前出台的限购限贷政策，导致近两年来房产市场持续低迷，再加上今年春节之后杭州城区刮起的“降价风暴”给楼市带来了春寒料峭的打击，杭州几个大盘大幅降价对临安区块的房产市场造成了一定的负面影响。
“现在房产市场的需求正悄悄地由大户型向中小户型转变，区域分化突出。青山湖板块持续低迷，前几年青山湖板块蓬勃发展，近几年无人问津，效益已降低至乡镇板块的地步。”浙江媒体《钱江晚报》一篇有关临安楼市目前状况如是描述。
除湖光山社外，同一青山湖板块的广州颐和地产青城山语间项目也出现大幅打折销售，目前在售的450~600平方米准现房独栋别墅，可享受均价5800元/平方米，总均价290万元/幢，而且还赠约350平方米精装庭院。“原来平均单价在10000元/平方米，相当于打了58折。”现场销售人员向记者表示。
对此，全球知名房产咨询机构世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢向《每日经济新闻》记者分析称，上述位于自然景观优美的青山湖，远离于杭州主城区的豪宅，从居住属性讲，并不作为购房者的第一居所，在当前房地产形势下，面临着需求减少，库存去化的压力。
浙江省内一业内人士则称，对开发商而言，在高端物业市场如此消沉，且在资金和库存双重压力下，只有通过降价走量的方式来吸引购房者，试图刺激极其有限的市场需求。
市区稀缺豪宅降价促销
理论上讲，坐落于城区优势位置的豪宅，在眼前房地产严峻形势下，虽难言升值，仍应具备保值属性，但当前也呈现较为悲观的一面。
3月6日，滨江集团(002244，SZ)位于杭州市区稀缺地块的豪宅项目武林壹号推出1号楼共166套房源，起价1500万，折算单价约5万元/平方米，而该项目2013年的销售均价一度超过7万元/平方米。
统计数据进一步显示，2013年，武林壹号共售出68套，合同金额17.47亿元，销售均价约为7.36万元/平方米，而在2014年第一季度，共售出37套，合同金额6.99亿元，销售均价已约为5.80万元/平方米。
不过，降价带来了销量增加，1号楼开盘当日即吸金14亿元，另据杭州透明售房网显示，截至4月23日，总共166套已销售44套。
此外，降价促销的市区豪宅还包括九龙仓地产旗下的君玺项目，以起价37900元/平方米低价首开入市，据当地媒体披露，截至目前，180套房源已去化6成。
近日，世邦魏理仕杭州分公司所发布的《2014年杭州一季度房地产市场回顾》(以下简称《市场回顾》)报告显示，该季度杭州高档公寓平均价格报每平方米41048元，环比微降0.1%。
对于杭州市区的豪宅市场，马英枢对《每日经济新闻》记者称，这些位置稀缺的豪宅作为购房者的第一居所，从第一季度市场数据来讲，目前高端住宅市场价格表现仍较为稳定。
不过，马英枢亦认为，如果市场观望心态持续加重，开发商出于去化压力和资金回笼需求，不排除出现价格松动，而降价幅度将取决于开发商的现金流需求、营销策略，以及项目的市场定位、营销周期等。
同时，从认筹、预定到最终签订正式合同，有一定的时间滞后性，类似于武林壹号、九龙仓君玺等项目价格下调，能否进一步影响目前高端住宅市场价格下探，有赖于日后公布的第二季度房地产交易数据。
市场购买力减弱
事实上，降价、低开、特价房正成为目前杭州楼市高端物业市场的关键词。
除上述楼盘外，4月初，雅戈尔地产位于杭州城西的西溪晴雪悦公馆推出特价房10套，户型面积为180平方米，折后均价在14500元/平方米左右，而此前均价为2.2万~2.6万元/平方米。
同样，4月初，华元集团宣布三个项目大幅降价清盘销售。其中，高端项目玉榕庄降价后，300~400平方米的联墅均价为8880元/平方米，较于此前成交均价11557元/平方米，降幅不少。更有业界人士指出，相比玉榕庄别墅当初拿地楼面价5183元/平方米，此次调整简直是“亏本买卖”。
此外，高端物业降价还出现在杭州西湖区之江国家风景区的钱塘梧桐燕庐项目，目前在售的315~350平方米的排屋总价在1000万~1500万元/套，现在变为了1000万元左右，销售人员向记者证实，价格降了约200万元/套，而该开发商钱塘房产为杭州知名的地产商之一。
浙江省社科院经济研究所研究员王永太对《每日经济新闻》记者表示，别墅、排屋等高端物业的价格确实在下跌，实际上，与普通住宅巨量的供应库存相同，别墅等高端物业的供应量同样也不少。
日前，国际知名物管机构戴德梁行公布的数据显示，2013年杭州高端公寓与别墅新增17.2万平方米，存量从2005年的45.6万平方米升至2013年的459.1万平方米，8年间增长10倍；同时，杭州高端公寓成交均价从2009年的3.26万元/平方米涨至4.35万元/平方米，年均增幅7.5%。
不过，《市场回顾》显示，一季度杭州个别楼盘降价所引起的市场震荡，使得购房者观望心态加重，发展商推盘有所放缓，杭州住宅销量出现明显回落。
数据显示，杭州主城区整体住宅市场和高端住宅市场的一手房成交量同比分别下跌57%和66%。
王永太认为，此前，浙江通过制造业等实体企业经营积累了丰厚的财富，大量的资金进入楼市购买豪宅，但如今，整个经济形势以及浙江区域经济不容乐观，豪宅房产投资已大受影响，同时，作为主要购买力的浙江企业主的财富快速积累阶段已经过去，这些因素都影响到市场购买力。
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