今年以来，我国多个城市出现了超市、百货“关店”现象，而物业租金过高是其中的一个重要原因。记者调查发现，大型商业房屋租赁期限一般为10年，租赁期满后，大批无力承受续租期租金飞涨的商业企业可能陷入“关店潮”。与此并存的是，因住宅地产调控后投资转向等原因，商业地产投资已出现“泡沫化”倾向。
房租飙涨“压垮”零售商
此前，沃尔玛、家乐福、太平洋百货等频频在全国各大城市曝出“关店”消息。记者采访发现，不断高企的商业地产房租，是我国近期零售业出现“关店潮”的最主要原因。
今年5月底，连续经营10年的乐购上海镇宁店因为租赁合同到期而正式关闭，其在上海市中心另一家卖场因物业改建以及租约到期等原因，也可能于今年8月关闭。
记者了解到，乐购上海镇宁店10年前以每年52万元的租金租下店面，并一次性付清了10年的租金，但现在年租金已涨到174万元，涨幅超过两倍，加上人工成本节节攀升，乐购选择将该网点关闭。
上海华联吉买盛副总经理王幼告诉记者，吉买盛大批店面今年租约到期，租金价格至少翻了一倍以上，部分网点如果无力承受涨价只能关门。
上海市流通经济研究所所长汪亮说：“大型商业的租赁期限一般是10年-20年，从2004年中国零售市场开放至今，零售业扩张已持续接近10年，正逢不少早期商业项目合约到期。由于房价带动租金快速上涨，一些零售企业无力承受，因此全国各城市都出现了一波零售商关店潮。”
中国连锁行业协会分析也显示，2002年-2005年是连锁企业开店最快时期，相当部分门店租期10年，最近两年集中续租，租金将会成倍增长。
“租金成本上升已成为超市经营最大的负担，租金涨幅与零售额增长完全不成正比，永辉在福州已经有两三个门店因为租金太高而被迫关闭。”福建永辉超市副总裁翁海辉对《经济参考报》记者说，永辉超市是2001年开始发展的，合同租期都是10年，当时基本上每平方米租金为30元-35元，然后在此基础上3年递增或每年递增。这两年合同集中到期，如要续租，价格涨到每平方米60元以上，基本上翻了一倍。
商业利润几乎被“吃空”
记者采访发现，不断上涨的租金侵蚀了零售商业利润，导致零售业竞争力萎缩，成为未大先衰的“小老头”。
克尔瑞商业地产事业部副总监浦祖健告诉记者，目前上海市中心的大卖场租金约在每天每平方米5元-6元，繁华地段的品牌专卖店日租金从每平方米三四十元到七八十元不等。加上人工成本攀升、电商冲击，传统的百货和商场超市日子越来越难过。在西安、长春、济南等城市大多数蔬菜零售店，房租占到了摊贩毛收入的三分之一，成为蔬菜零售价往往比批发价“倍增”的重要诱因。
苏宁云商副董事长孙为民表示，苏宁从2000年开始搞连锁，初期租金占销售额的比例是1.5%，现在租金占销售额的比重达到5%，提高了3倍多，是企业最不稳定、增幅最快的成本。
记者了解到，由于近年来商业地产租金快速上升，大量大型百货集团放弃经营商业，成为“大房东”或“二房东”，几乎都是通过与供应商联营或直接出租店内摊位的方式经营获利。
香港利丰集团董事赵丽娟说对《经济参考报》记者：“为什么内地出不了控制力强、有品牌的零售商？因为做零售利润太薄，都被高房租‘吃’掉了。成熟的渠道商要了解用户需求，帮助工厂生产市场需要的产品，并且培育、引导消费者需求。而现在所谓的渠道商大都是‘地产商’，靠收租过日子。”
商务部市场建设司2011年调查显示，全国大型零售网点数量、面积均比2010年增加，但单位面积营业额下降了6.7%，一些城市的大型商业网点不同程度存在盲目投资、重复建设、资源浪费等问题，导致经营效率降低、竞争无序，并引发黄金地段车辆拥堵等社会问题。
商业地产隐现泡沫化
商业高租金一方面挤压了零售业的经营空间，另一方面也导致目前部分大中城市商业地产出现泡沫化倾向。记者采访了解到，部分大中城市中心区商业设施过剩，商贸企业出现“招商难”，中低收入阶层则被挤压出商场消费圈。
专家指出，发达国家城市人均商业面积1.2平方米已算较高水平，而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米。据国际咨询机构世邦魏理仕2012年调查，全球在建购物中心规模排名前十的城市，中国占了8个。成都是全球第三大忙于建设购物中心的城市，而在2011年底，成都的商业综合体项目就已突破100个，计划新建的面积还有1000万平方米以上。
记者在陕西、山东等地看到，商业地产的投资冲动，也使一些农产品批发市场动辄占地上千亩、甚至数千亩，将本该成为基础设施的农产品交易平台异化为地产项目。
浦祖健等专家认为，除了住宅地产调控后的投资转向，商业地产热背后还有政绩工程的推波助澜。“不求商业营利，但求房价看涨”的畸形商业发展模式可能会让大型商业设施供给过剩，步入“空城季”。
“高房租不仅挤压了零售业利润，也逼退了大量物美价廉的产品，损害了消费者利益，与我国促进消费、扩大内需的政策导向背道而驰。”上海市商业经济研究中心主任齐晓斋对《经济参考报》记者说，“一些主要经营中档品牌商品的商家正在逐渐撤出城市中心区的繁华地带，大量中等收入及以下的消费群体逐渐地被大型商场与购物中心排除在外，商场陷入顾客逐渐减少、商品不打折就少有人买的尴尬境地，进入恶性循环。”
汪亮等表示，我们当初认为商业市场化就是政府什么都不管，实际上商业设施事关民生，需要网点规划和必要的政府调控。过去我们市场化放得太开，部分区域网点分布过密、竞争过度，租金又居高不下。在国外，商业网点规划做得很好，不允许商业网点的租金任由市场行为主宰。日本很多零售业租约合同到期后，政府限制租金价格上涨。我国亟待根据新的市场形势，研究出台相应的法律法规，重新平衡物业和商业的关系。
我国社会物流总费用占GDP18%左右，是发达国家的2倍。《经济参考报》记者最近在京、粤、鲁等地调研发现，物流成本“畸高”，既有商贸物流企业“小、散、弱”的原因，也与我国经济结构偏“重”、服务业不发达、实物运输量过大、房租上涨过快紧密相关。物流费用的大幅降低，有赖于服务经济的快速发展，也需要积极提升物流产业组织化、集中化、社会化水平。
物流企业发育稚嫩
作为我国物流业的承担主体，全国公路货运企业竟然有78万户。
这78万户中，年营业收入超过300万元的运输型物流企业和超过200万元的仓储型物流企业只有2000多家。90%的货运公司，单家自有货车不足10辆，其中40%都是只有一辆车的个体户。来自商务部的这组数据表明，“小、散、乱、差、多”是“中国式物流”之痛。
欧美只有几千家公路物流企业，而我国物流主体多达几十万家，货运司机大都是个体，“车难找货、货难找车”的现象普遍存在，大大增加了各方成本。据中国商业联合会2011年统计，在物流业比较发达的广州，货运汽车空置率每年造成的损失达上百亿元。
中国物流与采购联合会顾问丁俊发介绍，商贸企业借助第三方物流代替自营物流，可以降低5%-20%的物流成本，但我国企业还不能完全做到这一点，一是因为物流企业功能单一，没有完全融入制造业和流通业；二是因为公路、铁路、海运、航空等多式联运水平低，没有形成综合运输体系。“目前我国第三方物流在物流市场的占比只有15%-20%，低于欧美30%-40%的水平。”
《经济参考报》记者最近走访山东银座、吉林欧亚、内蒙古维多利等大型零售企业了解到，因为社会化物流、配送体系发育迟缓，商贸企业物流、仓储的一部分依赖第三方，而配送中心基本采取自建，这也造成产品库存、运输、装卸、搬运在不同环节反复进行。
物流企业整体上业务简单、设备落后，使货物损耗大，特别是农产品在物流环节的损耗达到20%左右。记者从长春市蔬菜中心批发市场了解到，去年冬天的尖椒，在广东的产地收购价是每公斤1.6元，在产地经过短途运输、预冷、包装、装车，再拉到长春，即使在享受公路“绿色通道”的情况下，必不可少的运输费加上损耗，费用要达到每公斤1元，在菜价中占有相当比重。
“高负荷”压制物流发展
我国社会物流总费用的“畸高”，受到了很多“非物流”因素影响。
目前我国产业结构偏“重”，以制造业为主，服务业比重低，造成实物流通活动大幅增加。丁俊发说，我国创造了世界9%的GDP，却消耗了世界40%的煤、46%的钢材、50%的水泥，物流成本必然偏高。上世纪后20年，美国物流总费用占GDP的比率从16.5%降低到9.9%，主要源于服务经济快速发展，经济结构发生变化。
我国地区之间发展不平衡，许多大宗产品的区域化生产和全国性流通产生了“海量”物流需求。以蔬菜为例，每年需要大量由南往北、由东往西运输，尤其是在冬天。这种全国大流通，实现了丰富的产品供应，也必然付出高昂的物流成本代价。山东临沂货运企业主马彦德说：“我经常组织从山东到陕西的货运，因为西部相对落后，往陕西的发货量大，从陕西回来时货运需求少，车辆很难做到返程不空载。”
广东省物流行业协会秘书长马仁洪说，广东是制造业大省，却不是原料大省，所以要把大量原材料和能源运进来，再把大量商品运出去。因为产品“大进大出”，尽管物流业相对发达，广东物流成本也占到GDP的15.3%。
产销衔接不畅，商品库存率高，是抬高物流成本另一个主要外因。中国人民大学商学院教授黄国雄分析，市场发达国家的企业普遍实行订单式生产，产销率接近100%。而在我国，因为过于追求产值而忽视价值充分实现，工业产品产销率只有95%，再加上流通环节的沉淀，每年商品库存率达到10%以上。
高地价高房价和高人力成本，也抬高了物流成本。我国大中城市的蔬菜零售摊贩90%以上是外来工，他们经营蔬菜既要承担很高的房租和摊位费，还要赚钱支付高昂的生活成本，这些都要加到菜价中。在长春市百汇街农贸市场，蔬菜摊贩王亚芹说，她来自吉林农安县，每年收入三四万元，摊位费就要1.26万元。
应打破分割建立联动机制
有效降低我国社会物流总费用，一方面有赖于经济结构调整和服务业的发展，另一方面需要切实提高物流产业的效率。一些企业和管理部门已经开展了积极探索。
借助信息平台将小而散的物流主体“化零为整”，是提升物流效率的有效方式。广东林安物流集团以连锁经营的方式，7年时间在全国发展多个物流基地、整合近万家物流企业、年整合100万辆汽车，使物流成本降低20%左右。上海陆上货运交易中心成立4年来，依托网络撮合物流供需信息，将物流成本降到了货值的8%，接近国际水平。
提高自有物流配送体系水平，或者大力借助第三方物流，是商贸企业降低物流成本的方向。北京朝批商贸公司董事长李建文说，朝批公司共代理400多个品牌，建成两条国际先进的商品分拣系统，为20多个生产商承担第三方物流，与北京100多家零售企业的1200多家终端店面紧密合作，这样的批发规模有效降低了生产商、零售商的物流费用。
对管理者而言，在重视改革高速公路收费、降低物流企业税负的同时，应该着力打破部门、行业、地区的分割，建立各类物流、交通、仓储设施的联动机制。比如，广东、江西、江苏、安徽四省物流行业协会，去年筹划建设全长2500公里的物流大通道。这条物流走廊计划2015年底建成，将把4省40多个城市的20多个货运站场和物流园区联网，并推广先进的货车“串式甩挂”运输技术，有望使物流总成本降低25%。
商务部流通业发展司处长张祥说，随着电子商务兴起，城市物流配送需求逐步增大，但面临货车进城难题。对此，城市管理部门应该在交通设计、货运车辆管理等方面，切实改善城市物流配送体系生存环境。
商贸流通行业是我国市场化改革较早、较快、较深入的行业，相关行政管理体制也历经多次调整，但从对全国12个省市众多部门和商贸流通企业的调研来看，我国商贸业管理模式仍明显滞后于市场发育程度。新形势下，亟待进一步理顺政府和市场、政府部门之间的关系，为流通业转型升级创造有利的“软环境”。
上世纪90年代以来，为适应商贸发展需要，从物资部与商业部，到国内贸易部、国家经贸委，再到2003年成立商务部，我国商贸管理机构历经多次改革。但调研发现，管理模式在三个方面有待重新定位。
一是应区别对待商贸流通业中竞争性领域和公益性领域，在公益性领域“管好该管的事”。改革开放以来，我国商品流通逐步放开，激活了市场，但倾向于“放开不管”的管理模式也让许多公益性、民生性投资严重不足。比如，在农产品流通领域，绝大多数的批发市场为私有模式，导致农产品流通的价格调控、质量监督能力不强，民怨不断。
商务部流通业发展司司长向欣、内蒙古食全食美(集团)股份有限公司董事长彭继远、北京工商大学教授洪涛等众多人士认为，今后一个时期，应加大财政投资力度，在民生领域促进公益性、准公益性市场主体成长。投资方向可主要集中具有公益性质的农产品批发和零售市场、具有公益性质的重要商品储备设施、废旧商品回收体系等领域。
二是应充分认识规划尤其是商业网点规划在流通产业和城市发展中的突出作用，提高规划水平和执行力，引导流通业合理布局、科学发展。多个省市的商务部门、商贸企业反映，由于缺乏规划执行力，无序建设和同质化竞争难以遏制，中心商业区网点“门对门、店碰店”，新建小区却“开店无门”“走几里路都见不着个卖菜的”。
吉林省流通业发展处处长李山峰、商务部国际贸易经济合作研究院中贸研究部梅新育等人认为，应让商业网点规划真正“从挂在墙上到落在地上”，限制中心商业区恶性竞争的同时，应该按照“规划先行、政府引导、政策保障”的原则加快社区商业网点合理布局，方便群众生活。
三是应着力强化政府在流通业发展中的平台功能，深化公共服务改善流通环境，建立促进流通业发展的长效机制。调研发现，一些地方对流通工作的促进“除了工程找不到抓手”，过于依赖这些短期性、过渡性、阶段性的工程和活动，忽略了平台的搭建和环境的营造，税费繁多、偏重的“非国民待遇”环境有待改善。
鲁商集团董事长王仁泉等业内专家建议，首先应该为流通企业减负，消除商业和工业发展中的先天差别。另一方面，要在融资、人才、信息等方面为企业提供公共服务平台。尤其是在当前大数据时代的背景下，加大公共信息服务平台建设力度，满足行业发展对市场价格等公共信息的需求。
另外，我国商贸流通业尚存在多头管理、权责不明、互相掣肘等现象，一定程度上影响着行业快速健康发展。当前有待进一步理顺管理职能，整合管理资源，发挥协同效应，助推大流通产业格局构建。
一是要进一步破解部门之间职能交叉难题，提高管理效率。调研发现，目前商贸流通行业管理涉及部门众多，发改、工商、农业都分管部分物资流通，具体监督执法上常常是工商、质检、商务、卫生“齐头并进”。专家认为，目前我国流通业管理的计划体制仍未根本改变，“大商贸”管理格局远未形成，建议职能适当集中，加强衔接，减少空白和交叉，或建立更高一级领导牵头的协调委员会。
二是要进一步破解部门之间资源分割难题，有效整合资源。调研发现，搞活流通的政策支持尚未形成合力，“撒胡椒面现象”较多。基层干部建议，部门之间发展流通业的资源，应从宏观层面进行有效整合，如农村商品流通体系建设上，可对财政资金配备上进行整合，统筹各类流通业资源，避免重复建设。
三是要进一步破解基层商务管理部门弱化难题，强化基层力量。调研发现，基层商务管理部门不同程度地存在机构不健全，管理职能弱化。据陕西省商务厅介绍，除延安、铜川两市各区县单设了商务局外，其余各市绝大部分区县没有单设商务局。在内蒙古自治区100多个旗县中，只有三分之一左右是商务部门单设。
内蒙古商务厅副厅长王文杰等人士建议，当前要切实提高认识，积极强化基层的商务系统行政管理力量，建立省、市、区县业务对口、职能统一的管理机制，提高商务监管、服务能力。(本版稿件均由记者车晓蕙、周立民、陈钢、褚晓亮、姚玉洁、康淼、黄深钢、袁军宝采写)
