今年的政府工作报告再次对保障房建设提出了具体目标:今年新开工保障房700万套以上,年内基本建成保障房480万套。此前,国家“十二五”规划就明确提出5年建设3600万套保障性住房的总目标,然而,“十二五”前三年,保障房建设仅完成目标任务的2/5。今明两年无疑是保障房建设的冲刺时间。在此背景下,保障房的融资难题显得更加突出。
全国人大代表、证监会机构部巡视员欧阳昌琼在今年提交的《关于创新金融工具推进保障性住房建设的建议》中提出,我国各地保障性住房建设最突出的问题是融资难,建议探索运用房地产投资信托基金(REITs)这一创新金融工具支持保障性住房建设。
中国人民银行曾于2009年牵头研究REITs试点,但由于当时国际金融危机及宏观调控等因素,搁浅至今。近日,欧阳昌琼在接受证券时报记者专访时表示,在当前的经济形势和宏观政策环境下,探索运用REITs这一创新金融工具支持保障性住房建设,具有现实可行性,对于保障性住房拓宽融资渠道、盘活存量资产、丰富投资品种、推动金融创新都具有重要意义。
保障房建设冲刺时间 资金之渴仍未解
今年的政府工作报告提出,以全体人民住有所居为目标,坚持分类指导、分步实施、分级负责,加大保障性安居工程建设力度,今年新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上,加强配套设施建设。报告同时提出,创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。
国家“十二五”规划明确提出5年建设3600万套保障性住房的总目标,然而,“十二五”前三年仅完成目标任务的2/5,今明两年可谓时间紧任务重。
资金筹措是各地完成保障房建设任务的首要难题。此前曾有媒体测算,2011年1000万套保障房建设需要投入1.3万亿至1.4万亿元,而整体资金缺口在8000亿元左右。官方数据也显示,2012年,全国保障性住房建设共筹集财政资金4128.74亿元(其中中央财政下达补助资金1861.65亿元),通过银行贷款、住房公积金贷款、发行企业债以及其他渠道筹集资金共4667.67亿元。
欧阳昌琼认为,我国各地保障性住房建设融资渠道和机制上的突出问题包括:一是渠道单一,主要靠地方政府,财政负担沉重;二是保障性住房新建、维护缺乏长期的、可持续的资金来源,难以继续;三是银行贷款以政府信用为基础,以地方财政作背书,容易导致金融风险与财政风险迸发;四是财政资金管理体制上事权与财权不匹配,要么影响保障性住房建设资金的落实,要么影响地方财政预算的安排。
“今明两年正是实现‘十二五’规划目标攻坚克难的关键时期,为切实推进保障性住房建设,有必要在地方财政资金和银行信贷资金以外,探索运用新的融资方式,有效解决保障性住房建设融资难的问题。”欧阳昌琼说。
他建议,选择若干城市进行保障房的REITs试点。保障房具有产权明晰(政府所有)、资产真实、收益尽管较低但稳定(政府补贴和税后优惠有保障)等特点,具备REITs的基本要素,证券公司、基金管理公司等资产管理机构也开始了这方面的业务探讨,可以先行试点。REITs既可以缓解“两多两难”的矛盾,通过已建成的保障房资产证券化,盘活存量资产,提供后续建设资金,也可以使地方政府在保障房建设管理中承担的“无限责任”变为“有限责任”。
推出REITs试点 需解决三方面问题
欧阳昌琼表示,作为一个金融创新工具,REITs可以吸引社会资金解决房地产建设资金问题,它是一个融资工具,可以运用于我国保障性住房建设。
不仅如此,REITs能够为投资者提供一种收益相对稳定、流动性较强的投资品种,帮助投资者分享房地产行业发展红利,因此,它又是一个投资工具和理财工具,可以满足广大公众和机构投资者追求收益稳定(以房租收入、房地产升值为收入来源)、流动性强(可以在交易所上市交易)的投资和理财需求,让众多中小投资者也能分享房地产行业发展的红利。金融危机爆发后,REITs成为投资者抵抗危机的投资工具。比如,2010年美国公寓型REITs的平均收益率达到47%。
国际经验表明,REITs是一种较为常见并且有效的房地产融资工具,它起源于上世纪60年代的美国,是一种采取公司型或契约性基金(信托)的组织形式,以发行资产支持证券的方式,汇集公众和机构投资者的资金,交由专业机构进行管理,投资于收益性房地产,并按投资的综合收益按比例分配给投资者的信托基金制度。
事实上,2009年人民银行曾牵头研究REITs试点,但由于当时国际金融危机及宏观调控等因素,没能正式启动。
时至今日,欧阳昌琼认为,在当前的经济形势和宏观政策环境下,探索运用REITs这一创新金融工具支持保障性住房建设,具有现实可行性。对于保障性住房拓宽融资渠道、盘活存量资产、丰富投资品种、推动金融创新都具有重要意义。他认为,目前推出REITs试点,需要解决三方面问题:
在法规政策方面,我国近年来对房地产进行宏观调控,是REITs没有启动试点的直接原因。同时,REITs业务涉及的房屋产权转让和登记、基金份额登记、基金份额在交易所交易等问题,仍缺乏法规支持。
在税收方面,我国房屋租赁的税负总体较重,据不完全测算,税负约占租金收入的19%,并且,在REITs有关房屋产权转让环节中,还需要交纳契税、印花税和所得税等税收,存在重复征税。税负过高使REITs这一投融资产品收益相对稳定的特征难以体现,也是我国难以推出REITs的主要原因。
在投融资主体方面,我国保障性住房投融资主体多元,有地方政府(房管局、建设局等),政府平台公司、民营房地产开发商等,由此导致了保障性住房产权的多元,有地方国有产权、个人产权、混合产权等。需要尽快确立市场化运作的保障房投融资平台,明确保障房产权、收益权的主体。此外,在REITs设立上通常以信托形式设立(少数以公司形式设立),但目前国内仅允许信托公司设立信托,商业银行、证券公司和保险公司等机构不能自行设立信托,需要放松这些限制,扩大信托设立主体。
券商开始研究探索 保障房REITs
近年来,证券公司资产证券化业务已经开始涉足商业不动产的探索,也为试行保障房REITs打下了基础。去年9月,中信证券公告通过旗下金石基金发起设立的非公募基金全资子公司,以不低于50亿元价格,接收拥有北京、深圳中信证券大厦房地产产权的全资子公司天津京证、天津深证的全部股权,并拟对此进行不动产证券化业务,金石基金将作为管理人。
广发证券的研究报告认为,中信证券上述业务意义不仅仅在于短期内为公司盘活资产,并实现超过10亿元税后利润;更为重要的是,作为有望成为国内不动产证券化业务的首单示范性产品,其产品特征已经具备了REITs的雏形,考虑到国内地产行业的蓬勃发展和庞大存量,未来该类业务的前景将非常广阔。
此外,证券时报记者获悉,中信证券正在进行保障性住房REITs产品的方案研究。
为解决保障性住房REITs中存在的问题,欧阳昌琼还提出了如下具体建议:
第一,由住建部牵头,对保障性住房建设涉及的政策进行梳理评估,明确一般商品房宏观调控政策不适用于保障性住房,允许运用REITs等创新金融工具支持保障性住房建设,并选择若干城市进行试点。
第二,由人民银行牵头,会同金融监管部门研究制定保障性住房REITs试点规则。允许包括证券公司、基金管理公司、商业银行、保险公司、信托公司在内的各类金融机构按规定通过设立信托等方式开展REITs业务试点,逐步允许REITs公募发行和上市交易。在总结试点经验的基础上,适时制定专门的规章或者国务院制定单行条例。
第三,住建部协调国家税务总局,明确保障性住房在租赁及REITs业务中的税收优惠政策。建议参考国际惯例,按照税收中性原则,除了对REITs的管理人、中介服务机构的收入征收所得税外,免除REITs交易环节中的其他税负。同时,为提高投资者购买REITs基金份额的积极性,免除投资者投资REITs所得税。
第四,协调财政部,完善保障性住房的补贴政策。保障性住房公益性特点突出,和所有公共产品、公共服务一样,需要政府补贴。但要改变目前补贴主要给了供给方,而不是需求方的局面,即不能“补砖头,不补人头”。财政补贴、税收优惠和政府增信,是保障房REITs产品具有收益稳定、抗通胀性,受投资者欢迎的重要保障。