8日，上海房管局发布《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》（以下简称“沪七条”）。这意味着，继“深八条”和“京七条”之后，上海进一步收紧房地产调控也进入实质性实施阶段。

    值得注意的是，上海此次调控收紧与之前不同的是，限购限贷双双升级，成为首个收紧限购的一线城市。限购方面，外地人口购房门槛再度提高，连续纳税纪录要求由1年增至2年；限贷方面，二套房首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。此外，土地供应方面，确保2013年住房用地供应量在过去五年平均供地量基础上再增加30%。

    对此，业内人士指出，在房价上涨过快的压力下，一线城市频频出台调控政策稳预期。上海更是从限购、限贷、土地供应等多方面进行调控。但是，仍然难以在短期内使房价走势转升为降。

    上海发布“沪七条”

    “从上海本次出台的政策内容来看，多个措施均在以往的调控中有所体现，但是限购限贷收紧为2011年以来力度最大的一次。”链家地产市场研究部张旭认为，一线城市价格上涨是政策频频出台的主要原因。从国家统计据公布的数据看，一线城市今年以来的价格涨幅明显。9月新建商品住宅价格同比均超过20%，二手住宅价格同比均超过10%。价格上涨明显的快于其他城市。在价格上涨的过快压力之下，地方政府被迫出台新的政策来稳定市场预期。

    CRIC研究中心也认为，本次上海新政的出台，早在预期之中。“当前房地产调控的主体已经由中央转向了地方，相比于过去全国一刀切的调控模式而言，未来地方政府的意愿和思路将起到更加重要的作用，而对于北京、上海、深圳等房价水平较高、空房价目标难完成，因此，收紧调控也是板上钉钉。

    的确，上海市房管局指出，近年来，上海坚决贯彻国家各项房地产调控政策措施，调控取得积极成效，2011年、2012年本市新建商品住房价格指数全年涨幅分别为2%和0。但今年以来，住房价格波动较为明显，近期随着交易量上升，房价上涨压力加大。

    因此，上海市决定将进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，不断完善房地产市场体系和住房保障体系，有效抑制房地产市场价格过快上涨，并明确进一步严格执行国家房地产市场调控政策的相关措施。

    “沪七条”指出，上海将进一步严格执行差别化的住房信贷政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。

    限购方面也进一步收紧，调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。

    用地方面，“沪七条”表示，2013年上海住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。并进一步优化土地供应结构，加大中小套型住房用地供应，加强土地市场跟踪分析和交易预警管理，确保土地市场交易平稳。

    保障住房方面，进一步完善“四位一体”、租售并举的住房保障体系。对符合条件的廉租住房申请家庭实行“应保尽保”、“愿配尽配”；加快共有产权保障住房申请供应，扩大受益家庭规模；推动公共租赁住房建设筹措和分配供应，尽力满足保障对象租赁需求；继续做好征收安置住房搭桥供应，确保旧区改造家庭用房需求。参照物价、收入等因素，研究明年放宽廉租住房和共有产权保障住房准入标准，努力扩大住房保障受益面。

    在收紧限购限贷外，“沪七条”还指出落实各区县房价调控目标责任制。严格商品住房预销售管理，加强市场监管，查处捂盘惜售、哄抬房价及违反限购政策等扰乱市场秩序的违规行为。切实承担稳定房价、稳定市场的责任，确保年度目标任务完成。严格执行差别化住房税收政策。做好房地产开发企业土地增值税预征和清算管理以及存量房交易税收管理，强化部门间信息共享机制建设，堵塞税收漏洞。继续稳步推进个人住房房产税试点工作。与此同时，还应加强房地产市场监管，使房管、地税、民政、人保等部门信息联网、数据交互共享，加强审核等。

    “沪七条”被指短期内难降房价

    CRIC研究中心指出，从本次上海新政对需求的压制作用来看，二套房贷首付提升将影响到一部分现金储备相对不足的改善型需求，而外地人纳税年限增加也将一定程度影响外地来沪人口中的首置刚需。

    “但影响效果将很有限。”张旭指出，一方面，今年下半年以来由于银行资金面的紧张，针对二手房的房贷条件早已提高，在本次新政出台之前，二套房购买二手房的首付比例就极少有拿6成的机会。另一方面，目前按揭贷款中，二套房占比较低，影响范围将很有限。

    的确，此前央行发布数据显示，2013年以来的商业银行贷款中，二套的比例为23.5%。与此同时，从链家地产市场研究部的监测数据看，2013年以来北京二手住宅市场的二套比例为16.8%，考虑一线城市的总价水平都处在较高的水平，预计整体二套比例低于20%。

    土地供应方面，CRIC研究中心指出，按照上海商品住宅市场年销售规模1000万平方米的水平来看，维持目前土地供应的增长势头将有助于缓解市场供求矛盾。但从住宅市场供求来看，增加土地供应量短期内难以形成有效的住宅供应。

    因此，今年后期房地产走势，新政将影响部分购房者预期，11、12月市场继续上行动力将被削弱。另一方面，北、上、深三地接连出台新政至少给市场传递了当前房价上涨已超过政府底限的信息，这将一定程度上影响部分开发企业在定价环节的心态，导致房价增速在年底有所放缓，另外，部分高价项目预计也将在预售证申领环节遭遇阻力。

    但CRIC研究中心认为，由于市场供不应求的大格局依然存在，因此总体上涨的趋势在年底不会得到即时的改变，增加土地供应的效应也至少要等到明后年才能得到释放。因此，从市场当前的供求格局出发考虑，该政策导致的购房需求缩减应不足以使市场遭遇由热转冷的拐点。