在我国老龄化加剧和房地产热的双重作用下，养老地产正受到市场热捧，不仅在东部，中西部一些地区也纷纷上马养老地产，且一些项目高端化、地产化倾向明显。

    近年来房开商、保险机构、地产基金、私募股权机构等纷纷抢滩养老地产，一线城市尤其受到地产和保险大鳄关注，万科、保利、泰康人寿等纷纷在一线城市布局项目，市场大鳄的“养老”热情持续升温。

    今年３月民政部副部长窦玉沛回答记者提问时表示，到２０１５年，我国养老床位要达到每千名老人３０张，城市社区为老服务覆盖率要达到１００％，农村达到５０％。

    从市场需求和国家发展规划来看，养老地产有着巨大的发展空间，不仅吸引众多社会资金进入，大量财政补贴也流向各类养老项目。山东省在２０１２年１２月制定出台《关于加快社会养老服务体系建设的意见》，文件要求，一方面保障土地供应；另一方面加大政府投入，各级留成使用的福利彩票公益金用于社会养老服务体系建设的比例不得低于５０％；其次，鼓励多元投资，省级财政按照核定床位分别给予每张床位４５００元、５５００元、６５００元的一次性建设补助，对符合条件的改造用房和租用期５年以上租赁用房分别给予每张床位２０００元、２５００元、３０００元的一次性改造补助，对符合条件的民办非营利性和公建民营养老服务机构连续３年给予运营补助。而且，可以享受税费减免政策。　

　　今年８月２２日，桐乡官方微博称，平安养生养老园和乌镇国际健康生态产业园雅达国际医疗公园２个项目获得２０１３年省服务业发展引导财政专项资金补助（贴息），资金总额达２７０万元，为全省各县（市、区）最高。其中，平安养生养老园就是中国平安集团的养老地产项目。

    记者日前在上海一场养老产业展会上看到，对政府养老产业规划最感兴趣的，几乎都是房地产开发商。北京一家地产公司表示，其养老地产项目已酝酿三年，社区以休闲养生为核心，包含居住、娱乐、休闲、医护甚至投资理财等大都市老年人最需要的服务。

    庞大的市场前景不仅吸引了国内市场的关注，国际不少养老经验丰富的投资主体开始进入我国，布局养老地产领域。美国、英国、澳大利亚等地的一些养老机构看好中国的“银发产业”，推出一系列融合住宅与服务的高端养老社区项目。不久前，复星集团和美国运营养老社区产业经验丰富的峰堡投资集团携手推出的“星堡中环养老社区”在上海宝山开业，社区建有书画艺术室、茶吧、中西医结合诊所等，还提供代配药、居家护理和康复护理服务。

    记者采访了解到，大多数养老地产项目定位高端、进入门槛高。如泰康人寿日前向市场推出了国内首个保险产品（乐享新生活）与养老社区（泰康之家）相结合的综合养老计划。其中“乐享新生活”缴费起点为２００万元，分为一年期趸缴和十年期期缴。此外，还有一些养老地产项目采取会员制，要求缴纳数十万元才能成为公司会员，而且房子没有产权，无法继承和转让。

    除北京、上海、广州等一线城市外，养老地产还向中西部地区挺进。在贵阳，白云区政府近日与贵州神奇投资有限公司签约，计划打造全国一流的老年健康养生中心，预计建筑面积超过８００万平米，总投资不低于１６０亿元。

    地处广西西北部的巴马瑶族自治县有“世界长寿之乡”之称，近年来养老地产发展迅速，在其带动下，县城房价从几年前的每平米１８００元上涨至如今的每平方米４０００元左右。目前有两家公司正在开发高端养老地产酒店式公寓，其中一个项目总规划面积３３００亩。

    广东省房地产协会会长蔡穗声认为，国内的养老地产还处于起步阶段，但是存在高端化倾向。“房开商在住宅、商业地产的开发建设上经验充足，但对养老项目的营运还缺乏了解。不少企业有进军养老地产市场的意向，但对如何运作、如何盈利还没有找准方向。”

    一些业内人士认为，高端化不仅收益不确定性大，看上去很美，可一旦进入，就会发现问题不少。由于其项目性质、投资手段、运作模式、盈利方法等比普通的商业地产复杂，且在医疗、餐饮、商超、娱乐等多个行业投入大，因此不少项目面临着成本回收的重压。此外，高端化还可能会造成养老地产市场粗放、无序增长，而粗放增长将会带来盈利模式、运营模式、重复建设等诸多方面的困局。

    养老地产高端化直接造成这一领域“两极分化”现象的出现。高端养老社区确能提供一流设施和服务，但价格高昂，只有少数人能够承受；中低端养老社区利润微薄，定价难，市场接受度低，当前民营养老院乏人问津的困境，可能在这类养老社区中重现。巴马县长寿研究所所长陈进超说，酒店式公寓等高端化养老地产项目过多占据养老资源，尤其是相对较好的优质资源大量流向高收入人群，某种程度上讲，是穷人在补贴富人，长远而言也不利于养老事业的发展。