一段时间以来，一些大城市中的市民朋友常会收到一些来自山东省乳山市银滩的海景房广告，广告当中的描述让人非常心动：面朝大海、天蓝海碧等等。令人想象不到的是，现在优美的银滩更像是一座巨大的住宅博物馆，在那你只能看见房子，很难看到人，以前每平方米四五千块钱买入的海景房，如今只能以两三千元的价格卖出，一座城镇为什么会上演空城计?从火爆到冰点，部分小城市的房价为什么像是坐上过山车?央视财经频道主持人陈伟鸿和特约评论员全国工商联房地产商会创会会长聂梅生、著名财经评论刘戈共同评论。
面朝大海，天蓝海碧，山东乳山银滩如今上演空城计。大量二手房赔钱抛售，曾经火爆的银滩为何今非昔比?部分小城市楼市房价为何坐上过山车?
面朝大海，天蓝海碧，这是山东省乳山市银滩海景房广告中最引人入胜的词句。在北京，上海等大城市，这样的广告时常可见。然而广告中风景怡人的银滩，现在更像是一座巨大的住宅陈列馆，只见房子，难觅炊烟。
曲磊(记者)：现在是晚上9：20分，这里是乳山银滩海岸线的一端，从车窗前面望出去，大家可能看到的是一片漆黑，但是我可以告诉大家，前面是一片海景楼盘，由于空置率太高，这了的楼盘大部分晚上都被淹没在黑暗里面。
家具店老板：跟鬼楼似的，满小区就两三户，我那一栋上百户就我一户。
几年前，银滩的楼市还堪称疯狂。那时每天有几十辆大巴前来看房，几乎是清一色的外地人，而在楼市箫条的今天，很多人都在急迫的向外抛售房产。
饭店老板：对面有个四楼，那个房子买了一天都没住，他屋里加上添置的家具在内，花了四五十万，现在是三十三万五。
按照乳山官方的说法，20年来，银滩开发的房地产楼盘超过了200个，总计1800万平方米，即使按照一套100平米来计算，至少也有18万套住房，更何况其中大量是公寓楼，小户型，因此实际套数很可能远大于18万套。2011年的人口普查显示，整个乳山市的常住人口总人数只有23万户，这意味着，银滩虽然只是乳山市下辖的一个镇，其开发的房产量却足以住得下全市人口。
聂梅生：过度的开发导致恶性循环 人聚起来还会散掉
(《央视财经评论》特约评论员)
我去过银滩三次，我第一次去是在房子大规模开始修建的时候;第二次去是继续还想要扩大修建的时候;第三次去是在它大概离现在的情况不太远，就是房子卖不动的时候。第一次去，我觉得它的土地和规划过度，也就是说过度的开发，我当时担心需求会不会不足，这是一场土地游戏，因为它的土地在当时是比较便宜的，所以从开发商来讲，这么便宜的土地，就大量的圈，圈完以后再一个适当的价格卖出去肯定是不会亏损的。从地方政府来讲，原来这个地方并没有很多的建设，应该说是滩涂，那么大量的土地批租也会形成一个很好的财政收入，同时有个非常美好的未来的一片银滩的憧憬，所以在这种情况下过度的开发。
中国的海岸线是稀缺，但是沿着海岸线能够形成可居住、宜居的小区或者城市并不太多，哪怕是现在已经临海的一些城市，当然大连和旅顺已经成熟了，现在包括北戴河、南戴河也还是在开发过程中，更不要说银滩了。因为沿海并不等于就宜居，比如说厦门就很宜居，它也很沿海，但并不是所有沿海的城市都是这么一个情况，真正形成宜居的还有很多条件。如果是一个宜居的沿海城市，它有这么几个条件，一个，它整个经济基础怎么样?它本地的经济基础能不能够支持旅游?如果它本地的经济基础不能支持旅游，那么就有可能形成银滩这样的恶性循环，我建起来了，房子也卖出去了，大家为了这个海字去了，但是住不下去，就会形成这么大的小区只有一两个人住，那么它就运转不起来，运转不起来就成为恶性循环。在基础设施上不起来，商业上不起来，银行、医疗都上不起来，那么人聚起来还会散掉。
再有，还有一个原因就是大家的心理状态，当二手房开始跌的时候，大家怕颗粒无收，收回来一点是一点，那么恐慌心理就折价。最后如果说我真的是颗粒无收，还不如折半，他有这么一种恐慌心理。
刘戈：为卖房打造各种概念 只是给你一个想象力
(《央视财经评论》评论员)
我没去过银滩，但是我也很了解，因为在北京这几年，但凡去参加房展会，或者在一些长途汽车站、火车站，在这些交通要道上经常能看到这些项目，包括乳山的，包括龙口的，胶东半岛这一带的房地产项目非常多。它的宣传上会打海滩概念，各个楼盘都会有一句话：中国是全世界人均海岸线最短的国家。这就是说稀缺，要是投资，你可以想象一下三亚的场景，给你一个想象力。
再有一个就是交通，银滩虽然在山东半岛，但这个具体的地点从津京没有直达的火车去，可能就要自己开车。另外，由于现在的入住率不高，所以冬天没有办法供暖，所以只能在夏天居住，那么对于那些希望在这个地方养老的人，可能就又不具备养老的条件，因为前些年它更多的是打造旅游地产，那么这几年口号变成了养老地产。那么养老地产，一系列的措施就都得跟上，有没有医院?有没有很多的服务设施?冬天的时候有没有暖气?这些条件如果不具备，那就要进行转型，变成一个养老的聚集地，那还是有一定的困难。
聂梅生：鄂尔多斯、神木、温州的房价下跌都是钱闹的 这些城市的房价有重新上涨的可能
(《央视财经评论》特约评论员)
如果说对这一片将来能够恢复有信心，那么现在是一个低价，但是要等，就是看将来这一片政府的规划、经济的发展，以及未来的城镇化能不能够眷顾到这一片银滩。如果能，那将来是可以起来的，但需要时间。如果说是为了自己住，那现在去抄底，你仍然不能住。
现在房价急速下降的城市是有一些，但类型不一样，有一些实际上是一种货币现象，是一个投资行为形成的结果。比如鄂尔多斯，包括神木、温州，那是钱闹的。当时是这个地方非常的富裕，而且大家有非常多的钱，所以就一套，两套，三套，N套买下去，但实际上买了又不去住，然后周边的城镇化又没有形成，最后就砸在自己手里了，而且这里面有很多的资金也已经陷进去了。凡是这一类都是由于货币现象或者资金现象形成的，它将来有恢复的可能性，因为它有实实在在的经济基础。比如神木、鄂尔多斯是有资源的，那么将来要去整理这些资源形成新的资源型的城市的城镇化。包括温州，也是有基础的，只是那个时段过度的开发，炒房或者投资，所以情况是不一样的。
再有，如果5年、10年之后，这块的经济和实体仍然起不来，没有抓手，因为房地产只是一个支撑。最典型的一个例子就是底特律，它原来是汽车城，结果它汽车工业下去以后，那么它就下去了，除非它找到其他工业替代原有的支撑产业，否则底特律的房价就变成一块、两块美元都可以出手了。
刘戈：当地政府在推动房地产建设开发上的步子迈得有点大
(《央视财经评论》评论员)
我看到了乳山市政府新的规划，乳山市政府会迁到银滩，那么市政府过去了以后，可能对这个地方的基础设施、服务设施有一定的带动作用，但这需要时间。那么在等待的这几年时间里，你依然享受不到配套服务，它的房价可能还会往下落。
这些城市的种类是不一样的，像银滩是旅游地产型的这样一个项目，像神木是一个资源型的城市，情况还是不太一样。但有共同的特点就是，一个是地价低，另一个就是当地政府的强力推动，有了这两个条件在一起的话，它在很短的时间里就可以进行大范围的开发。尤其是在经济过热的时候，因为有了这些房地产开发，它的房价相对可以看成一个价值洼地，所以很多外地人会大量的进行投资，而一旦经济开始减缓的时候，那么就开始出现这样一个衰落的情况。所以对于这样的一些问题，我觉得当地政府在推动房地产建设开发上，当时的步子迈的有点大，所以现在这个现象就显现出来了。
既使是同样的旅游型城市，可能由于它们的资源禀赋不同，最后的结果可能也不一样。比如海南的三亚、山东的东瀛、广西的北海，从2009年开始，三亚房价变化的幅度非常快，因为三亚资源禀赋非常好，它在冬天也非常温暖，北方的人非常愿意去，另外还有国际旅游岛的概念，所以房价涨得那么快。其他这些城市可能就没有这样的资源禀赋，也没有这样的政策，那可能最后的结果和三亚就是天南地北，虽然他们可能都把自己叫成旅游城市，但还是不一样的。
聂梅生：房地产有金融属性 买涨不买落
(《央视财经评论》特约评论员)
我觉得房价是有一定的预期的，因为房地产有金融属性，所以它买涨不买落，或者是买落以后还会落，它有这么一个恐惧的心理，它有预期性，所以对它类似的，或者周边的这些地区是有传染性的，但并不等于说这个地方的情况就等于另外一个地方的情况。比如现在全国就是涨，北京涨，涨的很厉害，降，比如银滩这些地方在降，它不具备全国的传染性，因为它是一个不动产，但对周边它是有预期的。