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做“低评”虚砍三分之一房价 |
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房产中介诱签“阴阳合同”运作避税 |
| 记者 方问禹
黄安琪/天津 上海报道 |
房产交易大额税费，一般以成交总额为基准，按一定比例缴纳。记者近日接到举报称，目前有不少房产中介公司以炮制房产交易“阴阳合同”为手段，以“做低评”降低税费为诱饵招揽生意，造成市场秩序混乱。业内人士认为，房产中介普遍“做低评”，以“阴阳合同”偷逃税，不但违法违规，还令交易者面临风险。
“低评”花招
《经济参考报》记者近期走访了天津、上海两地的多家房产中介公司，咨询如何降低房产交易税费，多家房产经纪人员回应称，可以指导交易双方签订“阴阳合同”，将房产交易登记价格大比例做低，从而实现税负大幅减轻。
在天津市南开区、西青区，受访的链家地产、中原地产、我爱我家等多家房产中介公司的经纪人均明确表示可以“做低评”，并以此拉拢生意。
记者以买家身份与卖家、中原地产公司达成初步协议，购置天津市西青区某小区内一套117平米的二手房，成交价格为150万元，约合均价12800元每平方米，按有关规定应缴1.5%的契税约2.25万元。
“我们能帮着‘做低评’，将房价砍掉三分之一。”中原地产某梁姓经纪人员称，中介公司可以将登记房款总额做到100万元，约合房价8550元每平方米。如此，购房者应缴契税降至1.5万元，税费负担也省去了三分之一。
对于“做低评”前后50万元的房款差额，该经纪人员称，购房者只需在交易双方去房管局“打协议”之前，私下以个人欠款形式直接支付给卖方即可。对于房产交易中介费用，中介公司则坚持以实际成交价格为基准按比例核算。
在上海，市民潘女士向记者讲述了其在房产中介公司运作下成功避税数千元的例子。
2012年10月，潘女士在上海南站附近购买了一套面积58.9平方米的二手住宅，房屋均价2.8万元每平方米，总额为165万，应缴契税1.65万元。经太平洋房屋中介公司操作，该房产在房管部门登记时，房款总额被做低为120万元，约合均价2万元每平方米(当时房产交易中心该区域核价的书面限价标准为2万元每平方米)，应缴契税1.2万元。
如此，潘女士直接省去了契税4500元，以及其他一些以房款总额为基准按比例征收的费用。对于房款总额“做低评”前后45万元的差额，在房产经纪人指导下，潘女士与卖房者签订了一份补充合同，45万元差额则以装修等补偿费用的形式出现在补充合同中。
避税诱惑
记者调查发现，在目前一些城市房产交易过程中，“做低评”业已成为“公开的秘密”，不少中介公司打着“认识熟人可最大限度节省税费”的旗号招揽生意，交易方则认定“交易税费能省则省”，对签订“阴阳合同”习以为常。
据上海市青浦区检察院介绍，目前房产中介公司围绕合同做文章、运作避税的手段主要有三种：
一是房产中介诱使买卖双方签订“阴阳合同”，一份为实际成交合同，另一份为在房管部门登记办理相关税费时的合同，该现象较为多见。房产中介公司“做低评”，一般将房产交易的登记价格做到地区普通住宅指导价附近，该指导价往往大幅低于房产实际成交价格，避税效果明显。
二是针对新购买的住房，未办理产权证就再次转让，房地产开发公司与购房者重新签订合同，使二手房转让变成新房销售，不仅使原购房者未缴纳契税，也逃避了再上市转让应纳的其它税费。
三是对不足两年进行上市交易的房屋实施“以租代售”，即房屋中介在为买卖双方代理时将原购房合同改签为租赁合同等。
有房产经纪人员对《经济参考报》记者表示，当前房产中介公司“做低评”的能力已成为衡量其竞争力的标准之一，运作避税业已成为房产经纪市场的“半公开产业”。多位接受记者采访的普通市民则称，房产中介公司运作“做低评”能帮助交易方逃避过高税收，普通人对此难以拒绝。
交易风险
“做低评”在给当事人带来“利益”的同时，也暗藏风险。一方面，被大幅拉低登记房价的房产再次交易时，交易者可能被征收更高税负。另一方面，做低房价对购房者现金支付提出了更高要求，也给卖房者带来无法及时收到房款的风险。
记者从天津市统计局获悉，目前35个大中城市在调查二手住宅销售价格时，要求选取房地产经纪机构的相关营业总额，应占当地二手住宅总营业额的75%以上。此外，统计部门会直接采用当地房地产管理部门按月提供的网签数据，即在房管部门登记的“阳合同”数据，作为当地统计二手房市场价格水平和走势的主要依据。
“国家每月发布的房价数据变动如也是依据合同成交价来统计的话，估计不能反映出实际的房价水平和变化情况，因为合同价都是按照这个基准价来的，应该会很稳定。”上海市民张先生表示，“做低评”造成税收损失是一方面，更可怕的是这种行为给房价数据注入了水分，给国家调控政策带来偏差。
此外，业内人士认为“做低评”也会给交易者带来风险。被大幅拉低登记房价的房产再次交易时，可能面临房产中介“做低评”违规行为难以为继、国家高税率征收“转让所得”税的情况，交易者可能被征收更高税负。
另一方面，做低房价对购房者现金支付提出了更高要求，也给卖房者带来无法及时收到房款的风险。以一套实际交易额为150万元的房产为例，一般情况下购房者首付资金为45万元，但经“做低评”至100万元后，购房者需支付30万元首付资金及50万元的差额，不仅预付资金大幅攀升，对买房者而言，该部分差额支付也缺乏保障。
另有专家提示称，签订“阴阳合同”逃避交易税费的情况一经查实，房产交易双方也会面临处罚。
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中介勾结税务房管形成“避税链条” |
| 记者 黄安琪
方问禹/上海 天津报道 |
紧邻上海市外环线的独幢别墅，以六七百万元的价格就能买到，如此天方夜谭的事情竟出现在房地产交易中心终审通过的房产交易合同中，其中究竟有着怎样的猫腻？近日，上海市检察机关在某区房地产交易中心和两家知名房地产中介公司中，挖出一个相互勾结“挖国家墙脚”的团伙。
两起案件
2010年5月，在某房地产中介公司高级管理经理杨某的经纪下，购房者朝某以2250万元和2300万元的价格购买了上海市某高档别墅区的两套二手别墅，房款分别包含1400万元、1500万元贷款。
别墅价格不菲，过户交易过程中需要按规定缴纳的税费自然也不少。尽管别墅原房主卖掉房屋净赚超过千万元，但仍觉得应缴交易税款太高；购房者同样坚持交易税费“能省则省”，于是房产交易双方与中介杨某一拍即合，炮制“阴阳合同”规避税费。按照“行规”，交易方答应支付杨某几十万元“好处费”。
据杨某交代，考虑到买家贷款额度较大，普通“做低评”方式通过交易登记过户的操作难度较大，于是他找到原来的房地产中介同事倪某。他们重新炮制了两份假合同以及虚假公证材料，将两套二手别墅的成交额分别做低到600万元、700万元，比房贷金额还要“倒挂”一大截。
倪某找到相熟的房产登记受理员刘某及审核科终审员王某等两人，直截了当请他们帮忙并许以重金酬谢。刘某和王某一通气，发现有利可图，便通过了两份本应被退回的交易材料，让购房者顺利拿到了房产证。
“因为我知道贷款金额明显高于登记过户的合同价，属于材料信息不一致，说明交易材料存在作假的情况，按规定不能受理。”受理员刘某正在犹豫之际，倪某说：“这件事已经与终审人员王某打过招呼，他已经答应办理了。”
隔了一两天后，刘某在受理窗口收到了这两套二手买卖过户登记材料，未加审核就予以受理，事后他的银行卡余额增加了6.5万元。
终审员王某获悉该两套别墅已受理后，跳过初审员直接从受理员刘某处把材料拿走。
“在2010年6月初，我告诉倪某，要我帮忙办理的两套别墅交易过户登记已搞定。”据王某交代，在办证当日，他通知倪某终审已经通过，只等打证，倪某拿到证后，便往王某新办理的银行卡上划入了31万元。
好梦不长，这桩违法勾当最终露了馅。2011年4月，受理员刘某、终审审核员王某对自己故意对不符合规定的过户申请材料予以受理及审核通过，并收受贿赂的事实供认不讳。
在上海市青浦区检察院破获的另一起税务人员渎职案件中，张某案发前在上海市青浦区房地产交易中心从事税务征收工作，在应允为一套交易额为1350万元的别墅“降低交易税费”过程中，向购房者提出了“专业意见”，通过介绍熟悉的房产中介修改合同，将成交价格做低至800万元。
对于修改后房产交易合同，张某在办公室内自己直接受理、审核并签署了审核意见，同时自己审批同意，让开票员开票，并让另外一个受理员在接受人栏补签了名字。因为合同价格减少了550万元，购房者因此少缴税款超过55万元。
经查实，张某在房地产交易中心工作期间，曾多次收受房产经纪公司贿赂，为这些公司做低合同价格通过纳税申报提供方便。
据青浦区检察院介绍，按有关规定，计税价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权视具体情况进行核定征收。因此，在“阴阳合同”规避房产交易税收过程中，具体负责的税务人员就成为被拉拢腐蚀的重点对象，房产中介、房产交易者和税务部门工作人员，为求私利不惜违规违纪违法，抱团勾结成了一根错综复杂的“避税链条”。
监管软肋
业内人士称，房产中介普遍炮制“阴阳合同”，暴露了房产交易税收征管以及房产经纪行业监管的软肋。
按有关规定，征税受理、审核、审批的三个环节应分别由三个岗位办理，但实际操作中，一人受理、审核，事后由他人在纳税审报表上补签意见，以及省略审核环节、颠倒审核顺序的现象并不少见。
天津易道律师事务所律师张维涛认为，现行法律、法规、规章赋予了税务机关及其执法人员宽泛的自由裁量权，在价格处理存在任意性，价格认定标准上的不明确给了税务人员渎职的可乘之机。
对于房产经纪行业监管，2011年住建部等三部门曾联合发布《房地产经纪管理办法》，明确房地产经纪机构和房地产经纪人员不得“为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利”。
但记者走访发现，实际操作过程中，职能部门依据相关法律法规加强对房产经纪行业的规范，存有难处。
有关案件查实后，青浦区检察院在区房管、工商、税务部门调研时发现，具有对违法违规房地产经纪行为处罚权的房管部门由于缺乏畅通的信息渠道，对该案中房地产经纪组织和经纪人的行为毫不知情，未能做出相应的处罚；工商部门则难以按照工商行政管理法规对房地产经纪组织和经纪人进行处罚；税务部门对纳税人做出了相应的处理，却对房地产经纪组织和经纪人束手无策。
此外，根据法律规定，房地产经纪组织在取得营业执照后，应当至房地产主管部门备案。但房管部门反映，实际操作中存在着不少未经备案即从事房地产经纪行业的机构，当工商行政管理部门和房地产管理部门进行联合执法时，这些未备案机构就关门停止营业，主管部门也就不对其进行追究。
各职能部门对房地产经纪的管理各自为政，缺乏信息交流，有的难以发现不法行为，有的因为相关法律依据操作性不强，对房地产经纪的不法行为不能进行有效遏制，造成了房产经纪行业秩序紊乱，“阴阳合同”长期潜伏运行。
专家建议
对此，多位受访者呼吁，切实加强对房地产经纪机构和执业人员管理，并预防房产交易税收征管各环节职务犯罪。
其一，建立价格审核机制，规范税务征缴流程。上海政法学院教授汤啸天建议，引进信誉良好的房地产价格评估中介机构，规范审核程序，为确定计税价格提供可行依据；完善房产交易审批制度，规范操作流程，受理、复核、审批要有专人负责，各自行使职权做到相互制约。
其二，建立税务、房管、工商等部门间相互协调的工作机制。各部门间加强协作配合，通过建立联席会议制度、对房地产经纪违法违规行为信息进行通报等方式及时交流信息，充分利用相关信息资源，行使职能。
其三，加强职业教育，深入行业开展广泛宣传和动员，从法律规范、思想道德、行业准则等各个角度，帮助从业人员树立合法经营、诚信为本的理念。加强法制宣传，加大对二手房交易相关税收政策、违规处罚等系列知识的宣传，提醒从业人员遵纪守法，净化行业风气，防止腐蚀国家工作人员现象。
其四，强化对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究，对未经备案就从事房地产经纪业务、提供或代办虚假证明材料、协助当事人签订“阴阳合同”等违法违规行为，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施。
此外，有专家建议，引进许多发达国家和地区都建立的房地产中介行业协会，由协会提出正规化执业的具体要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面规定。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等。
房产中介“做低评”、炮制“阴阳合同”的话题由来已久，其对税收征缴、房价数据及交易者的负面影响显而易见，有关部门也曾表态重视，并出台《办法》规范，但《经济参考报》记者以购房者身份与多家知名房产中介公司的多名经纪人员交流时，感觉中介做低房价的违规行为，竟无半点“偷偷摸摸”。
对此，有几点让记者颇为困惑，甚至惊愕。
其一，房价交易数据为何如此随意。记者了解到的多笔房产交易，其在房管部门登记的房产成交总额，均以十万元为计量单位，房产经纪人“随口定”的登记房价往往只为便于计算。如此房价，究竟有多少真实性可言？相关部门，对此竟能习以为常？
其二，普通住宅指导价留有何用。据介绍，不少城市对其辖区内不同区域，乃至不同小区设定了普通住宅指导价，意在避免房产交易双方恶意避税，为房产交易征税划清价格底线。但事实上，当这一“底线”业已演变成了把房价降到何种程度的“指导线”。
不容忽视的是，普通住宅价格指导线与住宅市价往往相差甚远，与市场变化程度相比，前者调整步伐显得相当滞后。
比如，天津市最近的一次普通住宅指导价格调整是在2012年2月份，调整后的南开区、西青区普通住宅指导价分别为13037元每平方米和8820元每平方米。但据记者观察及搜房网数据显示，当前天津南开区新建商品住宅实际成交价格已超过2万元每平方米，西青区新建商品住宅实际成交价格也已超过1万元每平方米，各区二手房市场交易价格也普遍大幅度高于指导价格标准。
其三，房产交易为何难以脱离中介。相比国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数每月百分之零点几的变动幅度，房产中介公司动辄1%、2%的经纪费用显然不是一笔小数。而作为普通购房者与售房者，当前依靠网络找到合适的交易对象根本不是问题，但现实中，脱离中介进行房产交易似乎总有很多关卡。
在记者看来，房产经纪行业乱象丛生，折射出了当前楼市调控政策难以落到实处的一些尴尬。
一方面，政府部门未能掌握最客观真实、最及时有效的楼市信息，调控政策难免“空对空”。记者以为，如果连当前商品住宅供给数量、成交价格、刚性需求与改善型需求等指标变化的真实情况都了解不到，只靠研究机构抽样调查、专家凭印象推测，或者想当然地将房管部门登记数据作为依据，楼市调控措施势必难有实效。
另一方面，普通住宅指导价沦为中介“做低评”的“指导线”、“唯一价”，政策产品效果与预期大相径庭，凸显了相关部门工作能力之捉襟见肘，工作作风之消极懒散。
此外，利益格局撼动调控实效。记者调查了解到，一些房产中介公司与相关职能部门关系紧密、利益相连，楼市转冷实际上是动了他们的奶酪，因此，调控政策可能在部门走样变形。
对此，记者以为，当前厘清楼市调控脉络，既要在筑牢基础上下功夫，客观了解楼市真相，还应下决心破除利益格局，规范房产中介市场秩序，对行业违纪行为“零容忍”，斩断税务部门与房产中介的利益链条。
