随着金地集团今天发布半年报业绩，“万保招金”四大标杆房企上半年基本业绩指标全部出炉。据上证报资讯统计，四家房企上半年营业收入总额超过674亿元，同比去年的484亿元大幅增长近40%；但净利润只比去年同期增长不足2亿元，达到79.12亿元，增幅只有2%。其结果是，四家企业的净利润率从去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2个百分点，房地产业暴利时代渐行渐远。
　　今天，金地集团发布半年报，上半年实现营业收入64.7亿元、净利润5.02亿元，同比分别上升25.5%和5.1%；房地产项目结算面积47.01万平方米、结算收入60.57亿元，同比分别上升32.57%和25.20%。
　　回看之前已经公布半年报或业绩快报的另外三家企业，营业收入无一不实现大涨。其中，万科实现营业收入307.2亿元，同比增长53.7%；招商地产实现营业收入100.81亿元，同比增24.58%；保利地产实现营业收入201.83亿元，同比增长32.86%。
　　不过，再看四家企业的净利润，则是涨跌不一。其中，万科和金地实现增长，万科上半年实现净利润37.3亿元，增长25.1%。另外两家净利润则出现下降，其中保利地产净利润24.6亿元，同比减少12.13%；招商地产净利润12.22亿元，同比下降16.76%。
　　如果用净利润和营业收入相除来计算各企业的盈利能力，四大企业则全线下降。除金地净利润率低至7.8%，同比下降1.5个百分点外，其他三家房企净利润率基本在12%左右，且都出现了较去年6个点左右的下滑。
　　对于净利率下降的原因，金地集团的解释是“合作项目结转较多”。据了解，为了应对楼市调控，降低财务风险，金地上半年加强了项目股权合作力度，多个项目引入股权合作资金。
　　相比于净利率，毛利率更能体现房价与成本间的直接关系。值得注意的是，目前不同类型房企呈现的毛利率水平差别较大。其中，万科地产是毛利率较低的企业代表，其上半年房地产结算毛润率只有26.51%；另外两家企业金地集团和招商地产的结算毛利率分别为36.01%和52.6%。“拿地成本、设计及建设成本，以及物业类型的不同，是导致毛利率差别较大的主要原因。”一家房地产上市公司高层表示。
　　除了“万保招金”外，一些在港上市的内地房企也于近期发布了半年报。8月10日，中海地产发布半年报，公司上半年营业收入增长10%至252.8亿港元，房地产业务利润增长12.2%至122.3亿港元，其中归属股东利润增长17.7%至83.8亿港元（折合人民币约68.7亿元）。由此，中海地产上半年净利润总额已接近万科的两倍，成为上半年最赚钱的内地房企。“因为中海等巨头在上半年卖得很好，全年来看，上市房企前五名的座次可能出现较大变化。”一家在销售数据上多年排名前三位的房地产企业高层对记者表示。
　　毫无疑问，此轮日趋收紧的房地产宏观调控，是导致房企盈利能力下降的主要原因。金地集团半年报直接预言，“限购、限贷等核心调控政策短期内上不会退出，各主要城市可售库存和新增供应仍维持较高水平，房价出现大幅反弹的可能性很低。”而“由于销售价格的下降以及偏高端的产品结构受调控影响较大，预计将对公司2012年的利润产生较大压力。”
　　也正因为2009年至2010年高价拿地导致的产业类型局限性，金地集团在2012年拿地动作相当谨慎，其半年报中显示，报告期内未有任何新的土地储备。相比万科、保利等高调“增储”的动作，金地的拿地策略也从侧面体现了其资金压力。

　　上市房企四巨头上半年主要经营指标

　　公司名称 营业收入 同比增幅 净利润 同比增幅
　　金地集团 64.7亿元 25.5% 5.02亿元 5.1%
　　万 科 307.2亿元 53.7% 37.3亿元 25.1%
　　招商地产 100.81亿元 24.58% 12.22亿元 －16.76%
　　保利地产 201.83亿元 32.86% 24.6亿元 －12.13%
　　公司名称 净利润率 净利润率（去年同期）

    手持大把现金

    龙头房企偿债能力大增

    从万科、招商地产、金地集团已公布的2012年半年报数据来看，得益于信贷松动和市场回暖，调控以来房企紧绷的资金链压力已有所缓解，销售收入的增加使得企业手持大量现金。目前，万科、招商地产、金地集团三大房企目前手持现金840亿元现金，短期偿债能力明显增加。
    万科、招商地产、金地集团在半年报中不约而同地提到，今年3月份之后，随着首次置业的信贷环境获得改善，价格回调对需求的促进作用呈现，加上前期积累的自住需求的释放，各大主要城市的住宅成交量出现回升。再加上宏观层面“稳增长”的经济政策，房地产企业资金困境在一定程度上得到缓解。
    万科半年报显示，受预收账款增加的影响，公司资产负债率达到78.9%，较年初增加1.8个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力；公司的净负债率仅22.8%，较年初的23.8%进一步降低。截至报告期末，公司持有现金470.1亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元，资金实力较年初进一步增强。鉴于住宅市场调整期通常也伴随着项目发展的机会，在行业投资能力普遍减弱的背景下，良好的资金状况使公司有机会以相对有利的条件获取项目资源。
    招商地产的半年报数据同样显示出较为稳健的财务状况和资本机构，整体保持较高安全性。数据显示，公司资产负债率为70%，扣除预收账款的资产负债率46%，净负债率24%，较去年年底下降7个百分点，也低于行业平均水平，货币资金与短期借款加一年内到期的非流动负债的比值为2.61倍，偿债无压力。公司未来杠杆提升大有空间，面对行业机遇将具备较大弹性。
    金地集团半年报亦显示，公司扣除预收账款的资产负债率为41.2%，较2011年末下降4.3个百分点；净资产负债率为42.3%，与2011年末几乎持平。期末公司持有货币资金190.3亿元，为一年内到期借款的1.6倍；长期借款占总借款的62%，信托等高成本融资占比较低，良好的债务结构使公司融资成本处于较低水平。
    不仅是三大龙头房企，据链家地产市场研究部统计，截至8月16日，已公布半年报的38家房企共持有现金1210亿元，比年初增长25%；一年内到期债务（短期借款和一年内到期长期借款）合计803亿元，与年初相比增长2%。现金是短期债务的1.51倍，而这一数据在年初仅为1.22。
    房企现金流的明显改善，首先得益于销售回款的增加。已公布半年报的三大房企上半年销售回款总共约700亿元。链家地产市场研究部常清认为，上半年房企以价换量的销售策略奏效，龙头房企优势愈加凸显，市场份额同比有所提高；同时，上半年房地产行业信贷有所松动，房企融资能力增强，尤其是龙头房企获得贷款的优势明显，例如万科上半年新增借款263.18亿元，增幅达到88%。
    从数据来看，房企持有现金增速较快，而一年内到期的债务增速较慢，短期债务偿还能力有较大提升，且有足够现金去拿地或收购。由此，年内的土地市场和股权市场或会随着龙头房企扩张进一步活跃。
    常清认为，从房企现金持有、短期债务、销售回款及新增借款等几个指标来看，房企短期债务偿还能力明显提高，不仅为未来规模扩张打下基础，且节省了融资成本，使得未来利润率依然能够保持较高水平。而中小房企对借款依赖较大，在财务成本明显增加的同时，未来偿债压力不容小视。随着9-10月份传统旺季来临，再加上房企融资成本下滑，房企资金压力有进一步降低趋势。下半年来房企以价换量动机明显降低，这将会给近几月房价走势增添更多不确定因素。

    蓄水“未结算面积”

    房企下半年业绩可期

    房地产业不同于一般制造业，其资产中的大量存货其实已经预售。纵观几大龙头房企，丰厚的预售储备已为下半年营收打下了良好的基础。
    万科2012年上半年业绩报告显示，其合并报表范围内尚有1392万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1464亿元，较2011年末分别增长28%和20%。
    金地集团截至6月30日的已售但尚未结算面积约302万平方米，签约金额约390亿元。“另外，下半年公司可供资源总量和结构都将进一步优于上半年，预计新增可售货源约149万平方米，下半年总可售货源约332万平方米。”金地集团半年报如此预估下半年销售。
    对下半年业绩乐观的还有招商地产。据了解，上半年招商地产实现签约面积116.94万平方米，签约金额161.31亿元，分别同比上涨181%和136%，去库存节奏明显加快。结合2010年新开工情况，预计公司2012结算面积将达111万平方米，同比增长48%。即使考虑到毛利率下滑和财务费用增加的不利因素，公司2012年归属于上市公司股东的净利润增速预计仍将达到20%以上。
    另外，招商地产2012年计划新开工面积290万平方米，是四大龙头房企中唯一保持新开工面积不降的公司。同时，上半年新增项目储备119万平方米，与上年同期销售面积持平，也显示出公司较强的扩张欲望。
    对于从预售备案到实现结算的周期，万科地产董事会秘书谭华杰介绍，这一般与建筑类型、各地预售条件及项目是否精装修等相关。以高层精装修为例，一般需要20个月左右。
    “如果市场环境不发生大的不利变化，随着9月份之后更多新盘入市，预计公司下半年销售将超过上半年，全年销售将超过2011年。”万科的乐观溢于半年报的字里行间。
    对于全年完成销售目标胸有成竹的企业还有不少。由于上半年已经完成800亿港元销售目标的94%，在港上市的中海地产表示将上调全年销售目标至1000亿港元。届时，中海可能成为与万科比肩的业绩黑马。受此激励，中海董事局主席孔庆平表示，下半年会加快买地步伐。“我们年初订下了全年720万平方米新增土地的计划，现在（完成目标）仍有距离，我们还会继续寻找机会。” 孔庆平称，从现在到明年上半年或许将是房企买地的极佳机会。
    骄傲于今年的“黑马”姿态，孙庆平在香港举行的半年报业绩发布会上始终笑意盈盈。“要继续保持全国性布局，通过全国性布局来平衡局部市场波动带来的风险，同时坚持稳健的理财原则，手上的现金至少占总资产10%的比例。更重要的是，要非常注重产品和模式创新，通过不断地创新来保持公司的核心竞争优势。”孙庆平这样总结中海的成功之道。

    调控风暴进行时

    房企“避险”不忘“扩张”

    回顾2012年上半年，中国房地产市场在“限购”、“限贷”等一系列调控政策下急剧动荡：房企开发意愿低迷，积极销售跑量，平稳负债比率，但同时却又没忘了“增加土地储备”这一立身之本。
    根据国家统计局发布的数据，2012年上半年全国商品住宅成交面积同比下降11.2%，商品住宅开发投资同比增速快速下降至12%，商品住宅新开工面积同比下降10.7%。房地产企业新开工的低迷程度达到历史低点。
    资金方面，上半年全国房地产贷款增加5653亿元，同比少增2271亿元；房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比例为12.3%，相比2011年的17.5%有明显下降。融资难更令房企雪上加霜。“市场供需关系整体上处于受政策抑制状态。”金地集团上半年业绩报告这样总结刚刚过去的2012上半年。
    在整体形势不佳的情况下，上半年曾出现短暂的出货“窗口期”。房地产企业普遍认为，此轮调控旨在抑制投资投机性需求，但同时也在积极鼓励刚需入市，其办法是差别化信贷政策及交易税费减免政策。这些差别化政策，给了产品结构契合的房企销售回暖的机会。
    “一、二线城市压抑较长时间的刚需客户开始选择价格调整到位的楼盘积极入场，致使2011年下半年以来的市场交易冷淡的状况逐渐改观。”金地集团表示，特别是进入今年二季度后，各主要一、二线城市成交量开始回归至较高水平，房价下降趋势得到缓解。
    不过，从各大房企的业绩情况来看，因为产品类型与政策契合程度不同，直接影响了企业的收益情况。其中，以开发高端物业为主的金地集团房源去化率相对较弱。“自2011年开始，面对调控政策的深化以及市场环境的变化，公司采取积极促销的经营策略，提高产品去化速度。由于销售价格的下降以及偏高端的产品结构受调控影响较大，预计将对公司2012年的利润产生较大压力。”金地集团半年报基调悲观。
    从宏观面看，由于经济增长出现超预期回落，国家在信贷、财政等方面出台了一系列“稳增长”的经济宽松措施。虽然这种宽松政策未直接涉及尚处于严厉调控中的房地产行业，但在“稳增长”的经济政策环境下，房地产企业资金困境在一定程度上得到缓解，房地产市场参与各方对未来市场的预期开始向正面改观。
    “基于对下半年宏观经济走势及已完成的房地产行业调整情况，我们判断房地产行业政策调控的底部已基本形成，未来除非房价出现较大幅度反弹，房地产行业调控政策进一步加码的必要性和可能性较低。不过，因为限购、限贷等核心调控政策短期内上不会退出，各主要城市可售库存和新增供应仍维持较高水平，房价出现大幅反弹的可能性很低。”金地集团半年报预期仍偏保守。
    在这种预期下，房企下半年纷纷选择“快销+融资+适时拿地”的模式，以避免政策风险，并抓住可能的机会。“积极销售、加大回款；密切跟踪市场形势，及时调整投资策略，有效协调财务资源，把握土地市场机会。同时积极拓展多样化的融资渠道，满足稳健发展的融资需求。”金地集团表示。
    同样考虑到下半年土地供应增加可能会带来的机会，万科也表示将立足现有城市，以自住需求为基础，密切关注可能出现的市场机遇。“但在具体项目的决策上，公司仍然会重点关注土地价格相对于周边房价的合理性以及项目的风险可控性，不会把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上。”