日前,一直在抛售旗下产业的香港大亨李嘉诚，传出要进军韩国房地产业的消息。而随着一系列政策的放宽，韩国的旅游胜地济州岛最近也成为了中国大妈们看房的热门之选。除了近年来流行的韩国明星、韩国电视剧之外，我们看到韩国的房地产眼下好像也成为了投资最新的流行。但是韩国的房子真的会像韩剧那样，让人眼花缭乱、欲罢不能么？央视财经频道主持人沈竹和特约评论员中国社科院金融研究所尹中立、著名财经评论员张鸿共同评论。

　　日本，有哪些经验值得借鉴？韩国的房产真的值得投资吗？

　　风光秀丽的济州岛，近几年楼市开始蒸蒸日上，而买断了黄金的一些中国大妈也看到了投资的新方向。据韩国国土交通部公布的数据，2013年的第一季度中国人新购买济州岛土地达40万平方米，大幅超过欧美买家，一些大妈甚至连样板间还都没看，就兴冲冲地前去抄底。目前济州岛适用于外国人投资移民的楼盘多达20处，外国人房地产投资达到454平米，投资额2900亿韩元，约合人民币15亿元，尽管济州岛房地产红红火火，但2012年以来，由于房价的飞涨，韩国楼市早已陷入低迷，韩国国土交通部的报告显示，2012年46.2%的韩国民众选择租房，2013年2月，韩国房地产市场交易量下滑14%，到47288户，创过去七年以来的最低值，同时价格也出现了下滑，首尔房价已跌到了2008年3月以来的新低。为摆脱困境，韩国政府2013年4月发布的房地产新政，核心在于减免交易环节的税务负担等。另外在房屋租赁方面，韩国政府还计划推出一项准公共租赁政策，也就是如果拥有多个住宅的房屋所有者，同意一年的租金涨幅在5%以内，政府将会对其实行减免税金等奖励。

　　曾经一度低迷的日本房地产市场近来开始回暖，1月22日日本不动产经济研究所发布的调查报告显示，2013年日本楼市整体向好，呈现量价齐升的态势，东京的申奥成功，也进一步带动周边地区楼市的活跃。  

　　赵潮（记者）：大家现在眼前看到这个正在施工中的大型楼盘是位于东京池袋地区，一年后方可交房入主，平均售价是7千万日元左右，约合人民币400万元，而实际上在销售开始不到一个月之后，322户户型，全部销售一空，最后不得不通过抽签的方式来决定，据了解最低的中签率只有5%都不到，另外有超过4成的人是直接提现金来购房。

　　数据还显示，时下一亿日元，约合580万人民币以上的高价商品房销售量较一年前相比，增加了93%。

　　齐藤周（瑞穗综合研究所经济调查部研究员）：2013年日本股市大幅上涨，产生了资产升级效应，其中部分资金流入楼市，另外目前的住房贷款利率还很低，购房者们担心日本央行，设定2%的通胀目标后，会抬高今后的利率，所以在利率较低的情况下，购房需求较大。

　　围绕楼市的政策也是引人关注，日本政府决定，自今年4月将消费税税率由目前的5%上调至8%，并计划在2015年10月进一步提高至10%，为弥补由此给购房者带来的损失，防止楼市销售陷入低迷。日本政府决定在原有房贷减税政策，延长的同时，提高上限，并对中低收入购房家庭实行现金补助，预算金额达到3千亿日元，约合170亿元人民币。

　　尹中立：韩国房地产市场和中国有很多相同之处
　　（《央视财经评论》特约评论员）

　　据我所知，其实有很多中资企业已经把开发的触角延伸到海外各个地方，包括比较热门的济州岛，因为济州岛离中国相对来说是一块飞地，距离比较近，坐飞机很快就到了，而且免签证，还有很多其它的政策，更重要它的配套设施都完全是中文化的，有中国的学校，餐饮等服务都非常便捷。

　　08年以后，韩国的房价和之前判若两人。08年之前，韩国的房价和我们当下的中国房地产市场完全一样，一直热闹了几十年，住房价格上涨是持续的上涨，而且首尔是一房难求。但08年之后就一蹶不振，已经调整了几年，它是个短期调整，还是长期调整的一个刚刚开始，这是需要关注的，我认为更倾向于后者。韩国实际上是步日本的后尘，日本的房价从91年开始一直进入下降的通道，现在刚刚开始有所回暖，这只是慢慢下跌途中的一个反弹而已。所以韩国刚刚开始进入熊市的通道，它现在并不是抄底的时候。每次抄底可能都把你套在上面。

　　08年之前，韩国房地产市场跟中国是一样的，政府采取的对策也一样，比如限购、限贷，还有保障性住房、公租房等等。后来中国房地产调控政策更多是照韩国政府学的，我当年在呼吁一户一房制度，还有很多限制的措施，实际上更多是看了韩国的这些资料，然后结合中国的情况所得出的。所以说，其实是中国的情况和韩国、日本，因为文化传统一样，所以他在经济发展的相同阶段，房地产市场的表现形式也是一样的，只不过是时点不一样，中国比韩国晚了15年左右，比日本晚了20多年。也就是说，中国当下投资者可以从日本、韩国学到更多的东西，可以对我们未来的投资，或者当下的投资做出一些参考。

　　张鸿：韩国现在在靠振兴楼市拉动经济
　　（《央视财经评论》评论员）

　　我去济州岛的时候一下飞机，两个内容的汉字宣传册特别多，一个是整形，一个是买房。你手上拿一堆一看，要不就去整容，要不然就去买房，的的确确有一些人会心动。但是我最近又看了一些非房地产开发商的资料，你刚才说的特别对，大妈们是看房的热门之一，就是看的其实很多，我看有一个中介说，其实一直处于拉客状态，最后成交的很少。因为那个地方对韩国来说是一个著名的蜜月岛，爱情岛，《大长今》电视剧在那拍的。很多年轻男女准备结婚的时候婚纱照在那个地方，拍出来风景很好。但并不是每一个季度都适合生活，夏天和春秋可能好一点，但冬天可不像三亚那么暖和，所以你选择住的时候要考虑，第一，你是不是准备成天飞到那去住？东北人到三亚去，是因为它温差很大。第二，济州岛出租不像首尔那么容易，首尔毕竟公寓什么的还有一些硬的需求，但是那个地方恐怕买了以后出租也挺难的，现在我觉得概念更多一些。

　　要做投资的话，你真的要关注一下长期的趋势，就很难说现在到底是什么点，但是有一点大家一定要知道，这里面有行政之手，他其实在振兴楼市，靠振兴楼市拉动经济。去年一共出了46项，基本跟现在中国调控楼市反着来的，比如说买房减税，贷款低，保障性住房开始减少，保障性住房户型也开始变小。但是亚洲人的共性，就是在他们46条救市政策出来以后，我看到一个调查，说韩国青年人仍然有30%决定这辈子不准备买房。年轻人的理念可能更西化一点，和上一代不一样了，把钱用去消费，所以他们对未来前景有一些不乐观，现在可能更多的指望来自于海外。

　　尹中立：日本楼市现在是短线一个反弹
　　（《央视财经评论》特约评论员）

　　日本现在是短线一个反弹，虽然反弹的力度还比较强，去年有些热门城市大概涨了百分之十几，但是你要知道它跌了多少，像东京一些地区现在的房价跌了60%左右。也就是说，现在的价格是当年的三分之一左右，所以可想而知，20多年过去了，现在的价格缩水了大概三分之二，所以现在即使再涨一倍，也是回到当时的50%左右。所以现在的反弹只是一个反弹而已。为什么只是反弹而已呢？因为大的格局没有变。为什么房价一路下跌？是因为人口和住房的供求的关系逆转了，人口在减少，老龄化非常严重，在这种情况下，房子是不会有市场的。

　　张鸿：日本经济复苏的情况现在还很难说
　　（《央视财经评论》评论员）

　　这又和宏观经济有关，安倍经济学，有那么宽松的货币政策，所以相对来说就会，包括股市，包括楼市会好一些，但是也有区域性的，可能也就是东京这几个地方涨幅还算可以。东京这么多年跌下来，其实还是很贵，而且它的投资回报率一直不算低，就像首尔一样，城市当中那些人有个小公寓就特别好租。所以要单纯说那个地方，它投资回报率是可以的，但其他的地方到底是一个真正强势的复苏，还是未来安倍经济学，日本经济的复苏到底能怎么样，现在还很难说。因为这是一个综合的东西，包括日本和周边国家的这些关系到底怎么相处，大家投资的心理都非常重要。

　　尹中立：日本经济发展的后续动力越来越低迷
　　（《央视财经评论》特约评论员）

　　日本和韩国有一个共同特点，人口老龄化的速度超过欧美所有的国家，这意味着经济发展的后续动力越来越低迷。我们知道在亚洲，二战之后最成功的国家就是日本，日本率先进入了发达国家行列，其次是韩国。亚洲这种发展中国家能够进入富裕国家的最成功的几个案例之一就是韩国和日本。但是经过经济高速发展之后，人口开始老龄化，然后进入现在这样一个状态，经济增长开始失去动力，或者说换档，从一个高速增长状态现在变成中速，或者是低速增长，就是增长动力没有了，没有的原因就是人口，人口有很大的关系。

　　实际上日本的国内投资，还有经济运行的行为，应该说受美国影响是非常大的。因为无论是从政治上还是经济上，日本和美国的联系非常密切，所以美国货币政策收紧，应该说对安倍经济学来说，它的挑战也是非常明显的。安倍希望这种扩张性的货币政策能够持续下去，但是美国作为全球事实上的中央银行，它开始收缩，就使得安倍经济学能够施展空间有限。

　　张鸿：日本的老龄化极其严重
　　（《央视财经评论》评论员）

　　我觉得他们在出现危机的时候，其实很多问题的发展已经到了一定阶段，比如中产阶级已经形成，城镇化已经很好了，比例已经很高了，但中国其实是发展初期，未来的前景不可限量，所以我们很多问题可以通过发展来解决。但是他们的问题可能很难再通过发展，有增量来解决，可能就是在存量上怎么解决。而且像日本，老龄化极其严重，全世界几乎第一，但它是非移民国家，那怎么解决这个问题？所以它在各种调。比如为了增强政府在国际上的信用，今年4月1号要提高消费税，从5%提高到8%，但是提高消费税短期内起码意味着抑制了本国的需求，你又指望海外的。但长期来讲，政府的这种强的财政收入会带来其他国家对你国家的信用，长期来讲对你来说是好，但是短期内怎么解决？97年也是把消费税提高两个点，从3%到5%，因为日本的消费税在发达国家当中是偏低的，提高两个点以后，被视作是一次失败的调整，这一次你到底怎么办，今年4月1号其实是一个特别关键的结点。

　　刘江永：日本房地产有触底反弹的潜在可能性
　　（清华大学当代国际关系研究院副院长 《央视财经评论》特约评论员）

　　长期以来，日本房地产还有它的股票市场非常低迷，泡沫经济以后，萎靡不振，所以它本身有一个触底反弹的潜在可能性。第二，日本采取量化宽松政策，大量印发日元，导致日本股市上扬。因为日本的龙头股大部分是出口产业，增发日元，导致日元贬值，就必然会提升日本股市的人气。只要日元一升值，日本的股市立即就贬，只要日元一贬值，日本的股市立即就升。除了日本的股民以外，还有大量的境外投资者，大概已经占了50%以上，这样一种趋势的发展，就使得一些从股票市场获得的资金，可能他要考虑是不是划出一部分，用于房地产的投资。