2012年，以“限购”“限贷”为主要手段的房地产“最严”调控进入第二年。随着政策的持续发酵，中国的房地产市场进入了一个深度博弈的阶段。一面是中央反复强调调控不放松，另一面是在保增长的压力下，一些地方政府在楼市政策上微调不断;一面是房地产商放慢推盘速度，小幅降价试探购房者，另一面是买房人持币观望，等待价格大幅回调。在多方博弈中走过2012年的中国楼市，来年又将面临怎样的政策和市场格局?

　　调控博弈：中央不放松　地方在“微调”

　　延续着2011年房地产调控的高压态势，2012年伊始，全国房地产市场就进入了调控之下的冷冻期。在“稳增长”的大背景下，在投资压力和财税压力之下，不少地方政府“微调”房产调控政策的举动开始频频出现。
　　事实上，对于房地产调控政策的“微调”试探，从2011年底就已经开始。虽然广东佛山在去年10月出台的放松“限购”的政策仅仅一天就被叫停，但后继者却始终没有停下试探的脚步。
　　据北京中原市场研究部的统计，自2011年下半年开始，截至2012年5月，包括北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳、扬州等40多个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等等。
　　虽然地方频频微调，但中央调控房地产市场的态度始终没有变化，地方政策变化举凡触及“限购”“限贷”红线的小动作无一例外地被叫停。
　　地方微调始终未能撼动中央的决心，但却给市场传递出“期待变化”的信号。进入年中，随着央行两次降息，有关房贷松动、“限购”放松的传言纷纷。在此背景下，6月中旬，银监会、央行、发展改革委、住建部一周之内密集表态，回应市场传言，明确表示房地产调控政策没有变化也不会放松。
　　8月，随着市场成交量持续走高，中央再次释放明确信号，针对房地产市场的调控目标不变，政策只可能从严绝不会松动。
　　中央的严厉表态对稳定市场起到了关键性的作用，9、10月间，房地产市场再次降温，整个下半年，虽然仍有地方政府调整楼市政策，但大多以鼓励自主性需求为主，触碰“限购”“限贷”红线的政策微调几近绝迹。

　　市场博弈：卖房者谨慎　买房者观望

　　在政策博弈的同时，2012年房地产的市场博弈也不断加深。
　　年初，持续低迷的楼市成交，再加上居高不下的库存，促使开发商普遍开始采取以价换量的市场策略，全国房价在一季度全线回落。随着价格的回落，观望已久的刚性需求开始入市。6月开始，楼市迎来调控以来的第一个成交高潮，房价也开始悄然回调，楼市呈现平价放量的成交态势。
　　然而，随着库存的减少以及地方“微调”的举动，期待政策翻转成为一些开发企业的心态。降低推盘速度，悄然提价试探购房者的心理成为三季度开发企业主要策略。而这种做法也触动了购房者敏感的神经，进入楼市传统旺季“金九银十”之后，市场一反常态，再次低迷。
　　影响市场的关键性因素仍在“房价”二字。
　　“价格优惠不足，吸引力自然有限。”在今年深圳秋交会的现场，不少购房者都对记者表示，“这样的价位，刚需是真买不起!”因此，看热闹似乎成了今年深圳秋交会最大的亮点。
　　回笼了资金的开发商期待着政策变化，寄希望于购房者顶不住价格回暖的压力恐慌入市;而不少购房人则押宝调控升级，盼望开发企业扛不住市场的冷清再次降价抛售。“卖的小心翼翼，买的精打细算”，构成了今年楼市博弈的主基调。
　　不过，随着各大房地产企业全年销售目标的逐渐完成，不少开发企业开始将目光由回笼资金，转向提高利润。进入年底，“保价缩量”成为开发企业的销售节奏。

　　博弈走势：调控将继续　博弈有空间

　　“购买住房目前仍是居民主要的资产保值方式。由于缺少投资渠道，一旦限购取消，被调控挤出的泡沫将再度干扰房地产市场稳定。”广东中原研究经理瞿中奇说。
　　尽管年内政策博弈频频，但调控的大方向短期内依旧不会变化。
　　北京中原市场研究部研究总监张大伟表示，虽然“稳增长”离不开房地产行业的健康发展，但这并不意味着“稳增长”目标的实现要以动摇房地产调控为代价。在今年提出“把稳增长放在更加重要的位置”的同时，中央也强调了“稳定和严格实施房地产市场调控政策”的基本精神。
　　在许多业内人士看来，房地产调控政策仍然需要坚定不移地执行和贯彻，这既是中国房地产业健康稳定发展的内在需要，更是经济结构调整、转变经济发展方式的必然要求。
　　政策的稳定对市场的博弈无疑将起到重要的影响。虽然目前楼市暖冬的格局已成，刚性需求再次入市，房价也在缓步回升，但只要政策的利剑高悬，投资、投机性需求被压制，房地产市场就不会“一边倒”，房价大幅反弹就很难实现，这也为买卖双方的博弈留下了空间。