昨天我们分析了历史上调节股指的努力最终均归于失败的原因在于资产市场的需求供给无法预测。
　　如同在股票市场进行的调控一样，这些年来房地产调控也不断地采取各种手段抑制需求增加供应，其效果和A股调控如出一辙。就拿抑制需求最狠的一招——限购来说，该政策推出时大多数人认为它是最有杀伤力的抑需求政策，但随后市场上出现的各种“刚需”、“软需”之旺盛远远超出了人们的预期。再比如，2011年政府判断供需失衡是房价上涨的重要原因，于是从供给角度发力，推出了一个庞大的保障房计划（2011年7月27日本专栏文章《中国需要一个庞大的保障房计划吗》对此进行了分析），然而从今天许多三四线城市出现住房严重过剩的情况看，当初对住房需求的判断，对供需格局的判断存在严重失误。决策者错把资产市场群体性盲目行为视为真实的需求，匆忙推出在世界各大法治国家都无法成功的大型保障房计划，结果自然是制造的问题比解决的问题还要多。出现这种结局，不是因为官员们不聪明，而是因为他们过于自信。一言以蔽之，他们没有从根本上理解对资产的需求和对普通商品需求之间存在本质区别，是在用分析普通商品市场的方法来分析资产市场。因此，调控效果之差，一开始就注定了。
　　从政策工具看，除了直接行政性的限购、限贷，房地产调控用得最多的就是税收工具。税收工具从表面上看，是经济手段，更符合市场原则。但中国的税种增减、税率调整基本无需经过立法程序，只需政府指令，从这个意义上看，它与其它行政手段无异。
　　更主要的是，在运用税收手段时，我们犯了在股市犯过的同样错误。在股市调控中，常常在上涨时提高印花税，如同给齿轮中掺入一些沙子，在下跌时降低印花税，如同给齿轮中加入润滑油，这种通过调节交易便利程度来影响股价的做法，根本没有收到任何作用。如果预期股价上涨，百分之零点几的交易成本增加阻挡不了人们对股票的强劲需求，反之也无法刺激人们入市，这是股市菜鸟都懂的道理。我们在房价调控中也拷贝了这种“掺沙子”和“加润滑油”的思路。
　　根据财政学的一般原理，间接税较为容易转嫁，其转嫁程度取决于需求弹性，如果不能改变人们的预期，需求刚性化，那么间接税将大部分转嫁给买方，过去十年，房价越调越涨，“掺沙子”帮倒忙即是其中重要原因之一。同样值得注意的是，直接税相对间接税来说转嫁难度大一些，但如果不改变预期，资产需求刚性化，这时候直接税也能够相当大程度上转嫁给买方。最新一轮调控细则要求对所有二手房交易征收20%所得税，如果市场需求仍然缺乏弹性，所得税这种直接税也有可能被转嫁，这实在是一个值得关注的问题。再比如，拟议中的房产税也是一种直接税，从理论上是较难转嫁的，但如果不充分考虑该税推出时的市场环境，不科学设计税率结构，仍然可能会部分转嫁，导致住房租金上涨。
　　“治大国若烹小鲜”，中国古人的这一政治智慧，用在资产市场上恐怕是再恰当不过的了。资产市场的本质决定它天然地较普通商品波动更大，但在较大的波动中，它终究会自己为自己找到一个“合理价位”。出于良好动机，试图平抑其波动的任何努力都不会成功，只会添乱，我相信这是一条铁的经济规律。这经验已在过往股市上得到了验证，过去数年房地产调控的结果同样验证了这一规律的强大力量。
　　用行政之手不断翻滚资产市场这只“小鲜”不仅无效，还极易引发严重的道德风险，导致政府在资产市场上越陷越深。因为行政之手一旦介入，市场会理性地认为政府是在签发免费的“下跌期权”，比如，早期股市投资者总习惯性地认为股市大幅下跌后果很严重，政府不敢让股价下跌太多，近年在房地产市场上，许多人又认为房价下跌后果很严重，政府不敢让房价下跌太多，一旦出现下跌，政府会出手“救市”。人们观念中的“下跌期权”事后又屡屡兑现，正是这种免费的“下跌期权”破坏了市场自身的道德纪律，加大了市场的波动，行政干预是市场屡屡出现泡沫，或泡沫膨胀的重要力量。最新这轮调控细则中，出现了“对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定”的字句，市场参与者见此肯定又会浮想联翩了。
　　对于资产市场的基本态度，应该是用十二分力气来建章立制和铁腕执法，用极其认真的态度维持币值稳定，而对其价格，则应该充分尊重市场的自发力量，但过往很长时间我们奉行的治理哲学却与此完全相反。
　　治大国若烹小鲜，不是什么也不管，不是说我们要奉行市场原教旨主义，恰恰相反，对社会上一些人出于私利而鼓吹市场原教旨主义的行为要提高警惕。建章立制是完全必要的。通过充分辩论，确立一套科学合理又符合中国国情的房地产税制和遗产税制，建立一套消除或抑制资产市场过度投机的机制，将住房定位于投机投资受限的商品。之所以住房市场应该是一个受限的市场，是因为它具有外部性，它的过度波动会对整体经济造成过大的冲击。有一个合理的基础制度，住房市场的波动就不会太离谱，涨多了自然会跌，跌多了也自然会涨，市场会为自己找到一个合理的价格，不需政府代为操心。
　　建章立制和铁腕执法显然会遇到很多阻力，即使有再大的难度，有再大的利益集团阻碍，也要知难而上，因为这是彻底消除房地产市场乱象的唯一途径，任何绕道走的态度都是不负责任的。从股市经验看，近些年逐步确立了市场化的思路，在基础制度建设上取得了一定的成效，市场面貌有所改善，但由于最核心的严格执法和集体诉讼制度尚未建立，所以，市场化还未达到人们期待的效果，政府注意力仍然在一定程度上被股指所牵引。股市基础制度还需要质的突破，房地产市场就更是如此。
　　此外，货币价值是全社会经济活动的度量衡，度量衡一乱，则经济运行必出问题，在现代经济中问题最可能出在资产市场上。只要币值稳定无法实现，任何控制资产市场投机的行为，都是抱薪救火，只会以失败告终。考虑到即便以最大的诚心和最大努力来建章立制，也需要时间和过程，所以保持币值稳定在特定时间内就显得更为重要。