挤出了投机泡沫、调整了市场结构、抑制了房价过快上涨，持续了两年多、号称“史上最严”的房地产调控，也随着近期楼市“暖冬”的到来，逐渐显露出调控“边际效应”减弱的迹象。专家表示，在当前房地产市场平稳发展基础尚不稳固的情况下，现行调控政策仍有必要继续坚持，更具长效性、更具市场化的政策也亟待出台。

　　楼市调控持续　投机逐渐淡出

　　广州人陈杰，在东莞有一家做品牌代工的小型服装厂，服装出口不景气，他把投资房地产当副业。2010年广州开始实施限购，已有三套房的他买不了房，转而投资3只股票、买了两个商铺，“但都没怎么赚钱”。说到这儿，陈杰有点无奈。
　　2010年起，以限购和差别化信贷为代表的调控政策被媒体冠名为“史上最严调控”，不少像陈杰这样的“炒房客”开始改行。投机需求泡沫逐渐开始“淡出江湖”。
　　华南某大型房地产企业的一位售楼经理告诉记者，他最怀念的日子是2009年初，那时候卖房子像卖白菜一样，多的时候一天能卖出十几套，一个月光售楼提成返点的收入就接近十万元。
　　2010年初，针对房地产市场过热、房价持续上涨的情况，国务院先后出台政策，扩大土地和普通住房供给、抑制市场投机、加强金融监管，形成一套政策组合拳。
　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，最严格调控政策执行已有两年多，对房地产市场过热起到了抑制作用，一、二线城市投机性需求基本被挤出市场，“这是调控最明显的效果体现”。不仅如此，限购等调控政策也改变了房地产消费结构，以自主需求为主的中低价位、中小户型刚需住房成为近两年开发商的主打产品。

　　公众期待与调控现实仍有差距

　　房地产调控不仅影响经济，更关乎社会民生。百姓期待“房价合理回归”，视调控为降房价“杀手锏”;与此同时，也有开发商和学者质疑“限购”“限贷”行政化色彩过于浓厚。
　　“公众对政策的关切，甚至超过对房地产市场本身的变动”。广东中原研究经理瞿中奇说。
　　在不少居民眼中，当前的市场变化离“房价合理回归”的目标尚有距离。记者采访时发现，很多公众期待限购、限贷政策能倒逼开发商降价、甚至希望开发商资金链断掉抛售。不少专家表示，房地产调控最优化的结果并非体现在让房价大幅下降，而是“房价不涨、收入快涨”，或是住房双轨制的尽快成型。
　　暨南大学管理学院教授胡刚认为，根据十八大报告提出的收入翻番目标，调控要起到的效果就是给上涨过快的房价“踩刹车”，等一等居民收入的提高。而本轮调控对过去一段时间房价快速上涨确实起到了明显的抑制作用。
　　胡刚认为，今年以来，各地在房地产调控政策方面微调频频，其中鼓励购房入户、提供住房补贴等违反限购、限制投机红线的微调被叫停，而以提高普通住房标准、提高公积金贷款上限等保障普通购房需求的措施则被默认。这充分体现了中央在抑制投机、保障基本住房需求的明确态度。
　　“尤其需要考虑的是，购买住房目前仍是居民主要的资产保值方式。由于缺少投资渠道，一旦限购取消，被调控挤出的泡沫将再度干扰房地产市场稳定。”瞿中奇认为，作为调控最严手段的限购和差别化信贷政策，预计明年年初仍会持续运行。

　　市场化调控是根本

　　一些专家和分析人士表示，今年以来房地产开发企业大致执行了年初“以价换量”、年中“平价放量”和年末“保价缩量”三种销售节奏。不少标杆房企在调控之年销售业绩不错。
　　中国指数研究院的数据也显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8791元/平方米，环比上涨0.26%，自今年6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅也进一步扩大。2012年的房地产市场俨然将在一片暖冬中落幕。
　　对于近期市场的量涨价升，主管机构和一些专家解读为成交结构调整，不存在房价大幅反弹的可能。一些市场监测机构发现，隐藏在数据之下的现实情况是：不少房企一改到年终就缩减销售的方式，在12月仍大量推货，以求提高销售业绩。“这也表明，很多开发商今年的日子并没自己说的那么好过。”瞿中奇表示。
　　也有部分专家分析，房地产的“暖冬”也反映出，由于利空出尽的影响和开发商对调控政策的适应，调控政策对抑制市场的“边际效应”有所减弱，调控效果尚不巩固，房价仍有出现大幅反弹的风险，调控不能放松。
　　近期，中央政治局在会议上再次强调加强房地产市场调控和住房保障工作。一些专家表示，这为此前摇摆不定的市场预期定下了基调，陈晟分析，这预示明年的房地产调控基本不会出现放松的可能性。
　　在业内人士看来，带有浓厚行政干预色彩的“限购”“限贷”政策，最大的意义在于争取时间，能否抓住房价回稳的机会，加快保障房建设，完善市场化调控手段，将是决定未来中国房地产市场能否健康稳定发展的关键。