一面是“崩盘论”，一面却是日涨的成交量。据中国指数研究院数据显示，2012年四季度以来，以万科、雅居乐、鲁能地产、华润以及“半山半岛系”等品牌开发企业占据了销售额排行榜的半壁江山。海南拥有自然资源优势的地块，已经基本被一线品牌开发企业“瓜分完毕”。目前被“国际旅游岛”利好概念笼罩的海南楼市，比“崩盘论”更为接近现实的是中小房企加快退场，楼市即将迎来一个大房企称雄的“寡头时代”。

　　“牛熊楼市”的新坐标

　　“海南楼市确实存在开发存量较大、空置率较高的问题，但说要崩盘，有些危言耸听了。”1月27日晚，一位不愿具名的房企高管向《经济参考报》记者表示。这位高管提到的“崩盘论”，即是中央电视台播发的有关海南楼市的专题报道，在报道播发之后，业界就“海南楼市是否在崩盘边缘”展开争论，海南楼市的命运，一时间成为严厉限购政策两年以来，中国楼市未来命运的“标本”。搜房网最新统计显示，1月25日，海南楼市整体成交325套，总签约面积29563万平方米。尽管同比2011年未实施限购政策之前有明显下降，同比2012年同期总体保持平稳。
　　“市场正在理性回归。从这个周末成交的情况上看，延续着平稳的状态，没有大起大落，这样的状态是我们开发企业最愿意看到的。”海南万科总经理王永飚告诉记者。记者了解到，万科在三亚开发的第二个旅游地产项目湖畔度假公园，2013年1月销售额达5亿元，同比上涨50%，已经连续多月领先三亚房地产销售排行。据了解，2012年9月，湖畔度假公园项目以18000元/平方米的均价开盘，一月之内销售额就突破2.2亿元人民币，至2012年10月，已经排名三亚房地产销售排行榜首位。
　　据记者了解，并非所有楼盘都有这样的好行情。海口市、澄迈等多个城市楼盘降价风潮起，而且出现了楼盘积压难卖的情况。对此王永飚表示，北纬18度是海南楼盘的一个分水岭，也就是海南的牛岭以南地区，包括三亚市、陵水等地区，这里四季都可以下海，是热带海洋度假的独家资源，而这个纬度线以北，其资源优势并不明显，与广东和广西的一些海景房差别不大，而万科在三亚的两个度假项目，主打城市度假概念，主要客群是北上广深等一线城市的养老和居家旅游度假客群，这也就是在资源独具的三亚市才可以尝试的旅游度假地产。

　　小房企退场“寡头时代”悄至

　　“海南楼市的发展经历了三个阶段，”北京四方联达房地产经纪公司总经理杨少锋表示，“第一个阶段是海南本地的开发企业，凭借当地关系进行小规模的开发；第二阶段是一些外地企业进入海南进行开发，如河北卓达集团等；第三阶段就是一线上市房地产开发企业在海南进行大规模开发。目前看来，市场高集中度态势十分明显。”“一线品牌开发企业，在资金渠道和专业开发能力上，占据更大的优势，能够进行大规模连片开发，打造出更高质量、更优服务的产品。从这个意义上说，海南房地产市场集中度的提高，有利于海南楼市的整体发展。”多位业内人士如是说道。
　　据记者了解，在区域市场的集中层面，三亚和海口占据海南全省房地产销售额的比例不断上升。2011年、2012年全省销售前十名项目中，分别有七个和八个位于三亚。而在开发企业的集中层面，比销售份额更为提前产生变化的土地储备向一线房地产开发企业集中的趋势先期出现。如鲁能地产、雅居乐在海南的土地储备已经超过万亩，万科企业、华润地产也都在谋求继续扩大在海南的土地储备。“海南的房地产市场不再像三年前那样疯狂，门槛那么低。不具备行业经验、品牌积累、客户信任的开发商难以在这个行业中长期保持稳健发展，整个市场的集中度在不断提高。”王永飚向记者表示。他所说的市场集中度有两个层面的含义，一是区域市场的集中；二是大的品牌开发商将占有更多的市场份额。

　　一线地产企业将深耕三亚

　　尽管主要楼盘销售的情况都体现了海南楼市总体保持平稳的现状，然而记者调查发现，海南房地产销售的结构情况正在悄然之间发生变化，以万科、华润置业、鲁能地产、雅居乐等一线房地产开发企业项目形成的销售额，正在占据越来越多的市场份额。第三方市场监测机构克尔瑞中国房地产研究中心对2011、2012年两年的海南房地产市场销售额进行了详细的分析比对，并制作出了两年的销售额排行榜单，在这两年的榜单上，除河北卓达集团和“半山半岛系”之外，均为内地一线房地产开发企业。克尔瑞上述研究显示，2012年全省销售前十名的销售总额为182亿元人民币，相比于2011年全省销售前十名的销售总额254亿人民币有所下降。不过在前十名销售总额占比一项上，2012年全省前十名销售总额中，一线品牌房地产开发企业销售额贡献占比74.1%，较2011年上升了近10个百分点。
　　王永飚向记者表示，2012年海南万科同比上年销售额增加30%，属于稳步健康发展。目前海南万科在售的万科森林度假公园、万科湖畔度假公园销售业绩良好，未来将继续深耕三亚，并考虑在整个海南进行纵深战略布局。“限购政策之下，海南楼市通过价格调整来促进销售是销售总额下降的主要原因之一。”中原地产分析师张大伟表示，相比而言，对市场判断更为全面和准确的全国性一线房地产企业，在价格策略调整方面更占据优势，而这也是在销售总额下降的情况下，一线房地产开发企业比例份额却显现上升势头的原因。