央视财经评论文字稿-房价上涨:买不起?租得起?
2013-04-22   作者:  来源:央视网
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  央视网消息:18号,国家统计局发布了三月份的全国房地产数据,依然是涨声一片,70个大中城市有68个在上涨。其中号称出台了最严厉国五条细则的北京更是站在了领涨的位置。面对房价越涨越调,可又越调越涨的局面,有人很沮丧,但也有人窃喜,还有人大呼看不懂,那您看懂了吗?房价这么个涨法,到底该怎么办?央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。
  涨,涨,涨!三月份房价指数出炉,70个大中城市68个都在涨,是越涨越调,还是越调越涨?国五条调控政策何时见成效?
  国家统计局70个大中城市房价指数显示,三月份,在一线城市房价的强势带动下,全国只有温州和泉州两个城市的房价环比没有上涨,而其余的68个城市都在上涨。
  孟健(某地产中介机构门店经理):三月份月初和月中,是一个成交的高峰点,我们基本就是每天在跑单子,忙这些事情。比如说像之前(门店)一个月卖10套,上个月能卖个20套,25套这样。大家都想赶在国五条细则出台之前把这个税,业务单子尽量办理完毕,包括一些刚性需求的,买房的,都想在这个之前就尽量少交税,包括房东比如想卖的,都想尽快出手。
  常青(某地产中介机构咨询师):基本上以北京的二手房为例,三月份(二手房)成交量达到2012年以来的最高量,一月成交三万多套,价格也是在去年11,12月份连续走高之后,在年后又出现了一个小幅的上涨。
  房价节节攀升,房租也水涨船高,根据北京市的统计,2008年,一套住房的平均租金是2010元,而到了今年一季度,平均租金上涨到了3660元,上涨快一倍,而且租金还有继续上涨的趋势。
  北京某房产中介人员:我们一个老业主,从2000年回迁房一直到现在,去年聊的时候可能说2000年回迁回来的时候刚开始能租到(每月)2000多(元),去年我们给他租到(每月)6300(元),今年说因为一些原因,可能装修,还有一些各方面的原因,价格又想租到(每月)7000(元)。
  为了租到一个便宜一点的房子,很多人不得不把租房的地点选择到了远郊区县,有的人则选择了带隔断的群租房。
  北京市居民:就是在燕郊那边。1000多。市区内的房子太贵了。
  北京市居民:它不是那种楼房,它是那种村里的。
  记者:那您住那么远的话,每天上班要多久?
  北京市居民:差不多两个多小时。
  记者:租房住在哪?
  北京市居民:租在立水桥,1000多块钱一个月。租了一小间。
  记者:你(租的)那个房子总共住了几户?
  北京市居民:住了6户人。隔断的,立水桥那边挺多都是隔断的。
  所谓的隔断房,实际上就是用隔板将房屋原本的客厅,卧室,阳台分割开,单独搭建成小面积的卧室进行出租。记者以租房者的身份跟随一位中介来到了北京西三环的一个小区,据中介人员介绍,这里有很多这样的隔断房,价格从600到1000元的都有。
  北京某房产中介人员:这就是以前房东的居家房子,给隔开了。
  中介告诉记者,整个房子有200平米,现在隔成了20间独立的小房间,刨除共用的两个卫生间,两个厨房和过道面积,每间房子平均下来只有不到10平米。
  记者:这个多少钱啊?
  房主:这个750(一个月)。
  记者:这有多少平米啊?
  房主:反正就这么大,你觉得行就行,你觉得不行就不行。
  根据记者目测,这间房子只有5平米左右,里面只有搭起来的床垫子,一张桌子和一盏灯,也几乎放不下其它任何东西。
  记者:这跟地道战似的。
  房主:这里面住的多是年轻人,都是20来岁研究生,大学生研究生什么的,住这方便啊,便宜方便啊。
  北京某房产中介人员:如果你要图方便图价格,就住这个,别的话别的可贵了。
  中介告诉记者,这位房主在北京共有5套200多平米的房子,都做成了这种20间屋子的隔断房,他和他的同事以前也租住在这里。
  房主:我住这。
  记者:你住厨房里面?
  房主:对啊。
  记者:你住厨房里面,为什么啊?都租满了是吗?
  房主:省钱呗。到北京来不就是挣钱的,你不是来花钱的,你是来挣钱的对不对。挣钱你不就(要)节约吗?

  张鸿:调控在某种程度上强化了房价继续上涨的预期(《央视财经评论》评论员)

  因为三月份的数据本身是在政策细则出来之前的,大家抢末班车的这样一个效应,所以它有它的特殊性,但是也要看到连贯性,因为已经是第十个月的上涨了,连续十个月的上涨。最近我其实更关注这里面投资的因素,不说自住的和改善性的,就是这两天黄金不断地往下跌的时候,各地的城市报都有,比如《扬子晚报》报道该地今天好不容易运来的黄金金条,上来就来几百万的抢购,但是谁都知道黄金现在开始跌,你基本上是刀口舔血。所以说大家在非理性的市场的时候,表现出的恰恰就是这样,就是觉得这个比原来便宜了,就该买,房价其实现在也是这样一个问题。
  我关心的其实是里面的货币投资的因素,比如说一季度的社会融资总量又创了有史以来的单季的最高,就是钱太多了,往哪去?黄金不能买了,好,那我买什么?到最后就表现在房子上。所以我们今天在做这个房地产节目的时候,我估计观众可能也不太关注这两位说房价是涨还是跌,因为他就不信你能把房价说下来,这说明了什么?说明了我们不断在调控的过程当中,其实在某种程度上强化了大家对房价继续上涨的预期。

  马光远:三月份绝对不是一个可以参照的数据(《央视财经评论》评论员)

  现在看房地产,三月份绝对不是一个可以参照的数据,它是一个非常特殊的月份。那么四月份一线城市的交易,比如说北京,原先是一天交易的一千多套,现在是一周,甚至连三月份的日平均交易量都没有达到,所以我觉得四月份比较正常了。我们看今年最后三个季度,房地产的情况怎么样,这才是一个真实的一个数字。也就是三月份除在外以后,那么剩下的月份,四月份可能因为有三月份的火爆的一个交易,四月份可能会降下来。
  总体来讲,价格应该是一个平稳的表现,就是说不要有政策因素,那么大家去研究政策,去规避政策,大家想方设法的去利用政策的话,那么整个房地产市场是比较平稳的。这一次我们看到在4月份的时候,三季度的数据出来以后,那么谈到房地产调控,我特别关注到一个现象,就是在国务院所列的五项任务里,谈到房地产的时候,再没有强调坚持房地产调控不动摇,没有谈到商品房市场怎么样进行调控,仅仅谈到我们怎么样做好保障房,我觉得这是一个重大的信号。

  尹中立:住不起也租不起 因为有很多房子都在空置状态(中国社科院金融研究所研究员 《央视财经评论》特约评论员)

  从总体来看,中国的城镇住房其实已经过了短缺的时代。现在国家统计局统计的数据,人均城镇居民的住房拥有量实际上已经超过了中等发达国家,达到了每人32平米、33平米,其中还不包括大量存在的小产权房这样的住房消费。如果把小产权房加进去的话,中国城镇居民的人均住房面积其实已经非常多了,应该达到40平米左右,这样一个数字已经远远超过了很多中等发达国家,所以总体上是不缺房子,但是有很多年轻人住不起也租不起,原因是什么?因为有很多人囤积了很多房子,而且处在一个空置状态。

  张鸿:人均居住面积大部分是被平均了(《央视财经评论》评论员)

  很多人可能看到这个数字以后,觉得自己又被平均了,因为显然不是所有的人都会有人均40平以上的,再加上我们前一段时间报道的各种新闻,一个人可能有40多套房子这种,现在的问题是被平均了。还有一个是购买力的不均,98年的房改有一系列的配套措施,包括商品房,保障性住房,可能这个是被执行的最到位的,就是中央各部委的房改的补贴,所以其实他们的购买力,用公积金的能力和我们普通人可能不太一样。其实最重要一点是区域的不均。比如说我可能在安徽老家有房子,但是我在北京住,而且我们那没有人租房子,即使房子租出去也没有什么租金。我们完全也可以说,比如教育资源全国人均是多少,医疗资源人均是多少,但是仍然你会发现大家都要到北京、上海看病以及上学,这死严重的不均。大家会觉得北京,上海,深圳这些地方的房子的投资性,或者是它的保值性更强,就是这个地方的40平米和那个地方40平米完全不一样。

  马光远:要把存量房的潜力发挥出来(《央视财经评论》评论员)

  事实上关于中国有多少存量房,一直是一个秘密,一直没有搞清楚,但是我们可以算清楚。比如说根据今年国务院的报告,那么城镇人均住房面积现在达到32.9平米,但是城镇的人口是7.1亿多,那么简单一算是234亿平米,那么这234亿平米里,有两块是肯定没有包含的。第一块是小产权房,我们现在全国小产权房的面积是60多亿平米。还有一块是什么?是以各种名义建的福利房,那么有些是以经济适用房的名义建的,这个是在统计口径里,但是有些不知以什么名义建的,没在统计口径里,那么按照这个算,中国的存量房面积肯定是超过300亿平米,300亿平米意味着什么?就是差不多人均居住面积是40平米左右,40平米左右是一个什么概念?我查了一下90年代的德国,法国,日本的住房面积,德国是38平米,法国是37平米,日本是31平米。我们已经超过它们的水平了,但是在90年代,德国,法国,日本都属于发达国家。总体来讲,我们这个总量够了,关键是怎么样把存量的潜力发挥出来。

  张鸿:租房市场要有制度上规范的安排(《央视财经评论》评论员)

  我们常说的堵和疏,就是堵,你也要知道这个市场一定是有需求,为什么这么多人愿意忍受艰难的情况,甚至没有安全的情况,他愿意去住,是因为他的条件确实只能租住这样的房子。比如十几年前,我来北京的时候,我租住的最小的房子是4平米,就是正好我躺下,那么有4平米的这个需求,我们就来满足它,政府能不能做?开发商能不能做?我们能不能鼓励企业也来做这样的事情?我们把它变成一个真正的能满足的,那我们在用地,在税收等等这些政策上其实都可以稍微放宽一点。
  我这个人比较和蔼,我一般不太用挤出这样的词,就是我们如果想让这些存量房,就是他不愿意租出去,也不愿意卖的这些房子变成有效的出租房的话,我觉得我们能不能用一些政策来鼓励它。比如税收的减免,因为出租房要交税的,还有相关的租房市场的,因为现在租房市场其实很不规范的,就是租房市场制度上规范的安排,然后你能鼓励他愿意把房子租出来,否则,很多现在有二套房,三套房,四套房的那些人,其实他并不太在意说这点房租到底能不能有回报,他其实赌的还是未来能涨价。

  马光远:租不起 实质上仍然是房价本身不合理(《央视财经评论》评论员)

  现在按照每个人的收入,那现在的租金肯定是无法承受的,事实上这个有一个比较标准的指标,就是说你在什么样的情况下租金比较合适?那么按照美国的一个指标,就是不要超过你收入的30%。我们现在不要说30%,一般是50%以上,如果超过30%,意味着租金过高,或者是房价过高。那么我们现在来看,事实上按照这个租售比的话,租金并不高,如果北京的租金再翻一倍的话是比较合适的。一方面租金不高,另一方面很多人承受不了这个租金,那就是房价的问题。
  现在实质来讲,仍然是房价本身不合理,那么大家去租的话,如果说没有相应的比较高的收入,你以后可能在北京不仅仅买不起房,而且租不起房。所以有文章里说北漂,你可以离开北京,那么如果说租金真的到位的话,可能真的会离开。但是我们现在看到,事实上现在的整个政策转变的方向是什么?就是鼓励大家来租房,鼓励大家来合理的来消费。比如说当你的收入没有达到买房程度的时候,那么你应该去租房,但事实上就租房市场来讲,不管我们谈到国五条也好,国八条也好,国十条也好,在这个几条里面,涉及到租房市场的,或者对租房市场本身有一个明确规定的,也就是说我们政策的关爱,事实上我们一直讲鼓励你租房,但鼓励政策在什么地方,我们没有看到。所以如果说不鼓励大家买房子的话,那么你应该鼓励大家租房子,要鼓励大家租房子的话,税收政策,财政政策,部委的公务员有房补,剩下的人租房子的时候以什么样的政策鼓励他们?这是我们政策需要挖掘的。

  马光远:要让房地产市场平稳 一定要信息公开(《央视财经评论》评论员)

  现在来讲,要让整个房地产市场平稳的话,一个是信息的公开,我们现在在做,500个城市在联网,40个城市也在联网,那么不动产统一登记制度明年6月份一定要完成,那么如果信息要公开的话,大家看到房子还是够的,我不用那么恐慌,整个预期会扭转……

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