根据美国海外房地产投资协会公布的一份调查显示，英国伦敦现在成为了2013年全球投资者海外房地产市场投资的第一选择。而不久前，英国首相卡梅伦访问中国时也带来了英国房地产市场的一系列信息，对中国投资者寄予很高的期待。那么，在过去的这一年里，英国的房地产市场究竟热到了什么程度?当中又会有什么样的投资机会?央视财经频道主持人沈竹和特约评论员中国农业银行首席经济学家向松祚、著名财经评论员张鸿共同评论。

　　2013，英国楼市究竟热成了什么样?当中又有怎样的投资机会?

　　英国伦敦的房产颇受中国投资者的青睐。2012年，中国买家购买了伦敦27%的新建住宅房，占总交易金额的17%，2013年上半年，来自中国大陆的买家又购买的价值约1.7亿英镑的伦敦房产。

　　马纽萨德维(伦敦柴思房地产公司销售主管)：中国买家都是现金买家，他们喜欢新房，很多还喜欢高层公寓。

　　王艺(赢克沃兹中国部总监)：300万人民币的一个投资，在北京可能买的一个房产，它的租金能达到3000(元)到4000(元)人民币，那么如果把这300万人民币投到伦敦的这样一个房产，它的租金能够合成人民币应该是在15000元左右。

　　杨珊珊(本台记者)：目前正值英国商业地产的复苏时期，很多地段的写字楼租金已攀升至2008年前金融危机的最高点，因此很多业内人士认为，中国投资者在投资英国商业地产时要做出谨慎选择。

　　向松祚：二战以后　伦敦三环以内的房价每十年翻一番

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　伦敦其实现在还是有投资机会的，因为从金融危机以后，2009年到2012年，这四年伦敦的房价一直没有涨，一直在下跌，这非常奇怪。其实在2012年的时候，包括伦敦当地房产经纪人都认为，2013年还会下跌，结果2013伦敦的房价涨了10%，这出乎意料。到2013年9月份，三季度开始，就有人讲说，伦敦的房价涨的太快，因为整个英国的房价只涨了不到6%，好像是5.1%，但是伦敦涨了10%。伦敦房价涨了10%，其实在全世界相比不算什么，因为它10%的涨幅在主要的大城市里可能排名在30名以后。2013年涨幅第一名就是迪拜，第二名是中国大陆，第三名是中国的香港。伦敦10%的涨幅是被远远甩在后面的。所以它过去四年内房价一直处于一个下降的态势，2013年突然上涨，多多少少有点出乎大家的意外。

　　从投资的角度来讲，伦敦的平均房价，特别是好房子的房价，我看过一些房子已经非常贵了。比如我自己亲自去看过的，一个海德公园旁边的房子，是非常古老的一个房子，位置可能是相当于北京的天安门周围了，海德公园是非常有名的富人区。伦敦最有名的叫肯辛顿区，肯辛顿是非常著名的富人区，房子是非常典雅的，也是非常有文化底蕴的房子。我们去看的一个房子，它有五个卧室，面积300平米左右，你知道多少钱吗?其实这个房子的标价已经是非常离谱了，是2700万英镑，差不多就是2.4亿人民币。我讲这个的意思就是，伦敦的房子涨幅不高，但是伦敦的房价水平已经非常高了，因为从二战以后差不多是这样，伦敦的房价做过一个很详细的研究，二战以后它每十年，特别是伦敦，我们讲的三环以内的房价每十年就是差不多翻一番，非常稳定，当然它中间有调整，但是平均看起来就是十年就会翻一番。现在大家在说伦敦的房价，从2008年金融危机以后，是不是在这个十年之内新一轮会不会再翻一番?

　　从涨的趋势来讲，它应该来讲是一个好的时机，但是伦敦的房地产市场第一个是房价本身的水平很高，第二个，伦敦基本上是二手房，基本上没有新房，新房占的比例已经非常非常小。

　　张鸿：英国也有买不起房的啃老族

　　(《央视财经评论》评论员)

　　它没有那么多工地，也没有盖那么多新房子，像海德公园那块，你什么时候投资都是长期投资项目，它不是说今年就能暴涨什么的，但是那个地方永远有富人，全世界富人的理想可能都是在海德公园旁边拥有一套自己的住房。我们最近做海外投资房地产系列，你会发现，对投资者来说，幸福的上涨其实都是相似的。英国我们回过头来看，去年之所以上涨，首先它的经济开始复苏，本来预计没有那么好，突然复苏，带动了经济的上涨，然后收入水平的上升，失业率开始下降，然后政府的补贴。因为政府在前两年下跌的时候，政府为了救市，出了大量的补贴购房的政策，包括买首套房的时候房价的20%，政府会给你补贴，你想想这个力度多厉害。然后吸引外来投资者，，资本利得税是免的。

　　当然，现在可能说涨上来要调控。因为它也出现啃老族，买不起房。还有一个，我看到一个数据是供需方面的，就是2013年购房需求上涨了25%，但是待售房屋的供应12年来新低，只增长了6%。

　　向松祚：有很多中国人是为了小孩读书在英国买房投资

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　有几个情况，我经常去英国，因为很多机构在英国都有分支机构，特别是中国的金融机构，包括银行、证券公司、保险公司，很多都准备去伦敦，因为伦敦是世界上数一数二的金融中心。它们有很多买写字楼主要也是围绕在所谓的伦敦金融城附近，中国有很多公司买了这附近的楼，那么他们买这个楼主要为了自用，并不是为了投资。当然，未来也可能有投资的价值。我去看过他们买的这些楼，这些楼以前也都是比如说英国公司、欧洲公司、美国公司他们原来的楼，现在看到中国愿意出一个很高的价钱，就卖给了中国的公司。我觉得这是一个大的趋势，它作为一个重要的金融中心，它的商业地产，特别是写字楼，确实有很好的价值，尤其是一些非常具有历史意义的重要建筑。

　　我再说一个数据，伦敦的需求来自哪里?2013年整个伦敦新买房的人有49%是外国人，这个数字是非常准确的，这49%的外国人里面亚洲占到差不多60%，在60%的亚洲人里面中国人占到差不多一半还要多一点，那是什么需求刺激亚洲人或者中国人过去的?首先是商业的需求，就是很多的公司企业想到国际大都市，金融中心，商业中心有他们的点，有他们的布局，由此就会带来一些本身的住宅的需求，比如说很多海外的CEO，这些老板可能要在当地买一个住宅，买一个公寓，甚至买一个别墅。

　　另外还有一个很吸引人的，就是我们发现每年英国的大学，中学，现在甚至小学，包括幼儿园都到中国来做推广，就是英国人已经把他的教育当作一个非常重要的吸引外资的产业，它当成一个产业来经营，很多中国的小孩都在英国念书。我认识的朋友中有三个是因为小孩在那读书，就为小孩在那买了房子，所以这个需求是多种多样的，它不是说完全是为了投资。

　　张鸿：不管是投资住宅还是商业地产　英国政府都欢迎

　　(《央视财经评论》评论员)

　　平安人寿买的叫劳合社的大楼，是伦敦金融城的一个地标性建筑，它不光是在金融标志性建筑，据说在建筑领域也是一个标志性建筑。而且现在平安说，楼里面的物业都已经出租出去了，所以现在中国人寿、太平人寿都排着队说也要去到那去。而且卡梅伦到中国来其实是招商引资，在这之前其实伦敦市长也来过，公开说欢迎万达去，万达已经在那儿成立了公司，开始投资酒店项目了。所以他们现在其实都看重了不管是普通投资者，还是机构投资者，不管是到那边投的是普通房产，包括绿地，12亿英镑已经开始弄，那是一系列的有点类似我们棚户区改造的项目，也有公寓什么的。这些其实都是大项目，不管是投资住宅还是商业地产，他在这个时候都鼓励你过去。

　　向松祚：QE推出英国是受益国 英国的房价还会上涨一段时间

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　伦敦这个市场比较特殊，特别是伦敦中心区，它跟纽约曼哈顿很相似，原因在哪里?有人说全世界可能有三到五个地方的房价似乎是永远只涨不跌的，就是从长期趋势永远是涨的，那么这里面肯定包括伦敦，包括纽约的曼哈顿。无论经济危机再严重，长期来看曼哈顿的房价还是在涨，它原因很简单，就是这个地方它太特殊，它是一个金融中心，金融中心总有人要去，伦敦也是一样。现在有个预测，就是到2025年，整个伦敦，就是我们所谓的市中心到2025年，还要增加100万人口，这100万人口主要是外来的人，就是外来的一些比较高收入的人群，那这些人群当然住房需求就比较高了，所以这是一个核心的概念，就是他人口的需求，特别是高财富的人，高素质的人群涌到伦敦去，而很多都有买房实力，这些人一定会带动房价上涨。更重要的是，英国现在的货币政策是非常宽松的，它的货币政策实际上量化宽松比美联储搞的还早，而且它长期实行是0.5以下的基准利率，那么它现在住房长期的按揭利率，30年，20年期的，其实连3%都不到，所以它是非常便宜的。再加上财政上面它有很多优惠的政策，特别是对一些比较穷的人买房，比如说各种补贴，税收优惠，所以货币政策和财政政策两个政策，都是有助于房地产复苏的，因为特别是卡梅伦上台以后，他把房地产的复苏作为他刺激经济复苏的一个杀手锏使出来的，所以这是一个非常核心的因素。

　　我要强调一点，就是说可能世界上很多国家的货币政策都会受到美联储量化宽松退出的影响，就是说退出以后资金会流到外面去，恰恰伦敦相反，因为伦敦本身就是一个非常庞大的美元市场，所以美联储的量化宽松退出了，很多钱还会流到伦敦去，伦敦是最大的美元市场，也是最大的欧元市场之一。它是受益国，所以往往这个金融危机以后，伦敦的金融市场反而更加活跃，它跟纽约很相似，纽约当然是最大的美元市场，伦敦是纽约之外的最大的美元市场，也是最大的欧元市场。所以从新兴市场撤出这些钱，有相当一部分都到了伦敦，所以它的量化宽松货币政策还有条件继续搞下去，它现在那个央行的行长，从加拿大去的卡尼已经说了，说我们现在是非常明确的目标，我们的失业率要降到多少，我们的经济增长要多少。他是非常明确的，他比美国的货币政策还要激进，所以这也是推动它的房价还会涨一段时间的一个核心的力量。

　　张鸿：房地产市场从某种程度上来说是宏观经济的晴雨表

　　(《央视财经评论》评论员)

　　无论是什么货币政策，其实都是因为宏观经济的走势来制定的。这一轮金融危机，房地产先倒下了，房地产带来了危机，现在复苏了，房地产在往前走，所以房地产某种程度上来说是宏观经济的晴雨表。我们的金融政策开始宽松了，它就走好。

　　现在单纯说英国，现在大多数经济学家是看好的。因为从2013年下半年开始突然走好，然后英国政府突然从上个月开始，预计他们的2013年走势的时候，他原来预计的是增速0.6，　2013年调整到1.4，然后对2014年的增速调整从1.8调整到了2.4，这是他们几乎有史以来调整幅度最大的，就是他们突然变得乐观了。金融时报对100个经济学家也做了一个调查，说也是2.4的增速，就是说起码未来一年，英国的经济会继续在复苏当中，所以这其实给它的楼市奠定了一个基础，失业率还会下降，经济还会上升。

　　向松祚：房价过高会严重影响城市发展 英国官员已释放泡沫警告

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　什么事都是双刃剑，我到英国财政部，他们财政部的官员也讲过，他们其实不太希望伦敦的房价涨的太快。因为房价涨太快，去年有一半的是外国人买的，外国人都是有钱人去了，他把房价抬的老高，实际上对本地人不利，本地人现在失业率就高，很多人没有收入，因为房价涨了以后，它租金也会涨，那就使得伦敦的生活成本上升，生活成本会上升对于那些没有工作的人，或者低收入人群就会非常困难。

　　实际上这个房价，我们讲一个城市的房价快速上涨，它不一定就是好事，它一定是有两面性的。比如说一个城市的房价涨的太高了，当然对已经有房子的人，对于买了好几套房子的人是有好处。或者说对开发商那是好的，或者说对于想卖土地的政府是好的，但是对于大多数老百姓不是一件好事，因为他的生活成本上升，那么生活成本上升会严重的影响城市的发展。所以现在包括财政部的官员也在警告说，英国的房子可能又开始出现泡沫了，其实已经释放了这个信号，也就是说大家要小心，没准我又会把那些政策收回去。