被看做房地产市场绝对利好的城镇化，在接下来将会面临怎样的问题，我们应该怎样解决，部分专家在“中国发展高层论坛2013年会”上给出答案。
让城镇化本身规律发挥作用
中央财经领导小组办公室副主任杨伟民表示，现阶段我国城镇化现状是，在城市中生活的1.6亿多农民并没有真正融入城市生活，属于半城市化状态。另外，由于城镇化都是在原地扩大城市规模，造成布局混乱，带来了越来越大的资源和环境压力。此外，由于多为摊大饼式布局，直接或间接造成交通拥挤、房价过高、污染加重等问题。
“推进城镇化要走符合规律的城镇化道路，让城镇化本身规律发挥作用。”杨伟民表示，过去城镇化主要是从解决三农问题的角度提出的，所以提出重点发展小城镇，后来发现农民工并没有按照政策走，而是按照就业岗位走的，地方政府也没有重点开发小城镇，因为小城镇的地卖不出价钱。今后要避免提重点发展小城镇的口号，而是让城市化本身的规律发挥作用。
在体制方面，政府应破旧立新，破去过去二元结构的旧体制，建设适应城市化发展趋势的体制，包括财政、财税体制、公共服务等等。
要选准农民工市民化的路径。杨伟民表示，农民工问题不是一两天形成，而是十几年甚至三十多年积累下来的问题，涉及面广，如一个一个问题的解决，可能会带来一些负面的效果，或者说给未来的改革和发展制造一些难题。比如说住房问题，北京、上海、深圳都是农民工最多的城市，房价也最高，保障房需要最多，但是这些地方开发强度比较高，已经超过了50%，如果继续摊大饼，未来这些地区的生态特别是环境改善很难实现。
杨伟民认为，农民工市民化路径一种是把1.63亿农民工的社保问题一揽子解决，还有一种路径是解决完教育问题再解决社保问题。“如果是这种路径，可能面临一些难题，例如学校数量，教师人员数量，另外，如果教师都来城市，那么农村孩子的教育又是问题，因此，教育导向的城市化，不可持续。”
杨伟民说，另外一种思路是逐步放开。如“开闸放水”一年进几百万，最后两亿多人，最终慢慢都进入到城中落户，这也是户籍制度的改革。现在，这两种方式都在进行探索。
“在土改、户改之外，应改变以行政区为界，画地为牢的方式。”杨伟民表示，现在每个市、镇都有房地产的项目，需要到处建污水处理厂和垃圾处理厂，到处都要修高速铁路、高速公路。“但是我们的国土空间非常少，只有一百多万平方公里是平原，而我们的人口大部分集中在这里，如果这样发展下去，今后的农田无法保障，生态环境无法保障。”因此，应按照全国主体功能区的规划要求建设大的城市群，走集约和紧凑的城市化的道路。
“现在很多政府在推进城镇化的过程，工业化是城镇化的前提，所以先搞工业，划了一大片区是工业开发区，然后是招商引资，结果投产了产能过剩。”杨伟民指出，我们不能再走过去的老路，很多地方的规划，都是希望能吸引别的地方的人来，但实际上是不可能的，因此，政府不应干预城镇化自身的过程，政府的工作就是把体制、政策和机制调整到位。
造城运动赚土地差价30万亿
“旧型城镇化由赚取土地差价推动。”国务院发展研究中心研究员吴敬琏指出，近年来政府从征购价格和土地批租价格间所赚差价最低估计30万亿。
吴敬琏指出，由于我国部分地区土地所有权和使用权分开，因此，在政府征地过程中，农民不愿用征购价格卖给政府。
“农民土地私有化是指农民对土地使用权的私有化，不能忽视农民的土地权利。”吴敬琏表示，例如深圳是土地稀缺的城市，如果把城中村利用起来，土地将会充足。但是因为这样一个分割的产权制度，就造成农民不愿意把土地让出来。因此，现阶段深圳正试点，做一些产权安排，以共赢的模式开发城中村，建成商业地产或给城市里面的中产阶级所用的住宅区。
中国城镇化土地改革“两步走”
新加坡国立大学东亚研究所所长郑永年指出，中国城镇化面临众多体制改革，其中最重要的是农村土地制度的改革和创新。“由于农村是集体土地所有制，土地数量固定，而集体又是不固定的，因此，会面临土地产生的利益一直在分配、重新分配等问题。”
因此，对于中国城镇化的下一步改革，应在土地国有化的同时，进行土地使用权的私有化，进行改革两步走，以避免城镇化成为新一波掠夺农民土地的运动。郑永年表示，“把土改作为突破口，在补偿后对土地使用权进行私有化、家庭化，释放中国大量劳动力。”
“中国梦很大一方面是居者有其屋，中国如果做到了居者有其屋，可以换来20年到30年的政治稳定、社会稳定，那个时候，中国可以达到一个比较高收入国家水平。我们今天所面临的很多问题会自然消失，否则的话，我们就会陷入长期的中等收入陷阱，就会面临很多无穷的问题。”郑永年说。
城镇化的核心：如何看待红利与福利
住建部住房改革与发展司司长倪虹认为，城市化是历史的必然，在这个时期谁能走得好，有可能成为世界的强国，如果走得不好，有可能陷入中等收入的陷阱。
城镇化的核心是处理好红利和福利的关系。“我们都想获得城镇化带来的人口和发展的红利，但是中国的文化是舍得并存，在想得到的时候必须要先舍，就是给这些人的福利是不是给到了一个合理的标准。给到了，可持续。给不到就落入中等收入陷阱，给过了有可能成为国家的债务危机。”
因此，中国和发展中国家都面临着这样的时刻，我们要借鉴前人走过的路，用现代科技和我们的智慧共同努力，使中国的城镇化走得健康，使中国为世界做出新贡献。