控房价目标难定 各地方相互观望
地方版“国五条”大限临近
2013-03-29   作者:记者 梁倩 乌梦达 王政/北京 广州 杭州报道  来源:经济参考报
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  开发商推迟入市苗头初显

  一季度末,是“国五条”细则中给出的地方执行细则出台时间的大限。虽然距季末还有3天时间,但是到现在为止,除了广东出台指导版本的细则外,还没有其他省市跟进。那是什么原因在影响各地执行细则的发布节奏呢?据《经济参考报》记者了解,除国家税务总局“20%差额征税”实施方案未发布影响地方政府发布节奏外,房价控制目标的认定也是多数地方观望的主要原因。
  25日,广东省发布首个地方版“国五条”细则。细则要求,广州、深圳两地需根据近年房价走势情况,合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标,并于3月底前公布。广州市常务副市长陈如桂表示,广州2013年的房价涨幅至少不应高于GDP涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅。
  据知情人士透露,现阶段地方对于房价控制目标一项较为慎重,尤其是房价上涨过快的一线城市,因此都不想先出台,想看看其他地区是怎样设定的。“广州版‘国五条’细则在讨论中也面临到此问题,甚至制订了高中低三个版本。”
  “房价控制目标如果定高了,将会减轻当地房地产市场调控力度,有违国家政策要求。但如果定低了,又会在完成方面造成很大的难度。”上述人士表示。
  北京相关人士也表示价格控制目标的确定很难,想看看情况再定。事实上,虽然二、三线城市较一线城市来说,调控压力较小,但是在价格控制目标方面也存有疑虑。杭州、宁波等地有关人士也表示,现阶段还没有可做参考的地市级细则出台,因此也正处于观望阶段。
  住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示,以2011年各地房价控制目标来看,地方政府大多会选择GDP增长幅度或居民收入增长幅度作为最高点。但值得注意的是,一方面,今年房价控制目标中将可以拉低平均房价的保障房剥离,另一方面,各地GDP增幅也从当时的两位数以上,降至个位。“这‘一升一降’将大大提升地方对于房价的调控难度,尤其是一线城市。”
  “以北京为例,不以外界传言的5%增幅,就是以GDP目标速度定为房价控制目标,北京新建商品房房价也几乎没有涨价空间。”赵路兴指出,今年1、2月一线城市房价涨幅超出预估,仅北京涨幅就已高达5%,而房价控制目标是全年目标,因此,地方控房价难度可想而知。
  陈如桂此前也表示,广州调控房价的压力较大,一方面刚需较大,目前仍处于价格洼地;另一方面,广州的住房供应结构中,中心城区高端住宅不断推出,对全市的均价拉动比较大。
  “广州通过规划、建设的新城区,功能定位和配套也有提升,房产价格上涨在所难免。”陈如桂说。
  对于地方可采取的措施,赵路兴说,地方多会采取控制预售价格与楼盘审批速度,例如放缓高端楼盘项目的审批。
  事实上,3月初深圳曾被曝出楼市限价令,要求单个新建项目成交均价月度环比零增长,虽然深圳市规划和国土资源委员会迅速辟谣,表示深圳市并未出台新的“限涨令”政策,只是沿用了两年前“限价令”的做法,但运用调控机制,引导房地产开发企业理性定价,对于新开房源价格高过前次开盘成交均价的房源,在进行网签时将被系统自动锁死,无法完成备案。
  与此同时,南京也被媒体曝出4月将出新政,商品房预售申报价不得超过前期成交价的105%,新申请预售证的房源面积不得少于3万平方米。虽然南京方面辟谣,但是控制审批楼盘价格不乏是部分省市在控制房价方面的首要措施。
  “对于房价的控制,不是完全不涨就是好的。”赵路兴认为,在房企资金链较好的背景下,若定价过低,或暂停审批,会造成房企捂盘等现象的增加,进而会减少商品房的供应量。
  刚刚出台细则的广东省,虽然市级细则仍未出,但是推盘量已明显减少。数据显示,4月广州十区两市预计有49个楼盘推新,环比3月的52个略跌5.77%。与此同时,增城从化加起来仅有7个楼盘推新,相对上月减少三成。
  值得注意的是,广东版“国五条”细则指出,将进一步探索完善“限地价、竞房价”的土地出让方式,
  赵路兴表示,“限地价、竞房价”将直接从第一环节控制房价上涨,企业也能从购地初期控制项目利润。“北京今年也可能加大‘竞房价’地块的出让比例。”
  赵路兴认为,在直接控制房价的基础上,加大住宅用地供应量也是控制价格的重要方面。“虽然今年住宅用地供应量不得少于过去五年的平均值,但能否完成既定目标有待考验。过去几年,地方政府的土地供应指标完成情况并不理想。”

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