“全国有6800万套空置房，中国住房市场的现状是总量已经过剩，一方面很多人没有自己的房子，另一方面，还有很多人拥有许多空置房。”近日，中国企业资本联盟、中华博士会主席杜猛接受《国际金融报》专访时表示，中国楼市已经出现典型的“生产过剩”危机。

　　而华中师范大学公共管理学副教授定明捷的一项研究也表明，中国九成左右的非富裕人群，无力依靠正常的劳动收入购买住房。

　　住房“生产过剩”

　　中国企业资本联盟旗下拥有华创地产研究院、8848城市研究院，中华博士会则拥有超过1万名来自北大、清华、复旦[微博]等著名高校，以及中国中国一线企业的博士会员。

　　中国企业资本联盟的研究显示，中国城镇商品房存量已经超过240亿平方米，全国空置住房总量已经达到6800万套。“让人不解的是，这些空置住房中，保障性住房占有相当大的比例。”杜猛评价说，这表明，中国的保障房政策出现了重大的偏差。

　　该研究显示，中国住宅市场出现的“生产过剩”表现为三四线城市住房严重供过于求，以及一线城市贫富严重分配不公，以及诸多城市纷纷涌现的“鬼城”现象。

　　根据对中国多个三四线城市的调查，研究者们发现，这些城市目前商品房供应已经严重供不应求。“比如说在中部地区某个四线城市，我们发现当地居民基本每个家庭都有2套以上的住房，有的家庭有3套甚至5套也很常见，而没有住房的家庭几乎没有。即使这样，这个城乡总人口不到70万的县级城市，目前在建的楼盘超过30个，未来2年内将有超过5万套住宅上市供应。”另一方面，大量当地人由于外出打工经商，纷纷涌入省会城市以及北上广等一线城市置业。

　　杜猛表示，这样的县级城市在中国具有普遍性，它表明三四线城市的楼市供应已经严重供过于求。

　　而在以京沪为代表的一线城市中，这种供应过剩则表现得相当隐蔽。表面来看，全国60多个房地产热点城市，近几年来，楼市一直很火爆。价格飙涨，供不应求，深夜排队抢房，日光盘现象屡屡出现。但是根据调查发现，这些城市的买房者，超过半数以上，基本上已经不是购买第一套住房。“在北京和上海这样的城市，比例更高，甚至超过八成。”杜猛表示。

　　尽管政府出台了各种严格的限购措施，但是大部分的购买者都戏剧性地提供了符合购买资格的各种手续。这些手续包括补交或者造假的社保、户籍等资料。很多购房者甚至通过假离婚的方式来获得购房资格。

　　杜猛表示，这表明，在一线城市，出现了住房资源严重分配不公的两极分化，一方面富人占据了大量的房源，并以此作为投资工具，另一方面，普通劳动者望房兴叹。正是这种两极分化，掩盖了供应过剩的真实情况。

　　中国式“刚需”解密

　　来自华中师范大学公共管理学院的定明捷副教授，通过对多个城市购房者的购房方式和动机进行调查，总结出非投资性购房的3种典型模式：小夫妻购房、打工回乡购房、小城市进大都市置业等。

　　定明捷发现，“小夫妻购房模式”被媒体和开发商普遍认为是真正刚需典型。这种模式通常是，大学毕业不久结婚的青年夫妻，在双方父母、甚至爷爷奶奶的资助下，支付了大城市中购房的首付款。然后基本上用一个人的工薪收入还按揭，另一个人的收入作为家庭开支。

　　“现在买房的年轻夫妻，基本上是这种模式。有的还因为还贷压力大，父母也跟着还按揭。”定明捷表示。

　　“而中国在改革开放后，形成了历史上最大的人口流动潮。大量青壮年劳动力背井离乡，外出打工或者经商。在他们所流向的城市，他们能够获得比老家高很多的收入，但是那里的房价也比老家高得多。因此，外出打工和经商者，大部分选择了回乡置业。他们是中西部地区三四线城市购房的主力军。”

　　调查发现，尤其是中西部县市一级，新开发的商品房，基本靠这个人群消化买单。而不外出打工经商的留居者，获得新住房的途径主要源自单位集资建房，或者拆迁补偿。

　　而与大规模返乡购房相对应的，则是从小城市涌入大都市置业潮。“只要有条件，在乡镇的，喜欢进县城买套房；在县城的，喜欢去省城买套房。县城和省城有条件的，一定会选择北京、上海和广州区买套房。”定明捷表示，一方面，中国人自古以来中央集权思想根深蒂固，认为有条件就进入中心城市置业是顺理成章的事情；另一方面，社会公共资源集中于中心城市的现状，也导致有条件的公民向中心城市聚集。

　　定明捷表示，“人口从农村向城镇聚集，小城镇人口向中心城市聚集，这个趋势是任何组织都无法逆转的。因此，政府目前施行的各种限购措施，也只能是临时救急。从根本和长远来看，有魄力和执政智慧的政府，还是应该顺应潮流，并且因势利导。”

　　调查还发现，回乡购房和进城买房两种模式，都带来大量季节性空置。尤其是外出打工经商者，在打工当地基本也会买房或者租房居住。返乡购房后，除了春节和家庭重要时节，房屋基本上锁空置。