对大多数人而言，房租早已再熟悉不过，而对于地租的印象，或许已经变得陌生。
    北大荒农业股份有限公司自1998年成立，地租就成为这家号称“中国农业蓝筹第一股”公司的生存之本。
    自2002年3月29日进入证券市场以来，16家农业分公司所拥有的62.4万公顷耕地与24万公顷可垦荒地带来的土地承包收入，成为北大荒最稳定的收入来源。有证券市场人士向《每日经济新闻》记者表示，从纯商业角度衡量，北大荒的农地价格，有资格进入国内农地租金最高端一类。

    现场调查：农户称北大荒地租年年涨 标准却成敏感话题

    2002年，北大荒披露的土地生产承包费用为8.95亿元，而在10年后的2012年，该数字达到20.07亿元，10年间增长1.24倍。但《每日经济新闻》记者日前在黑龙江调查获悉，目前黑龙江农地租金价格普遍超过400元/亩，以此标准计算，北大荒每年收取的地租最高或可达50余亿元。
    对于当前地租制定标准及具体数字，记者曾联系北大荒董秘史晓丹，公司上市之初即担任董秘至今的他，表示对此并不了解。
    不过，在北大荒旗下某农场相关人士看来，在“几乎所有费用都出在土地上”的国有农场，如要坚持上市之初定下的收租标准，与农场存续发展的矛盾已然尖锐。

    持续上涨的地租

    凌晨4点，当山海关内仍在等待黎明之时，处于高纬度地区的北大荒已经天亮。此刻，这里的农民开始了新一天的劳作。当日历已翻至5月下旬，对于北大荒二九一分公司农工王世国（化名）而言，最重要的工作，莫过于加快迟到的春播。
    去年8月底，台风布拉万袭扰黑龙江省垦区，对当地农业生产的影响延续至今。“台风带来暴雨，去年垦区作物大面积减产，积水直接使今年春播延后近一个月。”5月25日晚，忙碌了一整天的王世国终于坐在了自家炕头，休息给他带来的也只是稍许安慰，“东北无霜期短，春播又延后了一个月，秋收可能还会受影响。”不过，让他稍感庆幸的是，“布拉万”造成作物减产的同时，也暂时止住了二九一地税的涨势。
    为区分与周边农村集体土地承包费的不同，在这家国有农场，二九一的种地职工们，更习惯将地租称作“地税”。
    今年，王世国耕作的20公顷土地，除4公顷左右享受农场职工责任田的优惠外，其余大部分是从别人手中转包，按照当地行情，每公顷地转包加价在1500元左右。
    多位二九一农场职工向《每日经济新闻》记者证实，王世国所在二连的土地，因耕作年数已久，黑土肥力下降，在二九一算不上好地。即使这样，2012年，王世国在与农场签合同时得知，二连旱地的农场发包价达到5850元/公顷，“水田要贵出1000块钱。”
    二九一分公司一位石姓工作人员表示，“基本是这样，上市农场在地租方面，定价是同一水平，水田和旱田相差1000块钱/公顷。”
    记者以公顷、亩之间进行换算，当前，在二九一农场二连，旱地承租价格为390元/亩，水田则为457元/亩。“相对周边来讲，二九一的土地发包价格并不高，应该属于中游稍微偏下。”二九一农场宣传部部长周景文称。
    北大荒八五九分公司农户李想（化名）向记者表示，今年农场签合同时的价格为410元/亩，但农场要加20元/亩，连队加15元/亩。
    记者获取的北大荒上市之初的相关资料显示，在1998~2000年的3年间，北大荒16家分公司的土地承包费用平均仅在100元/亩左右。其中，1998年的生产承包费为1620元/公顷 （合108元/亩），1999年为1470/公顷（合98元/亩），而2000年仅为1410元/公顷（合94元/亩）。
    “地税这一块，农场是年年涨价的，去年是受灾了，今年还是去年的水平。”王世国回忆，2002年前后，土地承租价格只有100元/亩左右。
    北大荒新华分公司农工罗元智亦向记者表示，“今年农场的地税为4080一公顷，而在2001年的时候才1千多。”
    “去年（2012年）的话，涨幅多了点，一公顷地（涨幅）在700~800块钱。”上述二九一分公司人士表示，自2002年以来，每公顷地的涨幅能在500块钱左右。
    “大势所趋，都一样。”二九一某作业站书记朱建忠（音）承认，上市以来，地税价格确实涨了不少。“具体情况，还是到农场宣传部吧，别的我真的不能给你多说。”

    敏感的标准

    在《每日经济新闻》记者提到去年及今年旱地5850元/公顷的承包价格时，之前侃侃而谈的原二九一农场政研室负责人隋元亮，开始反问记者：“你听谁说的？”
    记者：租户，农场职工。
    隋元亮：你到哪去了？
    记者：二连、三连、十二连……
    隋元亮：你什么时候去的？
    记者：有几天了。
    隋元亮：哪个农户，记住名字了吗？
    记者注意到，隋元亮开始拿笔做记录，在未得到农户姓名后，隋元亮开始连续发问。
    记者：这个费用有那么高吗？
    隋元亮：农户给你说的吗？
    记者：对。
    隋元亮：你这样唠法，这么说吧，我没法给你唠了，你已经找到农户了。
    记者：我们只是先到农户做个基本了解。
    隋元亮：你这样瞎下去跑，这么说吧，我没法和你唠了。
    “我没有责任向你汇报，这属于内部资料，我无权奉告。”隋元亮在做出如是解释后，起身离去。
    作为二九一农场老政研室主任，在介绍隋元亮时，宣传部长周景文将他称作政策研究方面的 “活字典”，已内退的他，现在并无职务。
    这位与农场并无太多利益关系的老人的态度，虽一度让在场人士尴尬，但却与接受《每日经济新闻》记者采访中多位相关人士颇为相似，地租似乎是大家都不愿主动提及的一个敏感词汇。
    “年年在涨，要想了解真实情况，你还是找种地的老百姓。”5月25日，得知记者的意图后，一位二九一场部工作人员向记者建议。
    “合同每年都看，但看不清内容。”谈到租地流程，王世国表示，每年3月底的合同签订，只是一个流程，合同都要放在场部。
    周景文的一句话，印证了王世国的说法：“土地承包不用问农民，直接问政研室就行了。”
    而在记者尝试了解当前土地发包中的租金制定、收取等具体情况时，出现了上述隋元亮以 “无权奉告”为由离去的一幕。
    “企业也要生存，地租要交给上市公司。”作为公司员工，北大荒某作业站负责人则表示，对于地租的制定标准及流程，“我们也不太清楚，只是农场给我们定下一个价格。”
    “是农场给出一个价格，我们就只管到场部签字，对于里面的具体条款、制定标准，根本来不及细看。”王世国说道。今年已是罗元智在新华农场种地的第30个年头，上一次看到土地承包文件是2008年，如今，他甚至不知道谁是职工代表。
    而就在近期，北大荒董秘史晓丹表示，公司提高土地承包费一事程序合规：“我们是经过省人大授权、农垦企业职工代表大会表决通过的。”

    资金算盘：北大荒2012年“收租”20亿 难掩资金缺口

    在2000年国家开始试行农业补贴后，曾备受冷落的黑土地，成为了农场职工与外来农户争相租种的“抢手货”。
    从集贤县往东有4个高速出口，二九一就占一个。在百度地图上，这个出口距集贤县城约32公里。二九一场部错落有致的广场、别墅、楼房，相比于沿途村落略显突兀。
    进入二九一，第一站即是竣工不过数年的场部大楼。此外，前缀红兴隆农垦区的公安局、检察院、教育局、法庭，似乎都在向外透露着这里的不同。

　　被压缩的利润

　　 “在东北种地，最重要的就是靠量，2、3公顷是伺候，100公顷也是伺候，但伺候的收益却是天壤之别。”王世国说。他的老家在山东济南，也就是他所说的“关里家”，在上世纪70年代末、80年代初，就已开始了家庭联产承包土地，但土地人均不足两亩，“也仅够吃饱饭”。
    2002年，北大荒在招股说明书中提到，公司“农工人均承包耕地17.7公顷，是全国农村劳动力人均耕地面积的42倍”。如今，即使北大荒各农场普遍实行“优先满足本厂职工”的原则，但王世国说，“种两三公顷地的，能占到50%~60%，我家就4公顷地，其他都是高价买的。”
    对于种地，北大荒的农户都有自己的一个账本，而事实上，除去地税，他们账本上名目并不多。“一公顷地的话，打药300元，种子400元，化肥1500元……”王世国说。
    “化肥这块，你要与不要，农场是强派的，一公顷地大约在1400~1500块钱，与国家给的补贴基本一致。”王世国说，自己买肯定要便宜一些，农场一袋尿素120元，自购也就100块钱。　　 二九一农场一位农资经销人员向《每日经济新闻》记者证实，“今年肥料统购的面大，对我们来说，除了农药没有统购，化肥几乎就没啥销量。”
    八五九分公司农户李想向记者表示，“我家种了300多亩水稻，农场摊派的物资就有3万多元，不交就不给签合同。”
    “合同是一年一签，农场与地方不一样，同时也是一个企业，但与真正的企业来讲，就是一个四不像。”对于上市公司，王世国如是评价。
    李想称：“现在普遍对农场的摊派反感，也有人告过，但所有补贴，仍是和场里签完合同，而且在各类费用交齐后，才会把补贴打过来。”
    在王世国看来，农场这块，除了种地，没别的出路，想种地就得买农场的化肥，交地租的同时，必须把化肥钱先交上，不交就不给签合同。
    对于是否存在产品摊派费用，身为农场干部的朱建忠，并未给出明确答复，但他表示，“收益完全自理，生产资料自理，经营亏损全是自己自理。”
    “东北的粮，无论如何，都卖不到关里的价格。”王世国说，玉米现在才6毛多一斤，山东老家则已经买到了一块多。“现在种一公顷旱地，利润能在2000~3000元，平均一亩地不到200块钱，种水稻能好一些，但也很难到400块钱/亩。”
    在上市之初，北大荒曾在《招股说明书》中列出“生产承包费的确定原则及具体标准”，生产承包费主要是遵循公司与家庭农场所得大体相当，家庭农场能够获得高于本地区平均收入的原则来确定。其时，北大荒曾根据多年统计测算各分公司种植业单位面积的成本与利润情况，大体是直接生产成本占产值的50%~60%，利润占产值的40%~50%。
    基于此，北大荒制定出相应原则：在双层经营体制下，公司收取的生产承包费与家庭农场所得基本上各占毛利润的一半左右。对于该标准是否适用，记者曾联系北大荒董秘史晓丹，但他表示并不了解情况，并以开会为由结束了通话。
    记者调查发现，当前黑龙江省内的农地流转价格多在400元~900元/亩区间，而农场土地的转租价格则普遍突破600元/亩。
    事实上，在“几乎所有费用都出在土地上”的国有农场，如要坚持上市之初定下的收租标准，与农场存续发展的矛盾已然尖锐。
    北大荒下属农场一位匿名人士向记者表示，从“所有的费用都出在土地上”的角度来看，土地承包带来的收入，则使公司与农场的关系更为复杂。

　　 各自的算盘

　　 事实上，农场与公司的区别，在北大荒下属16家农业分公司虽是“泾渭分明”，但在实际利益上，却也是“水乳交融”。
    隋元亮此前曾向记者介绍，“地租价格分为3块，资源经营费，以及农业保险和环境建设费。”对于资源经营费，隋元亮表示，“上市之后要形成利润，这个是每年上市公司给下达指标，每年我们都要完成。”
    此前，二九一分公司一位内部人士曾向王世国透露，“每年上市公司拿走的地租大约是2700元/公顷，平均下来是180元/亩。”
    隋元亮则表示，在地租构成中，农业保险与环境建设费用都是固定的，农业保险去年提高到了30元/亩，而环境建设费则是9.28元/亩。
    如按上述两组数据计算，在包含资源经营费、农业保险、环境建设费后，二九一分公司的租地成本应在219.28元/亩。
    记者注意到，2012年北大荒拥有的62.4万公顷耕地与24万公顷可垦荒地共完成承包收入20.07亿元，如平均到亩均收入，与219.28元/亩的价格颇为接近。
    此外，北大荒网站公开数据显示，二九一分公司耕地面积为56.8万亩，如以180元/亩的资源经营费计算，2012年上市公司获取的费用应为1.02亿元。
    而按照王世国给出的数据，2013年农户所缴纳地税与2012年相同，旱地承租价格为390元/亩，水田则为457元/亩。另据二九一分公司一位石姓人士透露，目前，在二九一农场的土地构成中，水田占到3/5，其他为旱田。
    以此计算，2012年农户所缴纳水田承包费用为1.56亿元，旱田承包费用为0.89亿元，也就是说，2012年二九一农场所获得的地税总额为2.45亿元。
    此外，对于地租如何分配，周景文表示，租金不是北大荒全拿了，“整个农场的基本建设，都要来源于这点土地。”
    “不是缺一星半点。”在当地人贾杨看来，自2009年前后开始的平改楼速度，足以说明二九一对资金的渴望。
    据北大荒网相关资料显示，二九一农场3年城镇建设投入资金10亿元，建设楼房80余栋、建筑面积65万平方米，城镇化率提高到86.7%。
    在周景文看来，存续农场发展，仅靠上面的财政拨款，根本不够用。
    一位证券市场人士认为，上市公司与国有农场特殊的历史关系，决定了北大荒的农地租金目前还不能完全按照自由市场原理定价。
    而在与记者的交谈中，周景文多次表示，北大荒股份下面一共有16家农场，情况和二九一基本一样，因为这些分公司的体制、机制都是一样的。

    市场声音：北大荒千万亩土地价值未完全释放

    2002年，司马邑还在某券商上班。当时，有两只股票，被司马邑认定为是最有长线价值，一个是北大荒，另一个是贵州茅台。
    2001年8月27日，贵州茅台上市，7个月后的2002年3月29日，北大荒登陆A股，二者股龄仅差半年左右。
    2002年夏天，北大荒市值大约90亿元，而贵州茅台市值比北大荒略小一点，差不多是80多亿元。颇为巧合的是，贵州茅台的茅台酒，是世界最著名的三大白酒之一；而北大荒的土地，则处于世界上三个最优质的土壤带之一。
    如今，贵州茅台高高在上，北大荒却趴在了地上。截至今年5月底，贵州茅台的市值在2000亿元上下，而北大荒市值不足150亿元。
    在司马邑看来，即使是在风云变幻的证券资本市场，他也不相信二者市值的差距，“这个差距，多少有些不可思议。”
    事实上，在提到北大荒的时候，也许不少人会想到去阅读北大荒的财务报告等资料。国内很多券商分析师也是按照财务报告进行分析的。“与这些年的财务报告相比，北大荒上市前后的那些文件才更值得阅读。”在司马邑看来，作为一家农业上市公司，土地才是北大荒最为核心的东西。
    在查阅2002年3月8日签署的《黑龙江北大荒农业股份有限公司招股说明书》时，记者发现，总数超过1000万亩的农用土地，成为北大荒集团的最大筹码。
    其时，北大荒集团把下属16家农场和一个子公司经营权及其所属房屋、办公室、厂房、农资工具、机器设备等资产折股，合计11.6996亿股。
    据了解，16家农场选自北大荒集团的103家农场，包括62.4万公顷耕地和24万公顷可垦荒地承包经营他项权利，按亩计算，这些土地为936万亩耕地和360万亩可垦荒地。
    按照公司与集团所签署的 《农业承包协议》，所承包土地承包期限为50年，自1998年11月29日至2048年11月28日。
    上市伊始，北大荒表示，公司将从集团公司承包来的土地转包给本公司农工，公司一半以上的收入、90%以上的净利润主要来自生产承包费。
    《每日经济新闻》记者查阅相关资料发现，1998年、1999年和2000年生产承包费收入，占据北大荒当年主营业务收入的半壁江山，具体比例分别为50.75%、49.85%和53.46%。
    如今，即使在经济不景气的大环境下，北大荒土地承包收入最近3年连续上涨。
    上市之初，北大荒曾定下地租收取规则，“在双层经营体制下，公司收取的生产承包费与家庭农场所得基本上各占毛利润的一半左右。”
    “签订短期土地承租合同，在公司化运转的管理下，逐渐上涨的地租，一直是这家公司最为稳定的收入来源。”一位黑龙江省农业系统人士称。
    如将北大荒2012年土地承包收入均化到936万亩耕地上，2012年承包费用均价在214元/亩；如将荒地与耕地一同计算，2012年承包费用均价则为155元/亩。
    记者发现，除去土地转租等因素，农工从北大荒所属农场租地的成本，普遍超过400元/亩，与公司财报披露的接近200元/亩的数据相差甚远。
    北大荒某分公司人士的一番话，或足以解释这种价格上的差距：土地打包上市，但原有的存续农场却要继续发展，靠财政拨款，根本不够用。
    在一位研究人士看来，国有农场与上市公司之间体制的冲突，让北大荒的土地效益，在进入股市10余年后仍未完全释放。