房地产市场的未来走向取决于环境之变。支撑过去15年房地产市场总体增长和趋势向上的经济驱动力已经发生结构性变化。随着收入增长速度的中枢下移、货币增长的回归中性以及收入失衡格局的纠正，房地产行业总量扩张的速度下降是基本趋势，自住性需求也将逐步取代投资性需求成为决定房价变动的关键力量。
　　住宅作为一种兼具投资和消费属性的耐用品，其价格并不仅仅取决于当期供求，也取决于预期需求与潜在供给之间的边际缺口。这是理解房地产市场长期走势和周期波动的逻辑起点。
　　预期需求有三层含义：第一，它需要有效购买力的支撑。财富的增长决定购买力的总量变化，财富的分布决定购买力的结构差异。第二，它是不稳定的。上行的通胀和宽松的货币都有可能放大预期，将未来的需求急剧释放到当期，突然增加的需求和刚性滞后的供给叠加在一起，引发房价上涨。第三，它可能永远无法变成现实。这种落差的广泛程度，决定了房地产调控的持久和严厉程度。
　　潜在供给也有三层含义：第一，它是一种滞后的供给。从拿地，到新开工，再到施工预售，存在一个较长的时间差，这使得相对于需求变化，供给的调整更缺少弹性。第二，它在很大程度上取决于土地供给弹性。中国的土地供给指标是刚性的，土地需求的上升如果无法通过供给的自动扩大来调节，地价就可能有上涨压力。第三，它取决于预售条件。在中国缺少房地产金融的背景下，预售扩大了房地产企业的资金周期速度和生产供给能力。如若收紧预售条件，则潜在供给能力下降，反之亦然。
　　这个简单的市场逻辑决定了：一是预期需求对收入增长、货币条件和调控政策的反应敏感度远远大于潜在供给的调整速度，从而使边际缺口常常存在，并极易在短期内突然放大。二是如果调控只是着力于当期供求调节，而不能有效控制需求预期或扩大潜在供给，那么调控效果往往十分有限，甚至会成为房价上行的推手。
　　观察未来房地产市场走势可以发现：一，收入增长速度的下降、货币扩张增速的回归常态以及收入分配失衡格局的逐步纠正，都意味着房地产需求快速扩张的态势在中长期内将趋于缓和，投资性需求的占比将趋于下降；二，增长重心的内移、城市增长的分化和人口的郊区化，则意味着个别区域和城市的成长速度将快于房地产行业均值水平；三，土地供给的总量约束和结构变化，则意味着地价上涨仍是趋势，且拿地难度与日俱增。
　　立足于变化中的基本环境，以2013年新一轮政治周期、经济周期、调控周期的启动为标志，中国房地产行业走向一种“新常态”是大概率事件。一是需求变迁，自住性需求逐步取代投资性需求，成为决定房地产行业走势的主导因素；二是区域分化，需求增长重心将从沿海城市传导至内陆中心城市；三是深耕城市将逐步成为房地产企业规模扩张的主导路径；四是随着沿海城市增长速度趋缓和增长重心向内陆转移，以北京、上海和深圳为代表的三大区域市场的占有率将趋于下降，以重庆、成都、武汉、长沙、合肥为代表的长江中游中心城市将成为房地产行业增长最快的地方；五是二手房流通率上升是总体趋势，目前一线城市的二手房存量已经较大，但流通率仅在2%，远远低于香港10%的流通率，提升空间巨大。