年末，房地产市场悄然变得冷清。多家机构的数据显示，今年第四季度热点城市楼市成交量持续下滑。随之而来的是一二线城市部分区域的房价“跳水”。楼市似乎正从此前的火热状态迅速降温。

    这种市场异动引发了外界猜想：随着热点城市调控政策收紧，房地产市场是否进入下行周期？多位分析人士强调，近期楼市降温是地方调控政策密集出台和季节因素综合作用的结果。从供需基本面来看，供不应求的状态仍未明显改善，楼市仍有上行动力。因此，当前的市场异动属于“假性降温”。

    尽管年末一系列重要会议强调市场化思路，但短期看，热点城市仍将承受政策的高压。整体看，明年房地产市场或转入低速运行，房价涨幅可能放缓，未来市场难出现大起大落。

    多因素致市场降温

    中国证券报记者近日调研发现，进入12月，北京朝阳区和大兴区部分小区的二手房源报价出现下滑，个别房源的价格降幅甚至达到20万元左右。尽管中介业务员表示，报价下降是业主急于出手的结果，但近期京城二手房价格涨幅乏力却是不争的事实。

    中原地产研究部的统计数据显示，今年11月北京二手房挂牌均价每平方米3.45万元，相比10月3.5万元的挂牌均价出现了轻微下调。12月以来，北京二手房的报价调整到每平方米3.35万元。

    新房市场同样也在降温。链家地产的统计数据显示，进入12月，北京纯商品房项目的入市量和成交量均有小幅提升，但新房成交均价普遍走低。

    这种情况已成为一二线热点城市楼市的缩影。中原地产的统计显示，截至上周，全国54个主要城市的成交量已经连续四周出现回落，明显低于9月和10月的水平。预计12月，楼市整体成交量将明显下滑。

    对于出现这种现象的原因，多数机构认为是综合因素导致，这与当前的时间节点密不可分。中原地产市场研究部总监张大伟将其归结为两个主要原因：一是政策收紧，影响了主要城市的供应量，也对部分需求有影响；二是大部分房企年度任务已经完成，推盘不积极。

    还有专家提出，季节因素的影响不可忽略。由于天气和节日因素的影响，冬天本就是供应和销售淡季，若无政策因素影响，四季度的房屋供应量和成交量往往是全年低点。

    “我们有足够库存可售，但更希望放到年后，来冲击明年的业绩，并维持一定的增长率。”某上市房企营销负责人表示，由于今年的销售目标已提前完成，企业无意在年末增加供应。加之一线城市普遍出台限价政策，对新房入市有着诸多限制，因此市场供应更为低迷。

    而在需求端，除热点城市限购加力影响需求释放之外，年末信贷供应偏紧，也在很大程度上影响成交量。“市场需要对政策有个消化期。”上述房企负责人称，11月多地收紧政策之后，未来两个月市场会出现应激反应。

    楼市上行动力未竭

    在房价步步高升、市场泡沫累积的情况下，楼市的异动引发了市场的猜想：此次市场波动究竟是短期行为，还是意味着长期调整到来？

    多数受访者认为，从供需基本面来看，尚不能支持市场反转的结论。来自国家统计局的数据显示，今年前11月，全国商品房销售面积达到110807万平方米，同比增长20.8%。但同期，全国房屋竣工面积仅为69420万平方米，增长2.5%。新增供应规模和增幅明显低于消化速度。

    分城市来看，一线城市和部分热点二线城市的市场成交始终居于高位。虽然今年市场供应端有所改善，但尚不足以缓解供不应求的大势。此外，尽管三四线城市供应量普遍充足，但总体市场仍存在供应压力。

    “从这个意义上说，当前的市场异动属于短期的‘假性降温’，而非长期调整的先兆。”一位接近住建部的专家表示，在供不应求的基本面短期难以改变、推进新型城镇化的背景下，房地产市场仍有上行动力。

    值得注意的是，近日全国住房城乡建设工作会议传递出的信号显示，明年要强调调控的针对性，针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。其中，北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。

    尽管高层在年末的多项会议上强调市场在资源配置中起决定作用的思路，但未来一段时间，楼市调控政策的整体基调不会改变。热点城市楼市仍将承受一定的政策压力，尤其是以限购等行政手段为主的压力不会消除。

    同时，楼市长效机制正在酝酿中，但真正出台尚需时日，为避免出现政策“真空期”，现有的调控政策不会在短时间内退出。

    专家认为，这种压力可能对房地产市场上行态势起到一定的遏制作用，但并不会造成供需形势逆转。有业内人士认为，行政手段在抑制房价快速上涨的同时，也有可能影响供应的累积。

    房价涨幅有望回落

    虽然楼市异动给购房者带来一定的心理影响，但在多数业内人士看来，这种局面不会长期存在。链家地产市场研究部张旭认为，随着明年1月银行放款恢复正常，有望带动部分需求，尤其是换房需求持续释放。明年初市场将会由目前偏冷有所转向，2014年楼市有望实现温和开局。

    张旭同时指出，1月末为春节假期，长假前后成交活跃度会有所下降。综合看，虽然年初的市场会有所升温，但难以对价格产生带动作用，短期内价格还将保持平稳运行。

    值得关注的是，尽管并不意味着供需关系的反转，但近期市场异动很可能意味着房价将从高速上涨的状态中回落。

    上海易居房地产研究院认为，虽然当前房价涨幅处于高位，但涨幅即将见顶。根据国家统计局的数据，今年11月，全国70个大中城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比平均上涨9.62%，涨幅创今年新高，且北上广深四城市的同比涨幅连续三个月超过20%，为有统计以来首次出现。

    这轮房价上涨的主要原因在于，此前两年土地供应不足，造成供需失衡。随着今年土地交易量的回升，这种局面有望得到缓解。

    根据北京市土地整理储备中心的数据，2013年北京成交住宅类地块成交74宗，规划建筑面积为1326.4万平方米，较2012年同期增长117.9%。从全国来看，今年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，增幅为今年来首次转正。

    多数专家认为，我国房地产调控政策正在走向市场化和长效化，这将有助于维护市场的平稳运行，避免出现大幅波动。

    “2014年房价涨幅放缓已经成为市场共识。”北京中原地产的分析报告指出，从房地产投资、销售等指标上看，明年增速都将放缓，在经历这一短暂调整后，楼市将可能进入“减速”运行的阶段。