受房价上涨和抵押贷款利率上升影响，潜在购房者的购房负担能力有所下降，美国房市复苏节奏近期有所放缓。上周全美房地产经纪协会（NAR）发布的报告显示，2月份美国二手房销售下降至19个月新低。分析人士认为，这主要是受到冬季严寒天气、房价上升以及住房供应量下降的影响，预计今年房地产市场复苏还将继续，但此前强劲势头难以维持。

    多项数据表现不佳

    全美地产经纪商协会（NAR）报告显示，2月份美国二手房销售量环比下降0.4%，至年化460万套的水平，为2012年7月份以来的最低水平。

    美国二手房销售从2012年中开始上升，到去年7月达到年化538万套的水平后持续下滑，迄今销量已经下滑了14.5%。分析人士表示，二手房销售量下滑主要是受抵押贷款利率和住房价格上升的影响，此外受到抑制的库存和反常恶劣的天气状况可能也是导致二手房销售量下降的原因。上周美国30年期抵押贷款利率为4.32%，自去年春季触及历史低位以来已经反弹1个百分点。

    去年全年美国二手房累计销量达到510万套，为过去七年中的最高水平，但仍低于健康市场环境下年化550万套的销售水平。

    此外美国商务部公布的数据显示，经季节调整后美国2月新房开工量年化水平环比下滑0.2%，至90.7万套。全美住房建筑商协会(NAHB)的数据显示，3月份房价指数从2月份的46小幅回升至47，低于市场预期。该指数低于50意味着更多受访者认为市况不好。此前受异常严寒天气影响，2份住宅建筑商信心指数大幅下滑至去年9月以来的新低。

    全美住宅建筑商协会首席经济学家大卫·克劳表示，包括建筑用地和专业劳动力的短缺，原材料价格上升，以及待售新屋库存处于极低水平等一系列因素增加了住宅建筑商的担心。

    不过也有迹象显示房地产市场有望在未来几个月回升。2月份美国待售二手房的库存增加6.4%，为200万套，2月份二手房平均售价为18.9万美元，比去年同期增长9.1%。在美国南部和西部地区，二手房销售在继续改善。

    房市投资需求偏高

    数据显示，美国二手房销售市场上投资需求占据较高比例，首次购房者占据比例仍处于历史低位。今年2月，全现金交易占整个二手房销售交易中的比例从一年前的32%上升到35%，全现金交易大多数反映的是投资需求。2月首次购房者比例下降到28%，远低于市场健康环境下40%的比例。首次购房者比例不高主要受到信贷标准严格等因素影响。

    不过黑石集团CEO施瓦茨曼日前接受媒体采访时表示，美国房地产市场已经不再是投资“明星”标的。他表示近年来美国房价上涨了20%，但是房地产投资回报一直固定在5%到10%之间。过去几年中，黑石集团向房地产市场投入约70-90亿美元。

    通常而言，春季是美国房地产市场的销售旺季。分析人士认为，美国房地产市场的复苏还在继续。多数经济学家预计2014年新房和二手房销售将继续增长，提振经济进一步改善以及就业的稳定增长。去年美国住宅建筑实现两位数的增长，并为去年美国整体经济增长贡献了三分之一个百分点。

    房地产行业人士表示，去年冬季不同寻常的严寒天气阻碍了房屋销售。随着天气转暖，房地产市场将迎来暖春。

    BMO资本市场经济学家詹妮弗表示，一旦度过这段混乱期，房地产市场将继续扮演支持整体经济增长的角色。

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