在江西南昌市，一座地段位置上佳、体量颇大的商业地产项目，却建成五年后仍然是“空城”。而为该项目售后返租提供担保的江西江中制药（集团）有限责任公司（以下简称江中集团），却需要向业主们支付租金。但在招不到商的情况下，这显然是一个填不满的“黑洞”。纠纷由此产生，究其根源，商业地产项目如何保证健康的销售和运营，仍是需要众多地产商反思的问题。
　　江西南昌紫金城为中江地产2006年开发的一个融居住和商业一体化项目。彼时，中江地产的控股股东为江中集团，为了解决紫金城商铺的销售问题，江中集团成立江西时商旅游商业运营管理有限公司 （以下简称江西时商）。购买了紫金城商铺的业主，可将商铺返租给江西时商，由江西时商统一对外招商运营，江中集团作为担保方。
　　时至今日，5年已过，紫金城商铺仍然是一座 “空城”。“我们在没有任何收入的前提下，已为业主支付了2亿多元的租金，我们算了一下，以后每年支付的租金都要在2亿元左右。”江中集团负责退铺的一位工作人员向记者表示，如果照这样下去，企业必将会拖垮，直到倒闭。
　　江中集团董事会秘书吴伯帆则向《每日经济新闻》记者表示，公司目前只是给业主发了一个函，还停留在协商层面。

　　单方面提出解除合约

　　2013年元旦前后，南昌市紫金城商铺的业主们陆续收到了一封《致紫金城商铺业主的信》，这封由江西时商和江中集团联合发出的信提出，要求提前解除委托经营合同，以合同原价回购业主的商铺，再支付合同原价50%的经济补偿。
　　“我在年前收到了江中集团发来的信，年后又接到了电话，让我去办退铺手续。”业主孙志诚（化名）举着信函告诉《每日经济新闻》记者，他们在电话中说，无论业主办不办退铺手续，到时候全部会停付租金，风险业主自付。
　　孙志诚提到的信，是指江西时商和江中集团给紫金城商铺的业主发出的 《致紫金城商铺业主的信》（以下简称信）。自2012年12月21日起，紫金城商铺的业主陆续都收到了这封信。
　　信中说，紫金城购物中心建成至今5年多过去了，它仍然是一座无人问津、没有商家入住的“空城”，这让公司感到焦虑。紫金城购物中心共卖了7.2万平方米，将每一层的大铺面都分割成了小块的售给了数千个业主，让前来洽谈租铺的商户望而却步，这是造成紫金城商铺招不到商、开不了业的症结所在，因此希望提前回购业主的商铺，降低业主与公司的风险。
　　除此，信中还罗列了商铺持有模式错误、商铺久不开业将导致贬值等数条退铺的理由，并指出，如果紫金城商铺困境不解决，必将拖垮公司。而公司一旦破产，业主们的权益将无法得到保障。
　　信一经发出，立刻引起了业主的巨大不满，数百个业主结成了联盟，他们表示，坚持不退铺，要求江中集团继续按照合同，支付租金，直接合同期限结束时止。
　　“2007年到现在，投资5年多，回报才50%，绝对不可能答应，如果我们当时买紫金城的商品房，才四五千一平方米，现在的均价已经过万了，翻了一番，至少涨了100%。”一位姓卢的业主向记者表示。
　　孙志诚说，江中集团为了让业主退铺，可谓手段多样。首先是给大家发信，突出风险，以江中集团破产为由，让大家迟早退铺，收回本金及补偿；其次针对有单位的业主，让业主单位的领导给业主做思想工作。
　　1月6日上午，记者在江中集办公楼的大厅内看到，有不少前来咨询和办理的业主，一位江西科技师范学院的一位老师也来办理退铺手续。她告诉记者，要不是看在院长的面子上，她也不愿意退铺。
　　据江中集团市场部一位负责人介绍，紫金城近3900个业主中，已经有1000多个业主办理了退铺手续。

　　产权式销售埋下隐患

　　尽管外界多人退铺的消息不断地扩散，但是在已结盟的业主眼中看来，这只是江中集团放出的一个烟雾弹，为的就是让业主早早退铺。
　　“其实要我们退铺也并非不可能，如果江中能够兑付当初承诺的124%的收益，我们也可以把铺子退给江中，但是江中现在开出的退铺条件与之相距甚远，我们自然不会答应。”业主孙志诚向《每日经济新闻》记者表示，江中集团以财务紧张为由，要求提前解除《委托经营管理合同》，“作为一个国企，不能把损失转嫁到业主身上来。”
　　孙志诚给记者提供的一份 《委托经营管理合同》显示，业主购买商铺后，业主即甲方将商铺交由乙方江西时商经营，自委托经营管理期限第四年开始，乙方按照合同中列出的收益率向甲方支付租金，第四年9.36%、第五年11.70%、第六年14.04%……直至第十年25.74%，10年总收益为124%。
　　“我们当初就是冲着有这份收益做保障，并且又有江中集团做担保，才投资紫金城的。”业主万先生表示，当初签了购房合同交了款之后，他连自己的铺在哪儿都不知道，就全权委托给江西时商经营了。“哪知道经营五年，仍然是空城一座，撑不下去了，我们的收益也没有保障了。”
　　位于南昌市赣水水滨的紫金城项目有着绝佳的地段位置，处赣江大桥与八一大桥之间，西临赣江，东望青山湖，南接青山路，东接洪都大道，北靠城市快速路富有大堤，占地110万平方米，其中商业部分占35万平方米，中江地产一直试图将紫金城建成南昌市的首个超大型复合地产项目和时尚生活方式中心。
　　不过，紫金城商铺自2007年投入运营以来，至今已经有5年了，仍然是一座“空城”。不少商铺的门柄上已经锈迹斑斑，商铺里面积起了厚厚的尘土。
　　“我们一直在招商，几年来招商的费用花了七八千万元，但是没有一丝效果。”江中集团紫金城项目部的一位工作人员告诉记者，招商不成功的主要原因是紫金城商铺产权式销售模式，导致业主过多，难以统一协调，商户一听说有上千业主，望而却步。
　　事实上，紫金城商铺在2007年进行产权式销售时，业界已有失败的案例。2006年10月，沈阳万达商业广场即因运作产权式商铺销售而最终惨遭拆迁。在销售底商的广告上，一直宣称将有美国沃尔玛、新加坡美食广场和红星美凯龙家居广场等企业将入住，直至开业前，宣传中的几大主力店均未按期进驻，宣传未能兑现。开业6天后即宣告停业。此后，沈阳万达广场两次复业，均未能挽救颓败命运。而当万达广场意欲回购商铺时，却因为回购价格难以平衡而“流产”，最后不得已拆迁。
　　这些未能给江中集团以警示的作用。为了达到迅速回笼资金的目的，中江地产在运营紫金城商铺时，将其分割销售，并由其控股股东江中集团旗下的江西时商统一返租进行运营，江中集团作为担保，以保证投资者的权益。但是多年未能开业运营，最终让投资者和运营方都陷入了亏损之中。

　　江中集团或陷亏损黑洞

　　据江中集团紫金城项目部的工作人员介绍，紫金城商铺的面积在30万平方米左右，已经销售出去的面积为7万多平方米，销售金额12亿元左右。
　　2007年，中江地产开发销售紫金城项目时，其控股股东为江中集团，彼时，江中集团旗下有两家上市公司，江中药业与中江地产。为了帮助中江地产快速销售紫金城商铺，江中集团成立江西时商向业主返租商铺运营，并为其担保。
　　自2011年后，江中集团实施存续式分立，分立为江西江中制药（集团）有限责任公司和江西中江集团有限责任公司（以下简称中江集团），江中集团持有的中江地产股份由中江集团承接，控股股东由江中集团变更为中江集团。但实际控制人没有变化，仍然是江西省国资委。
　　“虽然说江中集团与中江集团分立了，但是很多人事以及管理等方面，仍然没有分离。紫金城商铺的问题，江中集团不是还在给中江地产"擦屁股"吗？”江中集团内部一位人士告诉记者。
　　上述江中集团紫金城项目部的工作人员告诉记者，回购所有紫金城商铺所需要的资金大约需要18亿~20亿元。江中集团不可能拿出这么多的现金流，只能通过各种方式去筹集，包括向银行贷款。“目前通过股权抵押获得的第一笔4亿元的贷款已经下来了，可以解决一部分业主退铺的问题。”
　　中江地产1月4日公告显示，该公司接到控股股东中江集团（持有该公司股份3.13亿股，占本公司总股本72.37%）通知，中江集团将其持有的本公司6000万股无限售流通股质押给南昌农商银行北京西路支行。
　　江中集团董事会秘书吴伯帆对记者表示，“（我们）没有强行收购，寻求的是自愿原则，退铺是企业和业主的一个协商过程，我们把风险告诉业主，给大家一个避险的选择。”
　　业主选择退铺，江中集团面临的是一笔不小的资金支出；业主不退铺，江中集团面临的将是未来数年巨额的亏空。退或不退，对业主来说，是一个两难的选择，对江中集团来说，同样前路艰难。