2013年，房价从持续“高烧”到初步降温，每个月的走势都牵动人心。从年初“国五条”，到地方楼市调控政策陆续出台，时至年末，一线城市楼市终于初现“量价齐跌”的态势。不过，依目前的市场情况判断房价拐点为时尚早，对于明年房价走势，业内也出现截然不同的两极化预判。

　　涨涨涨 房价一路飙升

　　2月20日举行的国务院常务会议再出重拳，出台五项政策措施，释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号。

　　会议指出，近年来，各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署，取得积极成效，投机投资性购房得到有效抑制，房地产市场形势逐步平稳。住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。

　　在国内房地产市场持续回暖升温的大背景下，此次国务院常务会议再次明确表明中央调控楼市的立场和决心，五条极具针对性的政策指向为未来房地产市场调控定调。业内人士分析认为，虽然这次出台的五条政策没有超出既有的调控框架，但中央明确释放出的调控信号和坚定不移的调控决心对稳定市场预期将起到重要作用。

　　3月25日，首个地方版“国五条”细则正式落地。“国五条”中要求对部分房价上涨过快的重点城市实施价格限制，而广州、深圳的限价相当于落实了政策的要求。

　　国家统计局公布的70大中城市数据显示，今年年初，北上广深领涨全国，1月深圳上涨2.2%，北京上涨2.1%，广州上涨2%，而2月涨幅更甚，北京、广州上涨幅度高达3.1%，上海上涨2.3%，深圳与上月持平，上涨2.2%。

　　3、4月份，多地“国五条”细则落地实施，市场成交量初现降温。中指院的分析指出，从4月份数据来看，主要城市新房、二手房成交量显著下降，住宅均价环比涨幅缩小，价格环比下跌的城市个数略有增加。在一线城市及部分热点二线城市，部分开发商开始调整开盘时间和定价策略，如延迟推盘、高开低走、取消精装修或用“精装分拆”降低合同价等。

　　而楼市传统旺季的“金九银十”却依旧涨势不减。据国家统计局发布的数据显示，9月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的有2个，持平的有3个，上涨的有65个;除温州外，其它69个城市同比均上涨，北上广深涨幅甚至超过20%。“金九”房价涨势明显。

　　“银十”也延续了“金九”的上涨势头。中国指数研究院发布的“百城价格指数”显示，10月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10685元/平方米，环比9月上涨1.24%，自2012年6月以来连续第17个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.17个百分点。

　　“金九已表现明显，银十楼市再爆发。” 受供不应求因素的影响，一二线城市房价居高不下;三四线城市则“不温不火”，出现供应过剩及泡沫隐忧。业内人士认为，在限购限贷的情况下，房价涨幅依然惊人;不改变看涨的预期，需求依然爆棚。

　　地方调控逐步趋紧

　　早在9月1日，郑州便收紧限购政策，暂停未满20周岁的人员在市限购区域购房。9月30日，深圳市规划国土委发布通知表示，深圳将加大普通住房土地供应力度，确保今年普通住房土地供应量在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上。10月11日，深圳市召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议，部署下一步房地产调控工作，并提出严格执行限贷限购政策、加大土地供应等八项稳定房价措施。11月1日，深圳再次表示，深圳11月6日起，二套房住房贷款业务首付比例将由此前的60%上升至不低于70%。上海也表示将继续严格执行既定的限购等政策措施，并继续加大普通商品房的供应量，加大保障性住房的供应量。

　　此外，广东省国土资源厅召开全省房地产用地管理和调控工作座谈会指出，广东省各地要以过去5年实际供地平均量为标准，保证住宅用地供应量显著增加，保持土地市场供应总体稳定。并强调广州、深圳等一线城市年底必须实现10%至30%的增幅，确保未来半年内不再出现新“地王”。

　　在地方收紧信号渐强的同时，相关部委也频繁发声，释放预期。8月下旬，住房和城乡建设部便召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈，以了解当前房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策，并指出，各地应采取措施保证年度房价控制目标的实现。9月下旬，国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人表示，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”，影响预期。金融政策方面，央行于10月16日表示，将继续贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极支持保障性安居工程、中小套型普通商品住房建设和居民家庭首套自住购房需求，促进房地产市场持续稳定健康发展。

　　对此，有业内人士分析表示，9月统计局数据显示，北京、上海、广州、深圳、厦门、南京等15个城市新建住宅价格上涨同比超过10%，还有24个城市涨幅在8%至10%之间，这些城市完成年度调控任务的难度都非常大。因此，在完成控房价目标压力下，收紧调控并不突然。

　　临近年底 一线城市量价现下降迹象

　　调控高压之下，一直是房价领涨者的一线城市，出现一丝下降迹象。

　　CRIC研究中心数据显示，金九银十传统销售旺季成色十足，大多数城市在9、10月份成交量创近年来新高，南京金九银十成交181万平方米，较2012年同期上涨23.4%;杭州成交164.8万平方米，同比上涨12.9%，创2010年以来新高。

　　但是，此前一路高歌的一线城市却出现下降迹象。数据显示，北京金九银十成交207.9万平方米，较2012年下降16.7%;广州金九银十成交194万平方米，同比下降15.4%;深圳虽有增长，但相对于2012年仅增长3.7万平方米。

　　价格方面同现下降，北京房协根据市住建委网签数据统计，10月单月北京新建住房签约价为1.94万元/平方米，环比下降4.5%，同比方面，同比下降6.3%。

　　链家地产市场研究中心研究员张旭表示，北京政府对于新房的调控政策严格，推盘难度增大，对后市产生观望，是出现下降迹象的重要原因。此外，近期地王等现象减弱，土地市场渐疲也进一步影响了消费者预期。

　　CRIC数据显示，10月全国53个重点城市土地成交总建筑面积为4032万平方米，同比下降33%，总成交金额为995亿元，同比下降19%。从成交规模看，仅有合肥、南京、青岛、太原和重庆5个城市成交建筑面积同比去年有所上涨，三四线城市同比均有所下降。

　　对此，CRIC研究中心杨晨青表示，一方面是三季度以来市场热度过高，引起了企业的警惕，对于竞买热点地块更加谨慎，另一方面，国土局出面要求地方不再出地王，因而各地政府在推地计划上做出了一定调整，尽可能少推出“准地王”地块。

　　涨?跌?明年房价走势待考

　　今年四季度，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市和武汉、南京等二线城市在内，全国已有17个城市出台了楼市新政。多个城市从提高二套房首付比例、提高购房门槛等方面，升级了楼市调控。

　　12月初，任志强在发表演讲时表示，这些城市出台新的调控举措，是“按照‘国五条’签订的(控制)房价上涨任务指标采取的行动”，对当地市场都产生了一些不良影响，“如果这些政策继续的话，明年就会暴涨”。

　　任志强还在微博上表示，以限制价格为目标的调控必然形成涨价的结果，调控政策必须改为以平衡供求关系为主，让市场决定资源配置与价格。任志强预言，“非市场化的调控政策一定会改变。”

　　“不要在短期之内频繁出台政策，这也取得了共识。”任志强说，房地产是一个长周期的行业，如果没有形成一个长周期调控的话，就会造成情况恶化。“比如说养猪，需要几个月养，如果猪没养成，就给猪肉调控，最后老百姓就把猪杀了。”

　　而在今年8、9月份，香港首富李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告或将抛售百佳超市、上海陆家嘴一写字楼和广州西城都荟广场和停车场，涉及金额约为410亿港元。此举引起地产大佬王石的关注，他发微博说“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了!”

　　王石的话“一石激起千层浪”，李嘉诚的行为加上王石的点评，到底给地产市场带来哪些启示和暗示?一线城市的房价居高不下，有人说这是地产商回归一线城市、地王频出的直接原因。

　　很多业内学者认为，在经历过两年高速上涨之后，一二线热点城市房价在短期内的盘整不可避免。由于绝大多数三四线城市房价及楼市相对稳定，明年全国房价的数据统计从整体上看可能不会下跌，但一二线热点城市到在明年年底前将会率先出现下行调整。

　　而到2015年，全国数据很可能会出现整体性下跌。今两年各地“地王”频现，但土地的大量出让，反而会造成供给量爆棚，对房价产生抑制作用;金融改革的推进又会增加银行存贷款成本，对房企销售产生压力，两方面作用下2014年的楼市可能出现小幅下跌。但考虑到成本利润比，这个幅度不会高于10%。