赵乃育/绘

　　18日，国家统计局发布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，国内主要城市房价在经历一年多的“狂飙突进”后，价格上涨幅度进一步趋缓，环比、同比涨幅双双回落，价格上涨城市降至2013年以来最少，全国楼市在2014年平淡开局后又遭遇“倒春寒”。
　　对此，业内人士指出，全国70大中城市房价同比、环比涨幅自2011年2月以来首次出现“双收窄”，房价同比涨幅或已见顶。预计市场将高位震荡并逐步降温，房价涨幅步入下行通道。

　　回落　房价涨幅明显收窄

　　数据显示，70个大中城市中，新建住房与上月相比，价格下降的城市有4个，持平的有9个，上涨的有57个。环比价格变动中，最高涨幅为0.7%，最低为下降0.2%。房价上涨城市减少5个，最高涨幅回落0.5个百分点。二手房方面，二手住宅价格环比上涨0.15%，涨幅继续收窄。价格下降城市增至15个，达到近14个月来最多。
　　同比来看，新建住房价格下降的城市有1个，上涨的有69个。同比价格变动中，最高涨幅为18.7%，最低为下降4.1%，最高涨幅回落2.2个百分点。
　　对此，链家地产研究员张旭表示，自2012年3月以后，2月70个大中城市平均新建商品住宅价格首次出现同比、环比双双回落，其中新建商品住宅价格指数同比回落幅度达到近25个月以来最高，其中，四个一线城市，同比涨幅均回落到20%以内。与此同时，二手住宅价格也已连续两个月出现同比、环比均回落的现象。
　　“如果从新房、二手房同时计算，这是自2011年2月以来首次同环比涨幅双双收窄。”上海易居房地产研究院研究员郑红玉表示。同比来看，房价见顶回落态势确立，2012年开始的市场回暖和房价快速上涨周期结束。
　　值得注意的是，郑红玉指出，2月，一二三线城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.38%、0.33%、0.21%，涨幅均收窄，同步性加强。“一线城市自去年4月份涨幅见顶后逐步收窄，收窄速度要明显快于二三线，虽然其刚需坚挺，但仍难抵御全国下行大势。”
　　从统计局数据可以看到，北京2月环比上涨0.3%，较1月收窄0.2个百分点。同比方面，北京上涨15.5%，较1月收窄3.3个百分点。上海2月环比、同比分别上涨0.4%、18.7%，较1月分别收窄0.1个百分点和2.2个百分点。广州2月环比、同比分别上涨0.5%和15.9%，较1月分别收窄0.2个百分点和3个百分点。深圳2月环比、同比分别上涨0.3%和15.9%，较1月分别收窄0.1个百分点和2.3个百分点，收窄幅度继续扩大。
　　张旭认为，2012年以来房价快速上涨，使得部分城市房价与购买力的背离持续拉大，部分需求被挤出市场，整体需求规模的确也出现了降温，房价调整的压力增加，是此轮房价增速放缓的主要原因。此外，2014年以来，银行信贷情况依然没有出现明显改善也是重要影响因素。
　　以北京为例，2014年2月北京二手住宅首套商业贷款的平均利率为5.99%，达到20个月以来新高。这种收紧的信贷政策，无疑又加重了购房者的支付压力。

　　量减　楼市成交普遍下滑

　　事实上，房价涨幅快速下滑的另一面是，楼市成交量的普遍下滑。今年前两个月，楼市成交量普遍下滑，其中一二线城市降幅尤为明显，而且，与成交量关联的多个指标也显示出下行趋势。另一方面，近日来，参与“打折、促销”等变相降价的城市和房企正在增加。
　　中原地产研究中心发布的最新统计数据显示，截至3月16日，2014年以来，受监测的54个城市合计住宅签约数量为45万套，同比2013年同期的58.5万套下降了23%。其中一二线城市跌幅分别达到了36%、35%。
　　值得一提的是，北京楼市成交量的降幅尤为明显。中原地产的数据显示，截至16日，北京年内新建住宅签约8588套，二手房住宅签约18156套，同比分别下调了57.5%和66%。此外，从成交额来看，2014年来新建住宅签约297.2亿元，二手房住宅签约521亿元，合计签约818.8亿元，同比也下降了58%。
　　不仅如此，国家统计局3月13日发布的2014年1月至2月全国房地产开发和销售情况数据也显示出，2014年前两个月全国房地产市场的多项指标呈降温趋势，其中包括商品房销售情况。
　　统计局的数据显示，1月至2月，全国商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%。其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积下降8.0%，商业营业用房销售面积增长8.4%。商品房销售额7090亿元，同比下降3.7%。其中，住宅销售额下降5.0%，办公楼销售额下降17.1%，商业营业用房销售额增长7.9%。
　　与销售不畅对应的则是楼市待售面积的增加。统计局的数据显示，在待售面积方面，截至2月末，全国商品房待售面积51397万平方米，比去年末增加2102万平方米。其中，住宅待售面积增加1770万平方米，办公楼待售面积增加64万平方米，商业营业用房待售面积增加233万平方米。
　　易居研究院研究员朱光告诉《经济参考报》记者，“从商品房销售面积同比增幅走势看，今年前两个月延续了去年以来整体平稳下行的态势，但下行幅度有所加大”。他认为，主要是由去年同期基数快速上行所致。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，楼市在经过2012到2013年的暴涨后，目前市场正在回归理性。他预测，今年3月主要城市新建住宅成交面积将低于去年同期水平，预期同比跌幅将为17.5%。

　　预期　下半年房价或进入下行期

　　业内人士分析指出，全国楼市已经结束暴涨周期，当前正在逐步回归理性，而部分房企的降价现象将进一步增加市场的观望情绪。
　　近期因一些城市新房传出降价销售的消息，看空楼市的声音此起彼伏。张大伟表示，市场预期发生了微妙的变化，加之近期信贷持续收紧对于需求释放以及市场信心的影响显著，在双重不利因素影响下，3月小阳春成色不足，4月也很难乐观。
　　张旭认为，近期，杭州、广州、以及北京等一二线城市都出现了典型房企的价格调整案例，从目前的情况来看，无论是否为价格实降，都体现出当前需求、信贷层面对于市场和房企的影响在不断加深。
　　“尤其是预计未来市场的调整仍将继续，在典型房企的带动下，新房市场的价格平开，或者是促销的案例逐渐增多，短期内购房者观望心理还难以得到缓解，未来房价涨幅还将进一步下降。”张旭说。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，现阶段，房价涨幅见顶趋势确立，一旦环比增幅转负，房价将进入下行空间。
　　杨红旭认为，上半年房地产市场将在成交活跃的基础上维持高位震荡，但进入下半年后，楼盘降价将不再会是个案。“部分房企将在资金链压力的影响下，被迫进行促销或降价，房价正式进入下行阶段。”

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