解说：数家北京家居建材卖场倒闭，是否源起楼市遇冷？房价回暖，地产商争相拿地，冷暖之间楼市将何去何从？《央视财经评论》正在关注。
　　主持人：各位晚上好，这里是正在为您播出的《央视财经评论》，欢迎您的收看，我是沈竹。今天我们来谈谈中国的房地产。那最新的消息称，北京家居的大卖场在批量的倒闭，半年时间里关门有8家。但是与此同时我们最近又听到，在很多的城市，房地产商又重新的燃起了热情，频频地大手笔来开始拿地。在这种冷热症同时存在的一个复杂的情形下，我们究竟应该怎样去判断当下的房地产市场，那未来的房价走势又将会如何？近来，一线城市的房价是回暖上涨，各地楼市的调控是否又要再出重拳呢？今天我们将就此展开评论。我们的两位评论员是大家熟悉的马光远和张鸿，那首先我们也是通过短片来了解一下建材行业如今所面临的难题。
　　解说：全球最大的家居建材超市家得宝，突然在13号关闭了郑州，西安，天津，青岛四个地方的门店。15号的下午，记者在家得宝郑州店看到，协防队员和家得宝建材家居超市的一些员工，用推车等物品阻碍物将超市大门封闭，不允许任何非超市的员工进入。一些员工说，家得宝突然退出，让他们有些措手不及，只能用这种方式尽可能的维护权益，减少损失。
　　张姗姗（郑州家得宝建材家居超市员工）：就六点左右，因为装修问题要关店，顾客也在结帐，等顾客走完之后店门就关了。
　　解说：家得宝中国公司新闻发言人表示，这次关停是一次战略调整，对受到家得宝关店影响的各方公司将会给一个交代。家居卖场不景气的新闻近来备受瞩目。在位于北京朝阳区白家楼桥的一个大型家居建材城，几个月以前还正常开门营业的卖场已经被彻底荒废，大铁门挡住了进入卖场的通道，而商场的周边无人清理的杂草已经长到了半人多高。
　　北京市民：半年前家里装修（在）这里购买些家具，今天过来一看，好多店都关门了，不知道为什么。
　　解说：记者驱车，沿着北京的五环路绕了一圈发现，包括兴隆家居建材城，京开利德家居卖场，东方家园立水桥店，百安居桥北店，居然之家大东发店等。要么相继关门，要么在撤场搬迁，这儿规模庞大的大卖场都曾经有过上万，甚至几万平米的经营面积。
　　在位于北京朝阳区大黄庄桥附近的红星美凯龙旗舰店，记者根本看不到多少顾客，豪华的扶梯显得空空荡荡。
　　记者：这个店什么时候开的？
　　红星美凯龙店经销商：（去年）年底。
　　记者：这人比较少啊。
　　红星美凯龙经销商：没人。
　　记者：没人啊。
　　红星美凯龙经销商：对。
　　解说：在附近的东方家园官庄店记者看到，原本是卖家具的二楼专卖场已经被一分为二，紧靠扶梯的这边被改成了小吃摊，服装店和超市，显得人头攒动，顾客临门。而另一边保留的家具卖场却少有人光顾，一些店铺已经贴出了撤店甩货的宣传语。中国建筑材料流通协会公布的数据显示，上半年，全国规模以上建材，家居卖场累计销售额达到5539.3亿元，同比下降7.66％，是近五年来首次增速下滑。
　　主持人：那最近也有一系列的业内人士预测，建材行业今天的遇冷是预料之中的一个事情，而建材行业的大卖场的一些倒闭跟上游房地产调控呢，应该说是有一个必然的联系，我不知道两位评论员当看到今天建材市场这箫条情况的时候，是不是也并不意外？
　　张鸿（央视财经评论员）：不意外，意料之中的，只是看上去有点惨，因为去年我在装修房子，我觉得我去的很多地方都还算好，没想到去年底开始他们很多就撑不住了，刚才你说8家，其实北京从去年底，去年下半年到现在已经有12家，最近半年8家，已经有12家，然后还有5家可能就要撤场或者换地方。
　　主持人：大型的还是小型的？
　　张鸿：都是大型的，所以它其实这是一个房地产本身箫条带来的一个影响，同时，在卖场形式上也是一个经营模式带来的这样一个冲突，因为过去房地产好的时候它扩充太厉害了，我看中国家具协会有一个数据，去年建材行业的销售是2000亿，如果说是一万平米能卖1个亿的话，一般来说是这个概念，所以2000万平米卖场就够了，但现在有多少呢？4000万的卖场，扩张的太多了，所以即使是房地产不增长，不下降，不增长，那它就有一半要倒闭，所以涉及到经营模式；还有一个经营模式是什么呢？就是一二线城市过去这种卖场，我们知道东方家园什么，百万居什么的它们基本都在市区内，你看北京多数都在城八区，但是现在你说城八区里边还有多少新房出售呢？都已经往周边去了，再往周边去，我买的房子已经离河北不远了，我何必跑到城里来买你的这个家居呢？我直接奔河北香河去，所以你看很多人都开始到香河去买对吧。
　　主持人：也就是说这样的一个市场遇冷，除了跟房地产调控有关系之外，跟我们市场的一个饱和度也有关系，前期的扩张之快也有关系，老马认为原因还有哪些？
　　马光远（央视财经评论员）：所以我们现在看到，很多大卖场之所以撤店，那么一方面张鸿讲了是一个距离的一个原因，更重要的是什么呢？他们和商户之间最后是互相挤压，互相挤压最后没有利润，那么为什么没有利润呢？就是因为地价炒高了，低价炒高是什么原因？是房地产的原因，所以除了产能过剩以外，我们说很多行业本身的发展它是有规律的，也就是你发展到一定程度，你对一个行业过于依赖的话，那么你到最后你会发现，这个行业成了你本身的一个杀手。
　　主持人：那未来还会有哪些相关的行业继续重蹈覆辙？
　　马光远：我觉得你比如说这个，我认识一个那个做瓷砖的，在瓷砖行业做的应该说比较大，那么他们对整个的这种房地产的依赖就非常强，我记得是5月份的时候他们要开一个这个经销大会，他告诉我说，5月份本身经销大会的表现决定着这一年的表现，然后开完会以后，他第一时间给我打了电话，说这一年我们这个行业基本完蛋了，那么为什么说这个行业完蛋了呢？因为从来没有看到说有一年的情况，即使他讲在08年的时候，情况也没这么糟糕，那么他认为，导致他们这个行业出现问题的关键，那么一个当然是也跟产能过剩有关系，也就是说这么多年以来，他们依据房地产本身的发展不断地在扩张产能，另一方面呢跟房地产的调控也有关系，所以凡是跟房地产上下游有关的，我想在这么一个大背景下，大家肯定都要考虑两个问题，第一个是产能的规模问题，第二个是什么呢？整体的大环境本身对企业的应对策略应该造成一个什么样的影响，企业应该怎么样来进行面对。
　　主持人：就此我们来听一下网友的评论，我们看一下网友“刘峰”的观点，他说目前的房产调控政策已见成效，建材商因为资金链的一个断裂而倒闭不足为奇。但随着经济复苏无期，以及房产刚需的现实，这种政策是不可持续的。近期房产商似乎已经嗅到了房产政策放松的一个味道，提前拿地布局，拿地热也就成为了必然的结果。
　　这位网友说到另一方面，就是一冷一热，今天我们的主题也是一冷一热，哪点热呢？就是我们同时看到建材厂商倒闭的过程当中，也看到了一系列的房地产商在疯狂的拿地，为什么说疯狂呢？是最近比较集中的在拿一些个地块，那这种情况的表示意味着什么？这种情况的出现是否意味着背后有一些政策松动的迹象？我们不妨也通过小片子来进行一下梳理。
　　解说：近期土地市场也颇心音眼球。进入9月，万科在6天里花费68.84亿元在青岛，广州，贺飞，顺德四个城市拿地。万科总裁郁亮解释说，企业不差钱，只差地。8月份万科销售额一路走高，达到113.5亿元，同比增长8.3％。北京9月份的土地市场也是热度不减，有多达30宗的土地将进行挂牌拍卖。
　　陈明曦（记者）：我身后这个被蓝色挡板围起来的区域，就是其中一块炙手可热的月坛南街商业用地，这块地是金融街地区新些年放量的少有的优质商业用地。周边的写字楼基本上每月每平米的足金都在300元至500元左右。这块地从8月31号开始在网上进行公开地挂牌拍卖，也引起了包括保利，万科等多家大型房企的关注，业内人士也预计，这块地最终的成交总价有可能逼近40亿元。
　　解说：记者计算发现，目前挂牌的所在地块按起始价计算已经超过了160亿元，而今年前8个月，北京全市的土地出让金总和才有244亿元，9月份有望超过这一个数字。数据显示，9月上旬，10家大型房企中有3家出手拿地，万科、恒大、华润三家房企合计拿地的金额达到82.4亿元，超过了8月份全月的五成。而一些相对中小型的开发商则更多地选择在二线城市拿地。
　　主持人：一边冷，一边热，什么情况，大家肯定也很好奇，今天我们看到这建材行业，房地产这些下游行业开始遇冷，房地产的这个成交量现在也相对来说是比较低迷的，房地产的这个股票呢，上市公司的估值也是降到了历史的低点，那种种一些情况似乎跟我们看到地产商的一些举止是不相符的，那地产商今天为什么如此出手大方？他们就不怕这些地块砸在自己手里吗？两位有什么样的分析？
　　张鸿：这个其实不矛盾，刚才我们谈建材的时候，其实它在为过去的这个不景气，调控在付出代价，它扛不过去，接下来我们谈的这个，开发商很多人开始拿地，它是对未来的一个储备，它对未来整个宏观经济形势有一个判断，这个判断有两个，一个是整个宏观的，就是我们现在要保增长，然后又有大面积投资上来，而且地方政府现在换届结束，很可能有新一轮的投资的冲动，所以你看到没有，地方政府很多现在已经开始有新的，好的地块开始供应了，所以开始买，他们判断未来会有更好的这个地产的前景；第二就是不同的企业其实不一样，大企业，资金充沛的企业它就比较容易，你像万科，万科，金地，保利，招商这四家加一块，上半年你看它的现金储备已经超过1000亿，这四家，万科一家就400多亿，所以它手上有钱，还有经过前几个月咱们看到的那个，被他们称作这个暖春的一个销量又带来了资金的回流，所以他们现在就也有底气来做这个事情，但这只有大企业才能干的事情，小企业还是在为自己能不能活下去还在扛着。
　　主持人：这个冬天有些人已经看到了春的迹象，而且有钱，有底气，那老马的分析呢，他们为什么那么有底气？
　　马光远：事实上从6月份到现在为止，整个一线城市大的一些开发商本身，销售量一直还是不错的，而且价格可以讲出现了一个明显的回暖的一个迹象，所以现在来讲的话，比如说有些人判断说目前房地产究竟处于一个什么样的情况，是回暖还是说继续处在一个寒冬，我觉得我倾向于现在认可一线城市最起码房地产回暖的迹象是比较明显的，我们可以看前一轮，比如说08年，那会的时候，08年到年底的时候，我们看到，08年年底出现了什么呢？出现了初步大开发商拿地的迹象，那么到09年3月的时候地王出现了，那么在地王出现的情况下，很多人当时，我记得还在判断，说究竟是小阳春，还是假阳春，但是事实证明，09年3月那一轮的启动，是中国房地产历史上最大的一次春天，最长的一次春天，而且一下子可以说火热的一下子就是很热的一个夏天。
　　所以我觉得房地产市场本身的一个先行指标就是土地市场，但是如果说，大开发商本身都纷纷出手拿地，而且拿地的这种环比的增长，我看到两个数字，一个是根据这个国家统计局的一个数字，8月份的时候，单月拿地环比增长的这个数额快要达到100％，环比增长100％，我还看到一个数字，说8月份的时候，土地的购置面积环比是多少？环比是223％，这个量是相当大的，也就是说，土地市场的这种异动，必然意味着房地产市场肯定是出现了某种转折点的迹象。
　　主持人：俗话说一叶知秋，我们应经常把地产大佬出手拿出真金白银来拿地，作为房地产市场转向的一个风向标，那这样的风向标意义今天是否还将适用，未来的房地产市场走势到底会如何？稍适休息，继续我们的评论。
　　主持人：欢迎继续关注《央视财经评论》，今天我们是重提一个老话题，就是房地产市场。为什么要提到房地产市场呢？是一边冷，一边热，冷的是一些下游建材行业今天开始纷纷的倒闭，另外热的一面是一些地产大佬在纷纷地拿地，出现了一个冰火两重天的局面，那我们有些专业人士都看不太懂，那今天我们也采访一线的一些中介机构的代表，我们其中采访到了我爱我家的副总裁胡景晖，那他应该很了解房地产市场最近的一个买卖状况，我们也来听一下他的说法。
　　胡景晖（伟业我爱我家集团副总裁）：7月份（北京二手房）的交易量突破了16000套，二手房的价格也再次攀升到了22500元每平米以上。但是从8月份开始，交易量就呈现下滑的态势，8月份的成交量比7月份减少了两成多，而9月份过去的铅版个月，比8月份同期又下降了16.6％，所以基本上7月份是量价齐升冲高的，8月份显现出一个量缩价稳这样一个趋势，9月份其实继续持续了8月份这样一个趋势，甚至在某些区域价格又出现了回落的迹象。按历年的市场规律来看的话，越接近年底成交量会进一步有所回落，价格上涨的动能不足，市场有效需求也呈现出一个不足的情况，再加上到年底之前，整体供应量还是比较充足，所以从现在开始到年底，还剩不到4个月的时间，我相信成交量会比7、8月份有所回落，而价格会逐步趋于稳定。在某些区域，包括某些定价过高的新房，如果想取得比较好的成交的话，在年底之前可能价格还会有所回落。
　　主持人：我们经常说聆听市场的声音，市场的一系列数据可能最客观的反应了市场现在的状况，提到房地产市场我们经常说什么成交量，保有量，需求量，供给量等等等等重要的参数，可能对我们了解市场是特别重要的，那今天的市场状况到底如何？两位有没有相关数据跟我们分享一下？
　　张鸿：其实刚才老马说，城镇化的过程可能还有很多人需要新房子，如果北京再有一千万人进来的话，假如，他们和现在的这个房地产的价格也没有关系，商品房价格也没有关系，他反正买不起，但是这一千万人他肯定和房子，和住房有关系，所以我特别现在担心的是什么，就是随着整个这个，包括全球整个一个货币的宽松，然后都在刺激经济，可能未来我们房地产是不是又有走上回头路的这个可能，这是我的担心，如果说接下来的刺激又刺激到房地产市场，房价又一轮起来，那你说不光是一千万人，可能几亿人，仍然是望房兴叹，所以如果拿喝酒来比喻的话，那就是我们现在的商品房，我们谈的这个价格，基本上都在谈洋酒是什么价格，到底它能不能降，拉菲到底能不能降一点，我们能喝得起，不是的，我们普通老百姓要喝白开水，所以你能不能有一个健康的市场让我们老百姓喝得起白开水。
　　但是整个的调控，不管从05年，06年开始的这个调控，多少条，6条，8条，10条，11条，我已经说过好多次了，没有一个调控是紧紧瞄准房价的，就让你房价下跌，限购只是让房价需求减少，但是其实我们是要换得空间，要其它的改革配套全都上，你要让人喝得起白开水，自来水的供应应该充分，自来水的供应怎么充分？自来水的价格不能太高，所以我们才能喝得起白开水。所以我觉得现在最重要的是，我们要反思过去所有的我们的调控带来的一些，包括房地产市场一些不健康到底是什么，我们清楚了，然后接下来在我们现在还没有新一轮刺激的时候，我们要清醒地警告自己，不要再走回头路。
　　马光远：目前情况下，我们好不容易经过这么三年多的调控以后，房地产疯狂的表现已经基本上稳定下来，那么我们要巩固这样的成果，我觉得高层今年，我初步统计了一下，从年初到现在不完全统计，15次强调坚持房地产调控不动摇。
　　主持人：这个频率意味着什么？
　　马光远：非常高，因为前所未有，也就是说表明了高层的一个决心，也就是说我们的房地产到今天为止，我们需要的是一个稳定的预期，一定要给大家，给所有人稳定的预期，无论是建房子，还是买房子的人都要有长期的一个预期，如果说政策本身的预期比较短期的话，大家就会博弈政策。你比如说我们现在的限购，那么限购有很多人认为说，你总不可能永远限购下去吧，这就是一个不好的预期，意味着什么呢？一旦限购放松的话，房价可能会暴涨。所以我觉得在目前情况下，开发商的大量买地，那么有很多人在目前房价比较高的情况下纷纷入市，就表明了一个大家对未来的一个不好的一个预期，所以我觉得，我们这么多年如果说我们不走回头路的话，最好的不走回头路的路径是什么，就是要改变我们短期的调控的预期，变成长期的制度性的举措。
　　如果房价继续上涨，中国的城镇化肯定是功亏一篑的，因为没有人能够买得起房子，该没有真正的城镇化，所以我觉得我们现在需要的是什么呢？在目前整个房价相对比较稳定，房地产的整个形势相对比较稳定的情况下，一定要抓紧推出制度性的举措。你比如说，我们的房地产基本的普查，基本的统计这个制度，全国的联网没有出来，房产税的这种调研，梳理，包括民意的这种调查到现在为止我们没有看到很大的一个进展，再比如说，在整个抑制投资投机的领域，究竟我们可以推出什么样的长期的举措，都没有很好的一个预期，我觉得在这种情况下，我们一方面看到，房价上涨的这种预期非常大，另一方面我们看到我们政策上，存在着一个真空期的，就是长期的政策，长期的政策储备不足，这可能对未来整个房价的上涨可能会助长。
　　主持人：我们都经常说房地产一定程度上是政策市，我们关心的两个问题特别重要的是，一个是政策的走向将会如何，一个就是房价的走势将会如何，这两个问题似乎都像哥德巴赫猜想一样，给你们提了非常大的难题，但是无论如何今天分享一下你们的观点。
　　张鸿：我们其实说起来很容易，但是现实地讲，现在再继续地房地产调控加码恐怕也很难，因为经济形势在这，所以我们最好的结果是真的能够找到一个很好的，对限购的一个替代的方案，能够很完美的能够参差化，让这个房地产市场能够品类齐全一些。但是从你刚才那句话，就是钱毛了只能投到房地产去，只能投资房子比较心安，我倒想我们其实有没有一个替代的别的方案，就是让投资人也有一个替代的选择，所以我们这一年来一直在呼吁的说，要开发更多的民营资本的投资渠道，要通过减税等等能够让民营资本能够有更多的去处，我想这样的话我们就不必担心，钱一多就担心它往房地产冲，因为现实地讲，除了房子，可能你还很难找到，比它更好的投资的渠道。
　　主持人：用疏的方法，不是现在的堵的方法，似乎自古华山一条路的感觉。老马，最后我们现在的政策你觉得还应该警惕什么？
　　马光远：我觉得短期如果我们的政策没有一个明确的态度的话，那么可能会引起新一轮的上涨，我想这个可能会成为一个大概率的事件，所以我们要，一定要有足够的一个警惕，但是，我想长期来看的话，我们说，中国房地产未来有十年的好日子，并不等于房价有十年的好日子，中国的房价我觉得无论从哪一个指标去衡量的话，都是已经相当高了，有很多的不合理的成份在，但是我们现在要做的是，把推动房价不合理的各种制度因素我们一定要想方设法地去消除，改变大家的预期，我想房地产博弈最好的均衡是什么？最好的均衡就是就是给所有人，给建房子的，给买房子的……