伴随近期美国经济出现诸多向好迹象，房地产市场2月份延续此前上涨势头，旧房销量和房价均出现上涨。
　　与此同时，一直作为推动房市复苏重要因素之一的固定抵押贷款利率最近几月出现缓慢上升。有分析认为，这非但不会对市场造成拖累，反而会在短期内进一步刺激房价上涨。

　　量价微涨 延续复苏

　　与记者上月的分析保持一致，2月份美国房地产市场呈现"年初攒劲"态势。当月虽然旧房销售量和房价均出现环比上涨，但涨幅均在1%以下，这与去年大多数月份都呈较大增幅形成对比。
　　据全美房地产经纪人协会(NAR)3月21日发布的数据，2月份美国各类旧房销量环比增长0.8%，同比增长11.6%，为连续第12个月同比上涨。另据美国联邦住房金融署(FHA)同日公布的房价指数，经季节性调整，今年1月份美国房价环比上涨0.6%，同比上涨6.5%。但FHA同时表示，今年1月份的房价水平仍比2007年4月的峰值低14.4%，大致相当于2004年9月份的水平。
　　NAR首席经济学家劳伦斯·云解释说，"不断改善的就业市场和经济基本面的逐渐改善导致购房和租房需求不断增多，这是导致房价不断上涨的直接原因"，"尽管房屋售价增长速度远快于房屋租金的上涨，但处于历史低位的抵押贷款利率仍旧令贷款购房变得可负担。目前，唯一制约房市加速复苏的阻碍是全国范围的房屋库存量较低，以及贷款条件仍相对较为严格。"
　　截至2月底，全美各类房屋库存量为194万套，为2005年5月以来单月最低库存量。同期在售房存量同比大幅减少19.2%，若按此前销售速度，可供市场6.4个月的消化。
　　2月份的旧房交易中，"问题房屋"(止赎房和短售房)销售仍占据半壁江山。其中当月销售的旧房中，有50%是止赎房，10%是短售房。尤其值得一提的是，售房速度明显加快。据NAR统计，2月份房屋入市并销售出去的平均时间是74天，这较去年同期的97天，缩短了24%。在售房中，三套中平均有一套的销售时间不超过1个月。
　　按区域来看，2月份美国各区销售呈现不一致态势。其中东北地区旧房销售下降3.1%，售价中值却同比上涨7.6%;中西部地区销量下降1.7%，售价中值同比上涨7.7%;而中部和西部地区销量均出现2.6%的同比涨幅。

　　利率温和上涨 或将助推房市

　　最近一系列数据显示美国经济正在逐步走强。除房地产业外，制造业采购经理人指数(PMI)2月份为54.2，升至2011年6月以来最高水平;就业市场也有较大改善，2月份美国非农就业人口增加23.6万人，远超预期，与此同时，失业率也从前一月的7.9%降至7.7%。国际货币基金组织此前预计，美国今年GDP将增长2%，明年将增长3%。
　　鉴于美联储将就业率作为调整量化宽松货币政策的重要指标，失业率的不断下降意味着长期来看抵押贷款利率有不断上升的可能。NAR3月份的经济展望预测，今年四个季度，最受购房者欢迎的30年期抵押贷款固定利率的平均水平分别是3.1%、3.2%、3.4%、3.5%。另据房地美数据，2月份全国各类抵押贷款利率平均水平从1月份的3.41%上升至3.53%。3月份30年期抵押贷款固定利率更是创下6个月来新高。
　　由于处于历史地位的抵押贷款利率一直被业界认为是促进房地产市场复苏的因素之一，导致表面上看来，这一趋势势必会导致房屋交易量的萎缩。但我们分析认为，可以被市场预见的固定抵押贷款利率温和回升，反而将形成有利于住房市场的又一推手。这是因为，去年以来徘徊在购买边缘的潜在购房者将更快作出决定以锁定利率。而这将掀起新一轮购房热潮。
　　据美联储最新公布数据，今年1月，美国工商业贷款接近1.5万亿，较去年同期上涨12.5%。通常当企业开始借贷，经济增长的迹象就要开始多重显现了。迈阿密大学的金融学教授安德烈亚·霍伊森说，"有意思的是，抵押贷款利率的上涨竟然与贷款申请需求上涨步调一致——这同样也证明了房屋销售的积极一面"，"近期美国主要经济部门上涨势头明显，预示美国经济前景向好。随之而来的将是就业改善、不断增长的消费者信心以及房屋销售继续上升。"