这个周末，一条关于兴业银行停止房地产业务贷款的消息引发不少媒体关注，而与此同时，是杭州、常州的几个楼盘进行了大幅降价。一边是银行收紧，一边是开发商降价，在春寒料峭的当下，房地产市场的寒意似乎有些刺骨。在猛涨一年之后，房价真的要降了么?央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

　　银行业务收紧，开发商楼市降价，楼市风险暗流汹涌，70个城市房价连涨13个月，房地产市场波澜不惊，楼市到底还能扛多久?

　　不久前，杭州的好几个楼盘几乎步调一致的大幅下调了房价。降价之后，当地的销售情况如何?记者看到位于杭州城北的这家楼盘，此前销售均价由近两万元直降到一万五千八百元。在紧临杭州北海公园的另一个楼盘天鸿香榭里，开发商打出了直价六千元的宣传口号。

　　日前，一条关于兴业银行暂停办理房地产夹层融资业务和供应链金融业务的消息，被媒体传得沸沸扬扬。随后，中信银行、交通银行也被卷入了这场暂停房企融资业务的风波。记者在市场中调查发现，对于个人贷款，银行普遍进行了收紧。近一周，记者在南京市的六家银行进行咨询，发现没有一家对首套房贷进行利率优惠，有的甚至上浮了这一利率，而且大多数信贷人员表示，今年房贷额度特别少。

　　某银行信贷经理：现在使用额度的，但是等到一个月之后，等到快要放款的时候，说实话确实不能保证(放贷)因为一个月可能会发生很多事情。

　　一边是海水，一边是火焰，房贷收紧，楼市成交量下滑，但土地市场却依旧热火朝天。2月21日，广州荔湾区广钢新城地块出让再掀高潮，一天时间拍出155亿元天价。2014年以来，各地新地王一直频频抢镜。截止2月23日，北上广深四个一线城市2014年土地出让金总收入达到1382.4亿元，比2014年同期攀升746.3亿元，同比增幅高达117.32%。

　　饮水思源，在信贷市场银行放贷也是一片红火，2014年的1月金融统计数据报告显示，当月社会融资规模2.58万亿元，刷新单月规模的历史新高。1.32万亿元的新增人民币贷款，创下近四年来的最高水平。此外，70个大中城市新建商品住房价格也连续13个月攀升，国家统计局的最新数据显示，与上个月相比70个大中城市一月新建商品住房价格有62个城市环比上涨，6个城市下降，而同比价格上涨城市有69个，北上广深四个一线城市涨幅继续领跑全国。其中，上海涨幅最高，达到20.9%。

　　张鸿：现在资金偏紧 房地产市场累积的风险越来越大

　　(《央视财经评论》评论员)

　　这里边一个是涉及到银行，银行据说是要收紧房贷，但是现在很多银行都出来辟谣了，说我们不是针对普通人，是针对开发商那样大规模的房贷。只是它的两个融资项目。一个叫夹层融资，一个叫供应链融资，相对来说量比较少的，而不是我们所说的一套房贷，二套房贷。还有一个是开发商本身，杭州率先降价的是德信地产，但是你再往前看几天，2月18号，他在杭州的城东新城，刚刚花17.5个亿买了一块地。所以对他们来说，就是那边我赶紧拿地，这边赶紧清盘。所以开发商有自己的不同的考量，所以你也很难说他对未来没有那么看好。还有一个就是不同的区域，好像这一次集中在浙江、江苏稀稀落落的几个降价。但是江苏南京又出来一个时光盘，就是一个小时就卖光了。所以现在仍然是乱象，说什么的都有。

　　起码风险让大家觉得是有的，或者是越来越大了，今天股市上的表现，跌得最狠的两大板块。另外，还是会提到我们要总量控制，区别对待，而且也会提到说，房地产因为现在在资金偏紧的时候，房地产累积的风险越来越大。

　　马光远：整个市场的风险在绷紧 大家都在观望

　　(《央视财经评论》评论员)

　　事实上，我们从周末的一系列消息看，四个字真真假假，到现在事实上你搞不清楚，它哪个是真的，哪个是假的。比如说，大家一开始讲，兴业银行全面停止房贷业务，然后兴业银行辟谣说没这个事。紧接着别人把他的文件发出来了，所以没多长时间，兴业银行就退了一步说，我们发了这个文，但是我们主要指的是什么什么，紧接着我们又看到说，说跟个人房贷没关系，但是又讲到个人房贷在有些地方，又说所有的优惠都已经取消了，以前是七折、八折，这个不打折事实上意味着大家都在谨慎风险。

　　我觉得从这些消息背后反映的是在政策的一个真空期，我们现在政策上没有任何消息。事实上从去年下半年到现在，除了极个别的一些重大会议会谈到房地产的相关的一些政策以外，事实上政策层面到现在为止没有出现一些新的变化。房地产市场各种各样的消息满天飞，说明什么?说明市场的风险在加剧，我们现在听到的主要的消息都是降价的消息，而且不是无中生有，这个降价是真实存在的。第二点，银行互相之间的这种信息的传递，到市场上以后，我们发现不管是真是假，只要一个消息一出来，市场上绝对会引起很大的波澜。

　　我个人认为进入一个寒冷期，也就是说如果这些消息本身，比如说经过大家的梳理以后，如果说这些消息本身如果真的是假的话，那么对整个市场的影响没有这么大。现在我们看到任何一个小小的信息都让房地产像惊弓之鸟，这说明整个市场的风险真的在绷紧，学界、业界到买房者，大家都在观望，到最后的银行，因为我们知道银行跟开发商之间，它是一个利益共同体。

　　顾云昌：2014年房地产增速放缓 有些地方会出现严重的供大于求

　　(全国房地产商会联盟执行主席 《央视财经评论》特约评论员)

　　从总体看来，房地产开发行业目前的资金并不是那么紧张，因为去年的销售比较好，全行业有12万亿的资金到位。但是市场总体上像国民经济一样，就增长速度在放缓，销售速度放缓，就说行业在取得下行的通道当中。特别是市场有很多分化，有些小企业的一些三、四线城市，房子已经出现供大于求的情况，那么销售会出现问题。

　　对于个别银行为了防范这样一种风险，就暂停了这样一种业务。我个人判断2014年房地产的发展势头肯定不如2013年。我认为大概的时间就是增速放缓，无论是房价的增长速度，销售的增长速度，投资的增长速度都要放缓，而且，有些地方可能出现了比较大的，严重的供大于求，对于一些资金实力差的企业来说，风险还是很大的。

　　张鸿：目前银行的处境艰难 会更加谨慎的做好风险防范

　　(《央视财经评论》评论员)

　　兴业停的这两块，一个叫夹层融资，它其实是介于股权融资和债权融资当中的一个融资方式。比如说你是一个开发企业，你的自有资金率不够，这就不能让你开发房子。2005年才开始有这种方式，我先入你的股份，或者当是债券，然后你的自有资金就起来了，你就去盖房子了，到时候我们设定一标准，到最后我再把这个股权再退回来。我想说的是，它虽然量不大，但是我们看到银行也在说，要谨慎风险，要减少风险，我们要调我们贷款的结构，所以我们要停掉这个。

　　还有一个叫供应链的金融，供应链金融就是主要是上游，主要是水泥这些和房地产有关的，这说明什么?说明我们觉得房地产和它相关的这些行业，可能面临着一定的风险。如果说这个夹层融资主要针对可能是那些没有特别强资质的那些大企业的话，那可能它会觉得这个开发商那边要调结构，就是小的可能，风险大了我们就给它停掉，我们未来的贷款只给那些大的，一流的那些开发商，几百强的那种。那我的贷款也要相应来调整个的结构，所以我觉得开发商在调结构，银行也在调自己的贷款结构。

　　银行现在的处境其实是挺难的，一月份的存款大面积的减少，因为面对着来势凶猛的互联网金融。银行，过去为什么房贷会那么多?是因为银行觉得房贷，利润来源还不错，挺稳定的。但现在当你成本增加了以后，你就要考虑哪一块是你更值得投的，你可投的钱已经越来越少了。还有一个就是，当你意识到这个行业可能面临风险时，银行首先要做的，银监会在上个月就已经提醒了说，去年底，2013年底，银行贷款里边将近三分之一是房地产贷款，这是一个体系内的33%，这是一个体系内的风险。所以尤其是一些中小银行，过去在房地产上占了很多便宜，他们跑得比较灵活，现在可能最先意识到风险。

　　马光远：楼市的整体预期在发生变化 房地产市场的风险在加剧

　　(《央视财经评论》评论员)

　　如果这个市场本身真的很火热的话，一个小小的消息在市场上赢不到这么大的一个反映。所以现在你看不是一个银行在行动，而是一个集体行动。我们现在来看，在政策处于真空期的情况下，购房者的预期在变化，开发商的预期在变化，金融机构的预期在变化，包括研究者的预期也在变化。所以现在我感觉如果说这种预期彻底逆转的话，那绝对不仅仅意味着市场在分化，可能是未来整体下跌的一个行情。所以说这一次，停贷的这么一个消息引发的一系列巨大的争议说明了什么?我觉得也不意味着未来房价就立马下跌，但最起码意味着房地产风险加剧、加大，已经成为大家的共识。

　　张鸿：一线城市肯定还会继续火爆 三四线城市堪忧

　　(《央视财经评论》评论员)

　　土地市场的火热还主要在一线城市，北京、上海、广州、深圳。而且现在各大银行都在说，要区别对待，区别对待后边往往会跟上三、四线城市需要谨慎，所以未来土地市场继续火爆的肯定还是在一线城市。我看一个民间机构的数据，京沪广深在今年的50天里，卖地收入是1382亿，上涨117%。如果银行发现风险的话，它自然会收缩战线。就像我们现在看到的，他把一些风险相对来说比较高的，他会剥离掉，然后相对来说风险比较大的那些区域，他说这个地方你要慎重，我们总量也要控制，在房地产领域的贷款也不要增加太快。

　　如果开发商发现这些风险的话，那他也会，比如说，他不会说用更多大量的那种杠杆，他要这边要清盘，要卖一些，然后那边再来买地，所以他可能也要避免这些风险。包括万科，王石天天在那儿说，说风险，李嘉诚卖地了，然后谁谁谁风险要大，但是这其实没有影响万科的节奏，可能他有一些细化的节奏我们看不出来，但是因为他是做房地产，不能因为有了风险，他就不做这个，但是他肯定选择的那些项目，或者选择的那些地，或者这个杠杆化，可能要尽量地避免，一旦风险来临对自己的影响。其实，我最担心的还是三、四线城市。

　　马光远：如果整个房地产预期扭转　银行要做好房价下跌的思想准备

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我个人不认为，现在我们仍然可以用分化行情去体现。现在大家不仅仅要看个别的数据，更要看整体的一个表现，银行的表现说明什么?降价又说明什么?比如说去年大家谈到房价上涨的时候，包括暴涨是因为什么?因为2012年全年整个统计新房的供应是下降的，不是增加的，这个供应减少了，这个是可以解释清楚的。那么如果放到今年来看去年，2013年整个新房供应增加是10%以上，我们新建的在建面积是60多亿平，60多亿平按照去年卖了13亿平来看的话，能卖个四到五年，那么而且这个增速还以19%左右在增加。再看去年的待售面积，不断在增加。一方面房子卖得很好，另一方面待售面积不断增加，总的面积已经达到了5亿平，今年超过5亿平肯定没有任何问题。在这种情况下，我们看到一方面房价很高，这是一个基本现实，第二点经济增速在下滑，第三个供需基本在平衡，那么我们要问支撑房价未来上涨的因素何在?我个人认为，这种情况一旦出现，它不是一个简单地解释三、四线城市下降主要原因是什么。供应够了是一个原因，但是经济下滑货币收紧，到预期扭转，这三个因素都起作用的话，它影响的不仅仅是三、四线，一、二线都会影响。

　　整体风险，是一个整体风险，我认为是一个转折点。也就是一、二线城市今年如果说，整个房地产预期扭转的话，有可能出现停涨，如果出现停涨，就是风险。对于银行来讲，做好思想准备，做好房价下跌的准备，必须提上议事日程。

　　这已经是一个共识，比如我们现在谈到整个中国的房地产，今年以来我们谈得最多是什么?就是如果大家整体的预期最终改变以后，比如三、四线城市，现在供应过剩，那么一、二线城市会出现什么问题?如果这个预期扭转的话，会停涨，如果一旦停涨，风险就会继续。所以我认为可能是一个整体风险的问题，而且这种整体风险出现的概率是一个大概率，不是小概率，任何的风吹草动，让大家……