央视网消息：11号被称为北京房地产晴雨表的北京春季房展会开幕了，而几天前，号称史上最严厉的北京国五条细则刚刚出炉。在政策高压之下，今年北京春房会的日子会好过吗？在北京展览馆12个展厅里，参展卖房的都是谁？参加买房的又是谁？央视财经频道主持人沈竹和特约评论员社科院金融研究所研究员尹中立、著名财经评论员张鸿共同评论。
　　外地楼盘成主力，海外项目唱主角，北京房展会变身全球展销会。严厉调控下，投资需求是否仍然旺盛？海外房产投资风险知多少？
　　记者（张鸿）：过去这几年，春季房展会我都来参加，但是今年还是差点走错了。因为之前我并不知道，这个展会换地方了，从原来的国贸换到了北京展览馆，换地方一个重要的原因是原来的地方太小了，不够了，参展商太多。无论是境内还是境外的参展商都出现了大幅度增长，据说北京展览馆现在的展厅面积是原来的三倍，那开发商们巨大的参展热情和刚刚落地的国五条，和北京还有些寒意的春天，都形成了鲜明的对比。
　　说是北京房展，唱主角的却不是北京的房地产项目，而是来自外地的两百多个楼盘则占据了展厅的大部分面积，。
　　白波（宜春市人民政府副市长）：往哪卖？我们就选在北京，因为北京的环境，跟我们宜春没法比，他俩有互补性。宜春是个没有雾霾的地方，我们宜春人只是在电视上看到雾霾。
　　记者（张鸿）：阿鲁巴你听说过吗？这是加勒比海上一个只有十万人的小岛，那今天它也来到了北京房展会，来参展。据说呢，那里环境非常优美，所以他们主打叫阿鲁巴岛你的世外桃源。而且还据说那里现在已经有很多的中国人，在投资置业了。
　　阿鲁巴参展商：这是一个小岛，有魅力的海滩，气候宜人。热情好客人的人们，完善的博彩设施，有很多的投资机会。
　　参观者：随便看一下，可能以后小孩子要出去念书，来看一下这个房展。
　　参观者：我觉得我还比较倾向于新加坡这个地方，然后它可以有一个创业的机会，它投资的费用也不是特别高。
　　参观者：它那个是出国的，移民的，我跟他开玩笑说，我保障金都交不起。还是想再投资一套小户型。
　　郑向东（北京房展委员会副秘书长）：参展商积极性比较高，我觉得还是看重北京的购买力，看重中国的购买力，特别是现在政策情况下，还有更多一些正常的投资需求，也在瞄准旅游度假地产，海外的一些房地产项目。我觉得这样的平台，也是市场和老百姓需要的。
　　底特律参展商：我们装修完以后，去帮你出租。出租以后客人进来，房屋签合同签好，你们房租收到以后，你们才开始把费用交我们，就是一次性交五千美元。
　　购房者：所有的手续多长时间能办完，包括房产证。
　　底特律参展商：一般来讲，是你从签这个房子买下来以后，到房子开始（收到租金），等你收到你的第一个月的房租90天。
　　购房者：你这个东西你租完了之后下月，我卖完之后，下月我拿不到租金，我找谁去？
　　底特律参展商：你拿不到租金找我们，这是第一个。第二个因为这个房子是你。
　　购房者：我不去住，我只投资。底特律没有人住。
　　底特律参展商：你可以告我们。
　　李卉（本台记者）：我现在就是位于底特律市区附近的一片居民住宅区，在这里我们看到这栋房子由于长时间遭到遗弃，已经变得破烂不堪了，而且被成片成片的垃圾所包围，像这样的房子在底特律可谓是随处可见。
　　戴洪灶（芝加哥福兴银行执行总裁）：底特律其实也是一样的，虽然它的价位很低，相对它的风险也大。价位低的原因是很多人不想要这个房子，所以它的价位一直降下来，所以价位低的东西相对来讲可以说风险大。

　　张鸿：北京房展会越来越像世界投资移民洽谈房展会（《央视财经评论》评论员）

　　我觉得挺奇怪的，这里不应该是越调控，然后来看的人越少吗？后来怎么越调控越多了，后来发现其实是卖房的人，就是参展商的热情特别特别高，买房的人当然也挺高，但是不是像原来那样，我在这跟个看房班车就直接到那里去看了。因为现在五环以内的房子其实已经很少了，所以现在很少有看房班车，来的基本上都是投资，投资都是哪？都离北京很远了，南边到海南，海南这几年都是一直组团来的。北边有黑龙江宜春，还有云南的大理，这些地方基本上都是，北京没有的，我这都有，他们盯上的都是北京投资人的口袋。你越限购，你的口袋里的钱越要有去处，所以首先我不限购，第二我这生态好，宜春那个多气人，说他们那里没有雾霾。所以我还跟他们建议，你们以后广告词第一没有雾霾，第二买房不用离婚，大家就全聚到你那买房了。还有云南大理，你到现场就能看到那种生态，它现场打扮得特别漂亮，然后很多小姑娘也都特别的漂亮，在那还能喝着茶吃着零食，然后跟她们聊天，整个就是挺好。你会感觉到，有很多的人确实对北京以外的，除了自住需求以外的投资需求的愿望特别强烈。
　　在现场，北京五环以内的才占5％，很少，然后它也是一个环状。五环、六环之间的这应该是我们通常说刚需，可能买这个房子是自住的。然后再往外转就到了河北，河北这一片可能也是在北京限购的，也是买来想自住的，再往外就到京津唐地区，那个可能就有一点投资的意图在里面。再往外说，就是宜春、云南大理这些组团来的，那个纯粹的就是旅游地产的概念。再继续往外就出国了，比如说塞浦路斯，如果说最近它没有危机，可能很多人都不关注塞浦路斯在哪，塞浦路斯几十万欧元就有一个欧盟的身份。所以这是世界房展会，我觉得它越来越像世界投资移民洽谈房展会，投资移民的概念很强烈。阿鲁巴岛你知道在哪吗？阿鲁巴今年组团来了，这是加勒比海的一个小岛，190多平方公里，这个岛上一共才十万人。他们的经纪人说我们那也有很多中国人，房子很漂亮。然后还说我们有好多中国人在那投资，我们一看购买力还行，就跑到中国来参展。我觉得他们做的还挺业余，现场还是找的组委会给他找的翻译，自己都没带翻译。
　　这些海外团其实都是来试探，我这几年的感觉特别明显，就是慢慢开始多起来，塞浦路斯有十几个展位。而且这种商机，不光是投资者能看到，那些房地产开发商也能看到。今天的房展会上能看到，出国转地销的项目，比如绿地集团、碧桂园，他们在海外也盖了这样的房子，然后再回过头来推销，这是他们也发现中国在海外置业的商机。

　　尹中立：北京的房价遥遥领先于世界　这是一个高度警惕的信号（《央视财经评论》特约评论员）

　　从北京这次房展会的现象来看，这其实是一个政策的效应，因为这次新国五条调控，应该说北京的细则是最严，为什么最严？因为北京在这之前房价涨的最快，所以这次的新国五条针对性很强，北京这个细则的核心是限购，而且是限价，实行了多重的管制措施。
　　在这种背景下，为什么在这之前北京涨的最快，是因为你的购买力很强，但现在不能再买了，那么你多余的购买力干什么？再加上北京天天这样的雾霾天气，所以给全世界、全中国的开发商一个很广阔想像的空间，那么就到北京参加房展会，所以北京的房展会在一定意义上来说，它已经升级了，它不是北京市的房展会，它是中国的房展会，乃至是全球房展会的一个组成部分。
　　看到这样一个宣传资料，我似曾相识，我第一次看到是在两年前。那时候美国人开始关注中国人买房的动向，而且组团到北京来，搞一次大型的活动。第一次是2011年的6月中旬，浩浩荡荡包了一架专机，还带着吃的玩的一起到中国来。当时我抱着好奇的心理说，美国人为什么对大洋彼岸的中国房地产市场如此之关心？他们的组织者说出了心声，2010年一年，中国人在美国买房，差不多占了美国在本土之外的第二名，第一名是墨西哥人。差不多有一百亿美金之多，所以他们开始破天荒的组团到中国来，搞这种大型的洽谈会，中国的购买力已经开始引起了，包括美国在内的全球开发商的高度关注。这种情况至少说明中国的购买力很强，比如从房价的比较来看，北京的房价已经开始遥遥领先于全世界，这是一个高度警惕的信号。有人说在北京卖出一个厕所，能在全世界很多地方买一栋别墅，说起来虽然有点夸张，但是也道出了一个事实，北京的房价，包括北京在内的其他一些一线城市，房价已经高高在上，这是一个不争的事实。

　　张鸿：海外房价相对便宜　但投资需警惕风险（《央视财经评论》评论员）

　　我在现场看到国内这些投资者，原来以为投资海外房产的一定是特别有钱的人，但是发现其实没那么简单。比如底特律的房子很多都是十几万人民币就可以，然后你所有的产权给他，然后到最后给你回报，他去把产权证办下来以后，他去替你出租，出租完了给你钱，一个月给你租金回报。所以好几个现场的这个咨询者就跟我说，说为什么不在国内投资，为什么到那去投资？在美国的那个房价，对美国人来说确实挺贵，但是对中国人来说确实不贵。有一个人跟我说，中国的房价基本上一览众山小，在这种情况下确实可能你会投资海外房产。，第一你能投资得起，第二确实是有一些回报。但是也是有风险的，我采访了好几个人是要自住的，一个是在多伦多，也在多伦多工作，然后在底特律买房，还有一个是准备给自己的孩子，然后看看房子。

　　尹中立：投资不动产风险非常大（《央视财经评论》特约评论员）

　　为什么美国人对那么高的收益率不感兴趣，而中国人感兴趣？理由只有一条，因为中国的房价一直在涨，所以吸引了所有人的关注，原因就是因为价格不断在上涨。美国人为什么不关注？因为06、07年房地产泡沫崩溃之后，这样一个美好的愿望已经无法实现了。其实这种故事在全球不停的轮换的在上演，所以中国人到美国买房，兴趣如此之浓厚，这就让我想起90年代的初日本人的行为。
　　日本人当时经过了80年代，房价不断的暴涨之后，突然感觉到自己气势如虹，非常有钱了，跑到美国去买这个大楼。当时最典型的案例就是洛克菲勒大厦被日本人财团买下来了，当时引起了美国朝野上下高度的关注，日本人要买下整个美国了。如果按照当时的市场价格来计算，把整个东京的房地产价格变现的话，可以把美国全部的房地产都买下来，这实际上说明什么？说明大量的国内的人到海外投资置业，他的心里的动机就是因为房价已经上涨到一定阶段之后的一个独特的现象。也就是说，泡沫经济发展到一定程度之后，这种人文的心理预期，对房地产的憧憬，胃口被刺激出来了。另外，他彰显这种资产的价值，就是那个泡沫的价值非常足够大，所以日本人90年代初买下洛克菲勒大厦，最后自己流动性出现危机的时候，变现资产的时候又以不到一半的价格卖给了美国人，这就说明什么？不动产实际上在购买的时候风险很大。

　　张鸿：现在确实是钱太多，不投资房产，钱往哪去？（《央视财经评论》评论员）

　　为什么我说现场有很多看上去收入水平不是那么高的人，在那准备投资置业，我觉得有点意外呢？他们跟我说，说我们的钱没地方去，你告诉我去哪？我现在就有几十万，不到一百万，我去哪？所以我跟他们嘱咐，不如跟我们相关的部门来嘱咐一下，就是我们还是要拓宽一下居民的投资和渠道。因为现在确实是钱太多，钱往哪去，这确实是一个问题。

　　尹中立：四年时间　中国的货币总量已经翻了一番（《央视财经评论》特约评论员）

　　从总量来说，今天央行公布的最新的统计数据，我们货币供应量现在是一百零三万亿，这个数字是什么意思？2008年，中国的货币总数是四十万亿，也就是说过了四年多，中国的货币总量已经翻了一番还多，这说明我们房价在一定程度上，它实际上是一个货币现象，所以调控房价光限价不行，你还要限制购买力，所以要从抑制，根本上需求一直着手的话，你可能要把这个……