专家建议按照实际销售进度多设缴税档位

资料图片

　　24日，媒体报道称2005年至2012年的8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元引起轩然大波，涉事房企25日纷纷发布公告表示，已按规定预缴土地增值税，欠缴一说纯属“误解”。
　　“欠缴”土地增值税一事已引起相关主管部门注意。接受《经济参考报》记者采访的多个主管部门均表示，正在开会商讨相关事宜。
　　对此，专家认为，土地增值税“欠缴”数目虽不会有3.8万亿元这样惊人，但的确存在。一方面，部分房企利用税制政策偷、漏税或不及时缴纳，另一方面，存在地方执行者因地方利益主动选择“不收税”。这样一来，地方政府“放水养鱼”，开发商“合法”钻空子，难免失去了该政策防止暴利的初衷。

　　辩解  房企回应“欠缴”之说系误读

　　近日，有媒体曝出，在对国内知名的45家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现，2005年至2012年的8年间，全国房企应交土地增值税4.6万亿元，而国家征收到的土地增值税仅为8000亿元，这意味着，未交土地增值税总额超过3.8万亿元。
　　对此，多家房企给予回应，表示报道有“误解”。万科公开回应表示，万科一贯坚持守法经营、照章纳税。2012年，万科总纳税额211亿元，其中土地增值税52.8亿元。万科称媒体报道应该是源于误解，是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。
　　招商地产董事会秘书刘宁在接受媒体采访时也表示，之所以有没有缴纳的税，是因为尚没有达到缴纳的条件。“年报上的土地增值税只是计提，实际该缴多少要项目卖完后清算时才能缴税，因此会有一定的延后。”刘宁强调，这并非招商地产一家特例，而是全行业通行的做法，且税务局盯得也很紧，各家企业都不会在此事上有闪失和猫腻。
　　对此，北京高策房地产顾问公司董事长李国平在接受《经济参考报》记者采访时表示，土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。因此，在未达到税法规定的结算条件时，开发商不缴纳，并不违背税法，所以不能认为是拖欠。
　　“土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。”中国财税法学研究会会长刘剑文告诉《经济参考报》记者。
　　据了解，我国当前土地增值税实行四级超额累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征。房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。
　　而纳税征缴方式，则分为按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴部分税款，按项目进度和完成的条件进行最终清算两部分。
　　早在2010年，国税总局就曾下发通知指出：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
　　CRIC研究中心研究员朱一鸣介绍，土地增值税的清算条件包括：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。此外，税法还规定，对已竣工验收的房地产开发项目占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，以及取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的项目，税务机关可以要求开发企业清算土地增值税。
　　“达到结算条件时，项目会重新进行结算，并根据实际结算调整预算情况。有的项目在结算时会提高实际上交的数额，有的则会因预算成本的增加而减少土增税的缴纳数额，甚至有可能实际上应交数小于已经预缴的土增税，因此在税法中有明确的规定为‘多退少补’。”中国房地产学会副会长陈国强表示。

　　放水  地方政府怠于催缴

　　按照华远地产董事长任志强的说法，不是我欠税不交，而是时间未到。对此，多位接受《经济参考报》记者采访的专家认为任志强的表态不无道理。
　　“事实本身的确属于‘合法不合理’。”　中国房地产学会陈国强表示，在未达到税法规定的结算条件时，开发商不缴纳，并不违背税法，所以不能认为是拖欠。但不排除项目公司利用税法中的规定拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等，迟缴、缓缴土地增值税。
　　值得注意的是，陈国强同时指出，除房企故意迟缴土地增值税外，还存在地方政府主动放水嫌疑。
　　在接受记者采访的部分地税工作人员表示，土地增值税这个税种执行时确实不太严格，有时有些地方政府就不收了。
　　地税系统的工作人员表示，虽然按照政策规定，现行的土地增值执行预缴—清算的方式，但实际上很多只是简单预缴一部分，“就没有然后了”。开发商没有主动缴交，地方政府一般也不催缴，都揣着明白装糊涂。
　　上述人士表示，对于地方政府而言，涉及土地方面的税费众多，而最重头的是土地出让金，如果在土地增值税等其他方面把开发商“脖子”卡得太紧，势必影响地方土地财政，而且第一年收得太多，会把第二年的任务冲高。而一旦到了地区财政紧张或者年底税收任务缺口很大时，地方政府就收紧催缴，以完成任务。
　　“对于开发商而言，能够少交自然少交，政府不催缴也不交。这部分钱就可挪用到新项目开发，缓解资金紧张。”该人士说。
　　对此，朱一鸣表示：“土地增值税类似于资本利得税，其初衷是防止暴利引发更大的房地产泡沫，对开发商的高额利益进行调整。”据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。
　　“但这样一个本来规定明确、很严肃的税收政策便成了地方政府和开发商的松紧缓冲区，地方政府‘放水养鱼’，开发商‘合法’钻空子。”一位业内人士指出。

　　建议  完善税制改革与征收条件

　　针对土地增值税“欠缴”之辩，刘剑文认为是否存在开发商有意拖延清算，需要通过调研、拿到证据，才可以做出更客观公正的评价。但他认为，如果有的房地产企业在项目完成后还拖延缴纳税款，是其在变相的、无偿的使用税款。“地方税务部门加强房地产企业土地增值税的检查和清理很有必要”。
　　朱一鸣也指出，房企土地增值税“欠缴”部分每拖一年，对毛利较高的房企会有极大好处。一方面可以缓解资金链，另一方面由于从利润中已经划出，因此可以减少企业所得税纳税部分。
　　朱一鸣表示，作为上市公司，房企计提部分应有固定账户进行监管，但由于属于企业内部，资金使用方向难辨。“因此，应加强对房企计提账户的监管”。
　　朱一鸣还提出，可以提高企业预缴税率。对此，刘剑文认为提高预缴税率可以作为一个选项。“不过预缴的时候项目毕竟还没有完成，开发商是否有足够的资金承担税款？我们既要考虑国家的税款，也要考虑开发商经济上的承担能力”。
　　还有专家指出，可以按照实际销售进度多设置缴税档位。专家表示，重新审视清算条件是否可以有所改进和细化是一个方面，另一方面，税务机关可以按照实际的销售进度来清缴税款。
　　专家建议，可以按照销售进度多设缴税档位，税务机关可以根据销售情况及时跟进，避免房企拖着不清算。比如房子已经销售了60%，就应该在这个档位设定一个缴税比例。如果开盘的时候预缴一笔，就置之脑后，一直等最后再清算，容易造成“欠缴”。
　　中山大学财税系主任林江等专家则表示，应完善税制改革与征收条件。“十八届三中全会提出完善房地产税改革，不仅仅是公众关注的房产税，而是涉及整个房地产领域税费的厘清和完善，类似土地增值税这样的税种也需要在征收额度、缴纳方式方面进行改革，更好完成制定初衷”。