业界预测今年或成房地产行业拐点

    国家统计局昨日发布“2014年1-2月份全国房地产开发和销售情况”显示，受春节假期、房贷收紧、对政策预期不确定等因素影响，今年前2个月，全国商品住宅市场现量价齐跌态势。此外，目前银行对首套房优惠利率的取消以及放款时间的延长，势必影响3月出现楼市传统的小阳春。

    业内人士预测，在去年突如其来的爆发式高增长结束后，今年楼市面临的风险因素不断增多，下行压力逐渐显现，楼市正在步入调整期。

    供应放量 成交冷淡

    国家统计局数据显示，2014年1-2月份，全国商品住宅销售面积9377万平方米，同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7个百分点；住宅销售额5985亿元，同比下降5.0%，增速比去年全年回落31.6个百分点。

    科威国际不动产大中华区副总经理虞廷恂表示，今年1-2月，由于春节因素影响，加之购房者预期全国两会期间，中央政府会明确今年的房地产调控意见，因此买卖双方均持观望态度；同时，银行贷款的难度亦有所增加，使二手房成交周期逐渐拉长，因此在楼市成交数据上出现了较大幅度的下滑。

    全国楼市的风向标之一的上海市场，也出现了供应持续放量、成交市场反应冷淡的现象。据科威国际不动产数据，2014年2月上海市商品住宅共成交3489套，总计成交面积41.9万平方米，而同期的供应面积却超出50%，达63.4万平方米。

    房产开发增速减缓

    统计局数据显示，2014年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。

    业内人士分析称，进入2014年以来，银行出于风险考虑，对房地产相关贷款审批逐渐趋严。这使得本来财大气粗的房企的日子颇不好过，这是房地产开发增速放缓的直接原因。

    对外资吸引力下挫

    融资方面，1-2月份，房地产开发企业到位资金21264亿元，同比增速较去年全年回落14.5个百分点。其中，国内贷款4913亿元，增速回落8.3个百分点；利用外资50亿元，下降43.2%，而去年全年增速为32.8%；自筹资金增速也回落近10个百分点。

    其中，利用外资的水平下降之大特别引人关注。房企人士透露，内地房地产企业海外扎堆发债，使借贷成本正逐渐上升，加之美国退出量化宽松给人民币带来贬值压力，导致了地产债券对海外投资者的吸引力下降。

    沪上一私募投资总监告诉记者，近期经济数据的疲软也令海外投资者对今年中国经济增长前景以及房地产行业表现感到担忧。如2月汇丰中国制造业PMI(初值)数据降至48.3,为去年7月以来最低水准，这使得一部分外币房地产基金到期即回投美元资产。

    现状

    “房贷荒”蔓延 3月楼市难现小阳春

    3月是楼市传统的小阳春，但目前银行对首套房优惠利率的取消以及放款时间的延长，势必影响楼市的交易量。

    去年年底全国房贷紧字当头，多数银行取消房贷利率优惠。春节已过，各地房贷市场依然没有出现松动的意思。记者走访多家银行发现，个人房贷仍持续收紧，首套房贷款优惠几乎绝迹，如农行只对贷款150万元以上的客户给予98折优惠；部分银行甚至停止了房贷业务。

    房贷日益收紧现象不仅仅出现在一线城市，“房贷荒”已在二、三线城市中持续深入蔓延。

    CRIC研究中心所监测的22个城市中，首套房贷款优惠利率几乎绝迹，其中，10个城市上浮5-15个百分点。如佛山、惠州等城市首套房贷款利率已在基准利率的基础上上浮了10%-15%；宁波、常州、无锡、青岛、南通等城市的首套房贷款利率也从原来的基准利率9-9.5折优惠收紧至基准利率；原来维持基准利率的城市，如沈阳、重庆、成都、苏州、福州、南京等也从基准利率上浮至基准的1.05-1.1倍；仅32%的城市维持基准利率。

    虞廷恂认为，首套房贷款利率优惠的取消很大程度上削弱了刚性需求的购买力，增加购房成本抑制其购房需求，银行贷款的收紧同时也会给购房者造成成交量下降、房价看跌的市场预期，延迟其购房决策，“对于房地产市场而言，2014年信贷环境将比政策环境影响更为深远。”

    观点

    今年楼市前景不太乐观 但房价也不会大起大落

    “2014年将是房地产行业一个中长期的拐点，意味着房地产牛市结束，进入一个调整期。”

    国家行政学院决策咨询部研究员王小广

    业内人士预测，去年突如其来的爆发式高增长结束后，今年楼市面临的风险因素不断增多，下行压力逐渐显现，楼市正在步入调整期。

    房价下跌的城市在逐渐增加

    “监测数据显示3月份市场持续低迷。”中原地产集团主席黎明楷说，“这对于房地产企业销售与现金将带来巨大影响，今年楼市前景不太乐观”。

    一线城市房价涨幅过高，滞涨迹象渐显，而二、三线城市价格也开始松动。国家统计局统计数据也显示，近几个月来，全国70个大中城市的房价上涨速度正在放缓，房价下跌的城市逐渐增加。

    在区域差异日渐明显的同时，房地产企业之间的分化也在加速进行。13日在广州公布的2013年度中国房地产卓越100榜显示，大企业与中小企业之间的分化日益明显，大型企业抢占的市场“蛋糕”越来越大。

    数据显示，去年全国有7家大型房企销售收入超过千亿元，销售前10强企业总金额超过10000亿元，龙头万科年销售更是达到1700亿元纪录，成为超大型企业。

    “一、二线城市情况最令人担心”

    “2014年将是房地产行业一个中长期的拐点，意味着房地产牛市结束，进入一个调整期。”经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广说，“信贷趋紧、高房价抑制投机和自住需求以及目前楼市供应过剩，库存水平居高不下，上述三个因素都导致楼市将进入调整”。

    在调整成为大势所趋的背景下，一、二线城市地王现象与三、四线城市去化隐忧也日益凸显。但在政府上下限调控思路下，房价不会再出现去年疯狂上涨态势，但也不会大起大落。

    “一、二线城市情况最令人担心，如果去掉投资需求，供给绝对是过剩的，政府需要防范泡沫破裂风险。”王小广说。

    五矿建设何剑波表示，今年房地产由全面短缺变为全面过剩，市场与产品分化非常明显，对企业要求更高。