长期以来，我国农村土地权属管理工作薄弱，土地等产权关系混乱。各地农户掌握的土地、房屋、林地、水面等资源除了自身耕种、居住和经营外，很难进入市场流通或流转。一些无力耕作或无力经营的农户往往视之为“鸡肋”，特别是一些常年外出的打工族，更是将其长久闲置，成为一种死资源，造成巨大浪费。
多地试水农村土地产权制度改革，以土地资源入股、股份合作和抵押贷款等方式促进农业农村土地资源资本化，使农民分享到了资本参与分配的改革成果，有效地维护了农民的权益，也为夯实我国农业农村发展基础、促进城乡统筹协调发展开辟新路。
武汉模式：农民从“无产者”变身“资本家”
武汉将农业资源确权登记，将企业和农民手上的资源整合起来，作为产品在公共交易平台进行交易，通过各类金融市场和金融组织进行融资，以资源入股、股份合作和抵押贷款等方式，实现资源资本化。
武汉市蔡甸区齐联村是湖北最早开展农村集体资产产权制度创新试点的农村之一。
2007年，齐联村开始了产权改革试点。首先，通过查阅公安部门资料及入社资料，核实社员身份，再对全村固定资产和债权债务情况进行内查外调。接着村民集体讨论配置股份，成立了股份合作社。通过合作社经营，2011年底，全村实现分红20万元，股民年人均增收274.35元。
齐联村的成功经验在武汉全面铺开。武汉将对全市农村集体资源、资产类产权全面进行确权、登记、颁证，建立农村综合产权数据库。并对资源和资产类产权权证进行分类和编号，建立全市农村综合产权登记查询数据库。
到2012年底，武汉计划在5大远郊区各选择1至2个乡镇开展农村产权确权登记颁证试点。此次确权登记涉及农村集体土地所有权、农村土地承包经营权、农村集体建设用地使用权、农村闲置宅基地使用权、村集体“四荒地”使用权、农村集体经济组织养殖水面使用权、农村集体林地使用权和林木所有权等以及农村农业类知识产权、农村集体经济组织股权、农村房屋所有权、农业生产性设施和用房所有权或使用权等。
同时，武汉启动农村产权登记查询数据库建设，开展农村集体产权制度改革试点，并制订出台农村集体产权制度改革扶持政策。
建立产权交易市场，让农村资源成为资本。武汉市文龙兴养殖合作社是一家由118户渔民组成的养殖专业合作社，成立于2009年，共围养水面面积7000亩。为了改变过去那种“不投鱼料、少投育苗”的低成本运作模式，合作社找到武汉几家国有银行贷款，但是，由于注册资金少、风险大加上合作社模式难以操作，最终都失败而退。于是，合作社无奈下找到民间贷款公司。一年2万多元的利息又吓退了这群渔民。
就在准备放弃的时候，合作社理事长易文松了解到，武汉正在试验农村产权抵押贷款。于是，他到武汉农村产权交易所办理产权确权登记，随后就在武汉农村商业银行贷到了390万元。易文松说，相比民间贷款，这个渠道可以节省1万多元。
现在，文龙兴合作社的水产品已受到许多大型食品公司的青睐，还出口到中东、欧洲等地。易文松告诉记者，得益于投资的拉动，合作社社员的收入也连续翻番。2008年，每户纯收入2万多元，2011年已达到8万元。“三年翻了3倍。”易文松笑得合不拢嘴。
让文龙兴合作社受益的农村产权抵押贷款主要包含有农村土地承包经营权抵押贷款，农村房屋抵押贷款，大棚、养殖圈舍等农业生产设施抵押贷款和活体动物、果园、苗木等生物资产抵押贷款等四类业务。
武汉农村产权交易所总经理孙晓燕说，为了将金融风险降至最低，武汉还设立了农村产权抵押融资风险补偿资金，在债权无法实现时，先通过武汉农村综合产权交易所挂牌交易处置抵押物偿还贷款，不足部分由农村产权抵押融资风险资金代偿。
武汉市计划，2013年至2014年，在各个新城区建成武汉农村综合产权交易区级分所，全年实现交易额18亿元；建立“产权交易服务”超市和电子商务平台，健全农村产权评估机构、评估人员资质和评估管理体系，形成市、区、乡、村四级农村产权交易市场联动机制。同时，逐步将产权交易市场范围扩大至湖北全省，形成湖北省区域内的农村产权的产权交易中心、信息中心、结算中心、托管中心和融资中心。
另外，建立土地股份合作社，提升农业市场化运作。仓溪富土地股份合作社的模式采取“园区(企业)+土地股份合作社+基地+农户”形式，大力发展农村土地股份合作社，对农村土地承包经营权、村集体“四荒地”、养殖水面、山林所有权、机动地所有权等按面积设置股份，组建农村土地股份合作社，农民不仅种地有了钱，还成为“公司”的股东，每年年底能够拿到一笔可观的分红。
益阳模式：“政府信托”集中农户分散土地
2009年，湖南省益阳市开始在沅江市草尾镇试点“土地信托流转”模式，通过“政府信托”的方式将农户分散的土地集中起来，再以合同方式流转给农业公司或大户，这种政府扮演“中间人”角色的“益阳模式”，在破解传统流转中协议松散、频繁违约等难题方面，正在写下自己的答案。
在洞庭湖区辗转了好几个乡镇之后，2009年，李卫兵终于在沅江市草尾镇“安营扎寨”。此后的短短三年，他在自己的蔬菜基地上投入了超过千万元的资金。一签十年的合同以及“中间人”的存在，让他再也不必面对土地纠纷，也不必再担心因短期流转而不敢投入。
益阳市委书记马勇介绍，益阳市土地信托流转是由政府全资注册成立信托公司，负责土地信息收集和发布，在做好产业规划，接受农民土地委托，并与农民签订信托流转合同后，筛选农业经营公司，向其发包土地，并对其经营进行监管，同时整合涉农资金，实施相关项目。
在这个过程中，农民首先与信托公司签订意向性协议，信托公司在三个月内寻找合适的企业(大户)。如逾时未找到合适对象，或农民对对象有疑虑，土地将返还农民手中。双方就租金达成协议后，企业(大户)一次性付清一年租金，信托公司再在每年3月和8月分两次付给农民。此外，企业(大户)还需向信托公司缴纳每亩100元的押金和10元管理费。
洞庭湖区出现大规模土地流转始于2000年前后。长期以来，传统的流转往往是松散的协议关系，农户和大户的利益都得不到很好保障。
“‘益阳模式’关键是保障农民和大户双方利益的长效稳定，让农民有固定收益、让大户放心投入。”马勇说，“益阳模式”与传统流转有三方面的不同：首先是通过“三角形”关系形成了更为稳定的土地流转契约关系，农民把承包经营权信托给政府后，在随意退出方面受到制约，而且这种信托关系还可以继承，具有稳定和长期的特性；第二，政府作为“中间人”，积极发挥整合项目、提高土地资源利用效益等功能；第三，可以兼顾多方面利益特别是保障农民的利益，政府在土地流转中起到了“稳定器”作用。
记者了解到，2008年，益阳全市自发性土地流转面积达到116万亩，占耕地总面积的32.1%，但后来这一比例难再突破。然而，自2009年开展土地信托流转以来，流转率一下提升到40%，有的乡镇达到60%以上。目前，试点已由沅江市草尾镇扩大到全市12个乡镇。
最早试点的草尾镇全镇15万亩耕地中，信托流转已经达到3.6万亩。镇党委书记李向前介绍，等到一批传统形式流转的土地到期之后，这一数字还将大幅提高。目前全镇共引进企业(大户)24家，500亩以上种植基地19个，最大的一户达到8000多亩，引进资金上亿元。
《经济参考报》记者了解到，益阳土地信托流转模式，让农民和企业(大户)吃上了“定心丸”。部分破解了新形势下农业主产区耕地抛荒严重、大户不敢投入、农民增收缓慢等难题。
鲁皖模式：农民自发向规模经营过渡
《经济参考报》记者近日在山东、安徽、黑龙江等的采访发现，随着工业化、城镇化加剧农村优质劳动力外流，土地托管服务社在当地部分农村逐渐流行。土地托管不改变农民土地承包经营权，合作社为农民代管粮田，农民购买服务，促进了农业增效和农民增收。部分专家认为，土地托管是农民自发向规模经营体制过渡的有效形式，应该规范引导，扶持推广。
山东省兖州市小孟镇李家楼村四组村民张其文今年47岁，上有父母、下有儿孙，一家共8口人。2010年开始，他把13亩粮田全部交托给村支书李爱国成立的兖州市兴农粮食种植专业合作社。“老的干不动了，年轻的又不乐意回家种地，只能托管。”张其文说。儿子高中毕业就出去打工，一家人在邻县邹城开了3个网吧，在县城买了车、房，根本没碰过农活。“村里百分之二三十的年轻人已经在县城买了房子，一般就不会回来了。”
2010年4月，李家楼村村支书李爱国和村两委其他4人成立了合作社，当起了“土地保姆”，目前托管了村里全部1200亩土地。
记者了解到，土地托管不改变农民的土地承包经营权，只是将管理权委托给合作社或种粮大户。最初，土地托管分为半托与全托两种形式，目前全托已经逐渐占据主流。半托是农户根据自己的需要选择部分服务项目。全托则是合作社包揽了小麦耕种、浇水、施肥、打药、收割等全部环节，农民成了“甩手掌柜”，只需向合作社支付服务费用，收获的粮食仍归农户。合作社各服务项目明码标价，不高于农户单干的成本，粮食亩产承诺不低于农户单干的产量。
记者了解到，从山东省北部的广饶县到南部的汶上县、嘉祥县，中西部的章丘市、东阿县到东部的诸城市，安徽省利辛县、怀远县，黑龙江省五常市等地区，近年来土地托管专业合作社数量较快增长，托管面积不断扩大。
“你把土地托给我，我把实惠交给你”、“自愿托管是原则，实现双赢是目的”。在安徽省利辛县望疃镇玉光村种植专业合作社，墙上的标语分外醒目。利辛县农委主任李靖说：“托管挣的钱是活的，流转挣的钱是死的。”与流转相比，托管更灵活，更切合当前实际。因为部分地区农民惜地、不愿流转，撂荒不甘心，单干又力不从心。土地托管只交托土地管理权，而且农民自主选择服务项目，满足了农民需要。目前利辛县发展起托管专业合作社400多家，2011年底全县共托管土地面积21.07万亩，占12.2%。
土地托管还可以一揽子解决土地经营分散、种粮比较效益低、农技推广难等问题，促进农业增效和农民增收。山东省兖州市新兖镇杨庄村支书刘秀峰说，土地托管之后，形式上实现了规模种植，有利于先进种植方法的大面积推广，如选用良种、病虫害统防统治、秸秆还田等，促进了粮食增产，同时还降低了生资、劳动力、管理等生产成本。比如，农户单干每亩小麦花费农药10元，合作社只花8元，还减少了人工成本。“以前不托管，一亩地两季作物不算工钱顶多挣1000元，托管之后一亩地纯收入一千二三百块钱。”他说。
焦作模式：聘用“职业农民”变身农业“链主”
河南省焦作市农民合作社近年来蓬勃发展，一些合作社大规模流转耕地、实行专业化集约化生产、聘用“职业农民”，迅速整合产业要素，出现公司化发展势头，正在变身为农业产业链“链主”。
把家里的15亩耕地交给合作社“托管”后，武陟县农民原小庄一身轻松。他说：“两个孩子都在外打工，不愿回家种地。我今年58岁了，地越种越不济。‘带地入社’后，每亩地每年交330元服务费，从种到收，合作社全管了。抽出了身，我在村里开了个手机店。”
为原小庄“托管”土地的三阳乡三阳村鸿运农机合作社，向农民提供粮食生产“总承包”服务。理事长原胜利说：“目前，合作社经营土地1.3万多亩，其中‘托管’1.1万亩，直接流转土地2600多亩，年纯收入近200万元，正在由单纯提供农机服务转向‘经营农业’。”
沁阳市柏香镇王村惠民农机合作社如今“托管”土地1.8万多亩，直接流转土地2800亩。理事长万金虎说：“搞规模化经营，亩产增10%，投资省10%，这一增一减，就是合作社赚的钱。”
据了解，焦作市共有农机合作社384家，大部分农机合作社，以集约化农机服务为原点，向前延伸到农资“团购”“分销”服务，向后延伸到种植管理等环节，实现粮食生产“总承包”。目前，全市农机合作社采用“托管”、直接流转等方式经营土地64.3万亩，占全市耕地面积的22.9%，成为粮食生产经营的新主体。武陟县鸿运农机合作社下设农机部、农资部、植保部、加油站、土地流转部、信贷担保部、培训部，覆盖粮食生产“全链条”。
沁阳市西万镇西万村商贸、运输业发达，许多群众无心种地。2007年，村里实施“整村流转”，将2500亩耕地流转给神牛农民合作社。村委会副主任田柏树说：“现在全村虽然只有10个人种地，但生产水平大幅提高。一是亩产增80%。二是耕地扩大。光除掉的地垄、生产道路，就增加了300多亩耕地。三是投资降了三成多。”
一些农机合作社还跨省“经营农业”。武陟县嘉应观乡东营村凤祥农机合作社在吉林省松原市承包耕地近6000亩，他们发挥“精耕细作”优势，靠种粮一年净赚60多万元。目前，焦作市共有5家农机合作社跨省承包土地5万多亩。
在成功将全村土地“合作化”后，沁阳市西万村又成立维德生态农业公司，合作社成为公司下属的一个部门。公司已投资3000万元，建设高效农业园。村委会副主任田柏树说：“在稳定2000亩粮食基础上，正在建设果品、蔬菜种植区和一座农民公园，我们要把这块地打造成集高效种植、观光休闲、循环利用为一体的现代农业示范区。”
在沁阳市王曲乡，记者见到了一座2000亩的蔬菜产业园，承租这块土地的是红枫林公司。公司董事长杨国利从卖水果开始进入农业，仅用12年时间，就变身为农业企业家，“开着奔驰种菜。”
规模化生产使农产品原料供应有了充分保障，推动焦作市农产品加工企业快速壮大，目前，全市年销售收入过亿元的龙头企业已达52家。一些企业为了进一步把农田变成“第一车间”，纷纷领办合作社，将“公司+农户”模式改造为“公司+合作社+基地”模式。
眼看着新洲区孙岗村仓阳岗上503亩地变成了荒山，当了一辈子农民的柳仕堂心理很不是滋味，他与其他9位土地的主人共同商议后，决定成立仓溪富土地股份合作社。10户农民按各自土地确定股权，将全部土地折算股份，委托合作社统一经营管理。
武汉市新洲区孙岗村是一个离市区近两个小时车程的典型农村。仓阳岗本是村里一片山地，由于常年无人耕种，成为一个小荒山。55岁的村民柳仕堂花了三个月时间，在这里开垦出150亩地，种上了梨树。
随着梨子丰收，柳仕堂的日子越来越好过了，他还请来五六名乡亲在梨园做长工，负责修枝剪叶、除草打药，忙时还会聘请附近村庄的20多名农民做短时工。柳仕堂成为远近闻名的种植大户，武汉市科技局授予他为科技示范大户。
在尝到一点甜头后，柳仕堂想着如何扩大生产，如何带动全村乡亲一起干事业。他打起了仓阳岗周边分属10户农民的503亩地的主意。
一方面，柳仕堂有科学的种植技术、充足的生产资金、完善的市场网络和全套的农用机械，却缺乏大显身手的“舞台”；另一方面，其他9户农民既要在外打工，农忙时又要回家种田，心挂两头，难以兼顾。
于是，10位农民一拍即合，仓溪富土地股份合作社也应运而生了。合作社登记注册成立后，10户农民按各自土地确定股权，将503亩土地折算股份，委托合作社统一经营管理。
不过，实施土地经营权有序流转，向“种植能手”、“种植大户”集中却仍步履维艰。
柳仕堂说，农户不愿意流转土地的主要原因，是怕彻底失去土地的经营权。毕竟“外出务工是出路，回家种田是退路”，土地最终还是保障农户养家糊口的“底线”，也是农民的最后“家当”。
他开始一个个地去做其他几位股东的思想工作。过年那几天，每天晚上，吃完晚饭他就到几位股东家里“拉家常”。镇里农村经营管理站站长杜传斌也跟着柳仕堂一起走家串户，并向他们保证，土地承包经营权不变，手里的红本本不换。按照“不改变土地性质、不改变土地用途、不损害农户利益”的原则，实行股民入社自愿、退社自由、利益共享、风险共担的方式，组建土地股份合作社。
终于，几位股东逐渐打消了把土地流转与“失地”相混同的顾虑。
接下来的工作是组建合作社了。在组织设置上，仓溪富土地股份合作社设计了权责明晰、互为一体的结构体系。建立了股东代表大会、理事会、监事会，落实了股东的管理权、监督权、分配权、民主决策权。生产经营、收入分配和人事变动等重大事项，必须经股东代表大会批准和决定方能实施。理事会和监事会按照自身职权，分别开展具体执行和有效监督。
在股权设置上，只设土地股，将每亩土地比照市场平均流转价值(约500元)折算成资金，按10年总数计入股金，按地量股、持股分红。
在运作管理上，为了维护股东的合法权益，合作社制定了与组织构架体系配套的系列财务管理制度，对资金的运行、使用、结算和固定资产的购置、使用、处置都作了明确规定。
规范的运营体系基本建立成型了。保障了“有人管事”、“有钱办事”、“按章做事”，从而使土地股份合作社成为“农民办、农民管、农民受益”的农村合作经济组织。
合作社成立的第一年，就种植了优质黄花梨180亩，并全部套种无籽西瓜，轮作油菜、芝麻120亩，耕种优质中稻170亩，种植桂花树33亩。
合作社采取以机械耕作为主的生产方式，常年固定用工6人，临时用工230人次。一年来，合作社实现各项农产品销售收入共计110万元，纯收入75万元，预提留下年费用后，给每亩入股土地分红1192元。入股农民的亩平收入增加900多元，是入股前的4倍多。
同时，注重提高科技含量。常年固定2名“懂技术、会管理”的“田把式”，运用抽槽种树、西瓜滴灌、分作物施肥等科学种田新技术，大幅度提高农作物的产量。
