近年来，随着城市房价的不断飙涨，房地产市场泡沫已成为民众热议的话题。前不久，在媒体对鄂尔多斯的空城曝光后，又有媒体对江苏常州、湖北十堰等出现的“鬼城”、“睡城”调查发现，房地产市场泡沫大有从一线城市向内地三线城市和小县城蔓延之势。近日，记者就此问题深入到河南商丘市进行调查。
小区空置率均在60%以上
连日来，记者在商丘新区金居银都、博远名苑、海之畔等多个居民小区了解到，这些小区空置率均在60%以上，入住率不到40%。当地居民告诉记者，大多购房者为投资者，而本地低收入者和外来打工者大多买不起房。
据金居银都小区保安介绍，该小区2012年交房，共有18栋楼房，600余户，截至目前入住率仅有200户左右。
已在该小区买房的李女士告诉记者，自己和丈夫从事装修设计工作近10年，年收入在五六万元左右，在商丘算是中等水平。但因育有两个孩子，直到2011年才攒了30多万元在这个小区购买了一套80多平方米两居室的房子，今年7月刚刚入住。李女士说，我们现在买的是两室的，过几年有了经济条件还要再换个大一点的，但感觉商丘房价三五年内只会升不会降。
商丘市地处河南东部，是农业大市，属于三线城市。现辖6县1市2区和1个省级经济开发区，人口880万，面积1.07万平方公里。2011年5月经河南省人民政府批准建设商丘新区，总面积约198平方公里，现有人口38.9万人。其规划范围以商丘经济开发区、豫东综合物流集聚区、石化园区、综合保税区、商丘新型食品工业示范园区发展区等为基础，并适度向外拓展。而李女士所言三五年内商丘房价将持续上涨，其新区建设便是重要原因。那么，这些被划进新区和正在建设的大量房产是否都是刚性需求，其中有着怎样的泡沫？
空置率凸显房地产泡沫向三线城市蔓延
记者在调查中发现，许多小区白天鲜见人、晚上少亮灯。博远名宛的张先生说，包括我买的那个小区现在住的也就是1/10左右。博远名宛房产在商丘属于中档房产，2011年320多套住宅全部售完，房均价为3800元/平方米，但目前入住率一直不高。
海之畔小区，在商丘新区是一个较大的住宅小区，共有24栋住宅楼，1400余户。据了解，该小区2008年开始建设，当年销售价每平方米为1000多元，但两年后，房价就飙升到每平方3500元。小区售楼人员告诉记者，目前全部楼盘已经售出90%以上，但入住率只有40%左右，空置率很高。
梁先生告诉记者，自己虽然从事房地产销售多年，但按照现在每月2000多元的收入，要买一套80平方米的两居室，至少得攒15年甚至到20年才有可能购买。所以在这些小区买房的人大多是买而不住的，而在这儿打工的年轻人，他们确实有刚性需求，但若他们没有长期的积蓄，想在这里买套房子几乎没有可能。
梁先生分析，新区住宅小区出现高比率的空置率，已凸显房地产泡沫在向三线城市蔓延。
那么，何为房地产泡沫呢？有专家认为，房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
记者在商丘多个房产小区走访后发现，确有不少小区存在夜晚亮灯率只有两三成的情况。8月6日晚8点多钟，记者在海之畔·左岸春天小区看到，大门左边18层的高楼，仅有七八户亮着灯；在大门口的休闲广场上，本是居民纳凉最佳的时间，却漆黑一片见不到居民的身影。当地许多居民说，商丘新区也快成了“空城”。
采取措施防止空城出现
记者调取《商丘市房地产市场研究报告》发现，2013年4月相关机构对该市房地产调查报告综述为，商丘总体房地产市场发展结构失衡，市场供应量与消化量比例失调，整体市场开工面积远大于销售面积。整个房地产业呈现投资、开发激增，销售增长缓慢的不良态势。
据介绍，2008年商丘市常住人口为92万人，住房面积约为2300万平方米，人均住房面积25平方米。2020年市区规划人口为150万人，平均每年增长4.8万人。未来5年实现人均住房面积达到28.8平方米。这就是说，按照人口的增长，所需面积应为140万平方米左右。
但据《2012年商丘市国民经济和社会发展统计公报》显示，商丘全年房地产开发投资140.37亿元，比上年增长36.0%。其中，住宅投资110.46亿元，增长29.8%。商品房施工面积1600.22万平方米，增长20.5%。其中，住宅1384.35万平方米，增长16.0%。商品房竣工面积462.47万平方米。这些数字显示，所建面积已经数倍超过所需面积。
采访中，商丘住建部门有关负责人还表示，2013年仍将是商丘房产开发提速的一年。
据河南商丘市住建局开发管理科科长郭连德介绍，今年的开工量目前应该能达到一百万平方以上，2013年应该是商丘市房地产市场开发最大的一年，这有几个原因，第一个原因就是旧城改造和城镇期改造以及后期改造，河南省规定的是三年，今年是最后一年，通过前两年的酝酿准备和拆迁，现在基本都完成了，所以说今年的开发量，按照目前的统计应该在三百万平方以上。
记者在《2012年商丘市国民经济和社会发展统计公报》中还看到，商丘全市城镇居民人均可支配收入18312元，农民人均纯收入仅6426元，比全省的城镇居民人均可支配收入20442.62元低了2130.62元。因此，当地居民购买力不强，房地产泡沫开始显现。
对此，商丘新区相关负责人表示，他们已经注意到了这些情况，并在着手调查。
河南商东区主任陈向阳说，我们现在最近正在搞一个调查，就是现在商丘新区范围内，目前一共有多少人口，有多少房屋，其中在建的小区有多少个，面积有多大，入住率有多大，然后我们正在请专家进行搞一个论证规划，根据每年的规划可预测，每年大约进城人口有多少，那么我们的房屋建设面积有多大，我们要采取一定的审批措施来予以控制，防止空城现象出现。