今年春夏两季，美国住房市场保持了强劲的增长势头，房价、销量和新房开工量等多项指标持续释放利好信号，种种迹象表明沉寂多年的房地产市场再度迎来了一波投资热潮。
　　然而，次贷危机的旧伤仍未远去，有人担心当前市场投资情绪高涨来得太快太猛，可能会催生新的房产泡沫。美国业界认为，现在就担心房产泡沫还为时尚早，当前住房市场只是向次贷危机前的正常水平回归。

　　房市利好消息连连

　　美国房地产市场近日来利好消息不断。美国全国住宅建筑商协会17日发布的数据显示，多数住宅建筑商今年6月份首次看好市场前景，一改过去约7年来的悲观情绪。
　　该协会主席里克贾德森解释说，住宅建筑商的乐观情绪主要来自于当前购房需求持续增加，而待售房屋库存量不断减少。
　　美国商务部18日发布的数据显示，5月份新房开工量环比增长6.8%。美国住房抵押贷款融资巨头房利美预计，独栋住宅开工量在2013年将达67.2万套，同比增长23%。与独栋住宅相比，公寓住宅开工量增长更为突出。美国全国住宅建筑商协会首席经济学家大卫·克罗认为，公寓住宅开工量在2013年预计将增至33.4万套，同比增长35%，这样才能达到供需平衡。房地产行业增长也是整体经济复苏的重要推动力。去年第四季度，住宅固定投资增长了17.5%。
　　购房需求增加不仅推动了新房开工量，也推升了旧房销售价格。根据美国全国房地产经纪人协会的数据，4月份美国各类旧房销售中间价为每套19.28万美元，同比增长了11%，也是连续第14个月同比增长。
　　房利美认为房价上升趋势还将持续。房利美今年5月份关于房价走势的一项调查显示，认为美国房价未来12个月房价会继续上涨的受访者占55%，而认为房价会下降的仅占7%，为3年来的最低水平。
　　在房市持续回暖的推动下，美国人投资房产的热情被再度点燃。根据美国全国房地产经纪人协会的数据，4月份美国旧房销量按年率计算达497万套，同比增长9.7%，为连续第22个月同比上升。
　　信安环球投资有限公司基金经理李晓西告诉记者，在亚利桑那州和佛罗里达州等在次贷危机中房价大幅下跌地区，为抓住房市上涨的先机，一些投资公司过去几个月甚至整街购买待售房产。
　　房利美的调查报告也印证了这一观点。报告显示，美国人购房和售房信心在5月份急速上升，当月76%的受访者认为当前是购房最佳时机，环比增加5个百分点。40%的受访者认为是当前是售房最佳时机，环比增加10个百分点，同比增加24个百分点，达到3年来的最高水平。
　　李晓西认为，总体而言，虽然房价涨幅不及标普股指，但现阶段投资房产仍是个不错的选择。不但出租房产可以获得稳定的现金收入，而且房产还有稳定的升值空间。与股票投资相比，购房还可利用贷款杠杆，投资效率更高。目前房屋租金和房价比处于近20年来最高水平，买房付的月供扣除利息抵扣所得税后往往比租金还便宜，所以经济好转后租房住的居民慢慢就会转向买房。

　　泡沫担忧为时尚早

　　本轮房市复苏伴随着整体经济回暖，主要动因是刚需释放，而不是投机主导，而且房贷机构的借贷标准并未大幅放松，多数贷款购房者偿还能力没有暴露出问题。
　　首先，当前房市只是复苏而并非过热，供需都在向危机前正常水平回归。从供给上看，房利美认为，2013年全年美国新房开工量增加约23%，达到95万套，尽管比2010年的低谷高出了60%，但与2005年的峰值200万套相比依然相距甚远。现阶段的新房开工量甚至是自上世纪60年代以来的低位，而当时美国人口还不到现在的三分之二。
　　从需求上看，瑞银集团美洲首席经济学家莫里·哈里斯认为，2000年以来美国每年新组建家庭约137万户，在次贷危机期间新组建家庭数量降至每年50万，未来3年内每年新组建家庭数量将增至130万。随着房市和经济不断复苏，大量积攒下来的住房需求需要释放。
　　李晓西还告诉记者，金融危机期间很多新成立的年轻家庭由于担心经济再次衰退，推迟了买房。现在美国经济复苏势头明确，这部分被推迟和抑制的刚性买房需求都会在近一两年释放出来。
　　其次，当前房价并非过高，消费者购房能力较强。根据美国联邦住房金融署的数据，美国3月份房价比2007年4月的峰值还低12%，大致相当于2004年11月的水平。
　　美国全国住宅建筑商协会的数据显示，今年一季度全美73.7%的住房售价对于美国中等收入家庭而言是可以接收的。
　　不过，近期抵押贷款利率持续上升，增加了购房成本。过去6周，美国30年期定息抵押贷款利率上升超过0.6个百分点，美国另一家抵押贷款融资巨头房地美预计今年下半年将维持在4.0%的水平。
　　但李晓西认为，抵押贷款利率虽在上涨，但仍处于自1963年近50年以来的历史低点附近，不会抑制潜在购房需求。
　　房地美首席经济学家诺沙夫特也认为，按照当前房价和收入水平，抵押贷款利率要升至7%才会影响中等收入家庭的购房能力。房地美预计，今年抵押贷款签约额将从去年的5180亿美元增至6420亿美元。
　　最后，美联储的一项调查显示，自2010年以来大部分房贷机构的借贷标准略微放松，但远非宽松。这也解释了为什么过去几年来尽管抵押贷款利率一直位于历史低谷，但住房销量增长缓慢。
　　房利美的数据显示，今年一季度发放的抵押贷款平均信用评分达757分，虽然低于2010年的762分，但与660分以下的次级贷款相比，信用级别要改善许多。当季贷款价值比也仅为75%，虽然高于2010年的68%，但与往往高达125%的次级贷款相比，放贷风险也大大降低。