海口在建某小区。资料照片

    蛇年春节前后，关于海南楼市开始再现泡沫的传言盛行网络，引起市场高度关注。海南楼市属于外向型楼市标杆，其楼市“再现泡沫”究竟是政策威力所致还是以讹传讹？再现泡沫是否具有风向标意义？楼市投资链条的崩断是否会引发当地投资环境的恶化？《经济参考报》记者对此进行了调查。

　　市场：“情况没那么糟”成交量稳中有升

　　“海南房子卖不动了”、“海南楼市降价势在必行”、“海南省楼市潜在供应量可消化10年”……有关海南楼市的消息在春节前后不断冲击着消费者的神经，海南楼市泡沫破灭，炒房客被套牢的消息不胫而走。
　　然而，事实并非如此，记者在春节前后连续走访海口多个楼盘发现，传闻夸大其词。海口西海岸荣域公园置业顾问魏景连表示，荣域公园属于高端楼盘，从2012年至今均价一直保持在12000元左右。2013年出现低价开市，是多方原因造成。“海南房价打折从去年就开始了，打折的房子多在离海岸线比较远的地方，品质一般，和去年比房价变化其实并不大。”魏景连说。
　　“再现泡沫和抛售潮目前肯定是没有的。”海岛国际名城置业顾问李祝琳告诉记者，楼市出现低迷从去年下半年开始，一直平稳过渡。
　　而在海口市海甸岛国瑞花园、海口市白水塘锦地翰城等多个楼盘，并未出现价格狂跌的现象，“目前价格狂跌的传言也是针对一些尾楼，随着旅游旺季的到来，价格时刻都在牵动着购房者的神经。”锦地翰城置业顾问张依娜说。
　　公开数据显示，1月海南省成交7945套，环比多签约2091套；成交面积为72.17万平方米，环比上涨22.82%；成交均价为12579元/平方米，环比上涨3.25%。1月海南楼市的签约量高于2012年任何月份的签约量。
　　据搜房网数据监控中心数据显示，春节黄金周期间全国楼市冷热不均，而三亚却独撑海南全省春节楼市，7天内成交350套，值得一提的是黄金周7天中的最后一天，成交套数、均价、面积均上演登高，尤其是成交均价高达五万多元每平方米。
　　记者发现，业内人士对市场仍抱有信心，随着国际旅游岛建设的稳步推进和新建西环线高速铁路等基础设施的不断完善，海南房地产市场将持续向好。
　　有开发商表示，当前海南楼市已经不是数据引领趋势的时期，海南楼市固有的特点决定很难通过供需关系研判其未来走势，根本上仍受限购等政策和全国楼市走向的影响。目前，海南楼市洗牌正在加剧，行业分化趋势日益明显。

　　政府：海南商品房存量合理可控

　　海南楼市泡沫说来源于海南克尔瑞公布的一份市场报告，其显示海南18个市县未来三至五年，包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。如果按照2011年海南全年房地产销售面积800多万平方米计算，未来十年内，不再增加新的楼盘立项，这些库存也难以消化完毕。
　　针对这些数据，海南省海口市住建局市场管理处处长戴开权表示，市场机构统计数据存在一定的重复统计情况，很多拟建房地产项目并没有形成实际潜在供应。潜在供应量是一个动态的数据，并不能反应实际需求情况。
　　“部分媒体曲解数字，目前就海口楼市而言，开工量逐步减少，销量有所回升，价格波动控制10%以内，海口房地产市场运行良好，并不存在崩盘及泡沫危机。”戴开权说。
　　据海口市住建局提供数据，2012年海口市商品房批准预售面积379.4万平方米，同比下降10.2%，销售商品房266.1万平方米，同比增长18%，商品房价格9402元/平方米，同比下降6.6%。商品房库存量为463万平方米。
　　海南省住建厅厅长王志宏对此表示，海南省商品房存量合理，在可控范围内。王志宏介绍，截至2013年1月10日，海南省商品房可售面积为1860万平方米。而去年海南省商品房销售面积为931.84万平方米，存量是合理的，在可控范围内。
　　针对媒体近期报道“海南商品房存量多，开发商低价抛盘”的情况，王志宏表示，确实存在有些开发商低价促销，主要因为“海南省冬季是商品房销售的传统旺季，历年都存在有些开发商以打折或降价促销的方式争取多一些销售商品房的做法，今年有些楼盘也不例外”。
　　其次，海南省近两年来房地产产品品质不断提高。原先已开工建设的一些楼盘由于产品品质、环境建设及配套设施比起一些高档楼盘，存在一定差距，个别项目打折销售的幅度相对较大。年关将近，有些企业为了资金回笼，拿部分房源低价销售。但是海南省房地产开发项目整体上品质在不断提高，绝大部分项目的价格是比较稳定的。
　　王志宏认为，海南省房地产市场整体运行情况良好，可以从以下几个方面看：一是从投资看，2012年全省房地产开发投资完成886.64亿元，同比增长33.7%，继续保持增长势头，说明企业对海南的房地产市场有信心。二是从企业到位资金看，去年房地产开发企业到位资金1340亿元，是开发投资额的1.5倍，说明企业资金供给状况总体良好。三是从在建面积看，本年新开工面积1661万平方米，同比增长0.7%，在建商品房面积处于合理区间。四是从供求方面看，2012年房地产销售面积931.84万平方米，比上年增长4.9%，海南省商品房供求关系是基本平衡的。五是从价格看，去年商品房销售均价7894元/平方米，同比下降11.3%，价格有所回落，已经非常理性。

　　趋势：大打环保牌旅游地产比重将上升

　　海南省财经委指出，海南省城乡建设工作仍然存在不少薄弱环节。例如，城乡基础设施建设仍然比较薄弱，城镇建设风貌缺乏特色，城镇化质量和水平不高，促进经济发展和改善民生的能力仍然不强；房地产开发结构比较单一，促销压力仍然较大，需要进一步优化和加快转型升级；保障性住房的结构、类型和分配还不尽合理，基础设施配套、后续管理等方面有待进一步完善；城乡规划管理实施力度亟待加强，打击违法违章建筑任重道远；住房城乡建设系统高技术人才短缺问题仍然很突出。
　　王志宏表示，面对调控，要积极探索房地产持续快速发展的出路，及时调整开发结构，促进转型升级。在不减少投资总量的情况下，减少商品住房开发比重，加大开发与旅游等产业相关联的经营性房地产，促进“旅居型房地产”、“就业型房地产”同时发展，实现供求关系的基本平衡。
　　海南地产人士纷纷表达了积极向上的态度。中信地产海南投资有限公司营销总监索颖表示，国家进行调控并不是说要打压房地产行业，而是把房地产高速运转中的泡沫去掉，让很多房地产商踏踏实实来做房地产，开发商要做好持续过艰难日子的准备，练好内功，注重产品品质，共同做好海南房地产市场。
　　业内专家称，从长远看，海南应切实加强对土地供应和房地产项目开发管理，大力推动房地产转型，开发以经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其他地产为补充，以促进海南房地产业健康有序发展。
　　近来，在各大房地产网站，海南地产纷纷以“远离空气污染”、“摆脱内地雾霾毒气”、“好空气楼盘”等口号作为广告卖点，欲以“环保牌”打出楼市一片天。
　　金源世纪房地产开发有限公司谭红斌说，以往的单纯盖楼卖方已经不合时宜，必须找到适合的模式方向，快速适应变化，以便化被动为主动。“对海南来说，旅游地产、城市综合体、养老养生地产、教育地产等都是机会”。
　　谭红斌称，海南房地产协会要有所动作，把海南房地产企业组织起来一起拓展岛外市场，建立国际旅游岛房地产推广渠道；其次，要充分利用海南岛养老养生的优势条件，联合各地老龄协会建立联盟，既可以拓展销售渠道，又可以提升经营型地产的附加值。
　　王志宏在全省住房城乡建设工作会议上称，要调整优化开发结构，进一步减少纯商品住房比例，实现供求关系的基本平衡。海南应立足自身优势特色，打造一批特色风情村镇，以产业转型促进“美丽中国”的建设步伐。