“刚刚参股了三亚一个别墅项目，正在谈珠海一个商住两用楼，不过珠海楼盘的位置不是很好，对方要价也有点高。”某国资背景PE公司的老总对《经济参考报》记者说。最近一段时间，他经常在全国各地的二线城市出差，看了不少项目。
在银行信贷和资本市场再融资等渠道收紧、房企资金压力加大的情况下，房地产私募基金作为一种新的融资方式，受到越来越多开发商的关注，并成为社会资金介入房地产领域的一种重要方式。
房地产基金渐成房企融资主流
日前，阳光城集团股份有限公司的一则公告显示，公司拟与歌斐资产管理有限公司签订《合作框架协议》，引入九亿元房地产基金合作投资福州、厦门项目。歌斐资产在房地产私募基金方面的活跃表现，其实是近年来房地产私募基金发展的一个缩影。
此前，由香港太平洋投资集团旗下的创汇财富与沈阳富邦地产合作，获得了沈阳市中心商业地块的开发权。自从2011年以来，创汇资本已经在大连、哈尔滨完成了多个城市综合体项目。
创汇资本专注于商业地产的开发和投资，首期基金由五十强领袖企业阿里巴巴易居、苏宁电器、巨人集团、均瑶集团、华谊兄弟、涌金集团、新光集团等数十家中国民营企业领袖共同发起。
建设银行高级研究员赵庆明表示，在银行开发贷款、房地产信托依然从紧的情况下，房地产企业融资最有可能的资金来源是由实业和股市退出的产业资本组成的房地产业投资基金，这些资金从去年下半年开始已经积极介入房地产开发项目，今年有可能会有更多的投入。
据清科研究中心发布的报告显示，房地产私募基金的募集活跃程度自2010年起开始，当年总募集规模达500多亿元。2011年，全年新募集房地产基金达67只，人民币房地产私募基金总规模已达千亿，比2010年增逾一倍，而且规模还在不断增长。报告还显示，截至2012年第二季度，共有30只私募房地产基金募集到60亿美元资金。
过于依赖信贷发展模式将改变
资料显示，全球目前房地产私募基金所管理的资产超过5000亿美元，占整个全球股权私募基金约20%，是私募基金行业的一个重要投资领域。很多著名的全球金融机构，包括黑石集团旗下的房地产私募基金和喜达屋集团、摩根斯坦利房地产基金等，都拥有房地产私募基金。社保基金、高收入个人和大学基金成为背后重要的出资人。
诺亚财富CEO汪静波表示，房地产行业过于依赖信贷的发展模式将会改变。“信贷支持在任何一个行业过于集中，都会给整个金融系统带来潜在风险。在这种情况下，地产基金支持的开发商将有机会在未来胜出。”她分析，房地产基金期限长、资金来源稳定、发行相对自由，有利于解决房地产行业因信贷紧缩带来的资金短缺问题。同时，在政府持续调控下，房价将趋于稳定，租金回报率增加，房地产信托投资基金等证券化产品将推出。这些因素都有利于地产基金发展。
汪静波认为，未来的趋势是以信贷支持为主的地产业向基金支持的地产业发展。未来一段时间的投资机会将集中在地产基金。
大开发商的游戏
从房地产私募基金的参与方来看，这更像是一场大开发商的游戏。金地、复地、富力、恒大、远洋等大开发商或自建房地产基金公司，或参与投资了房地产股权投资管理有限公司。
据介绍，目前，国内地产基金主要有两大类，一类是独立私募房地产投资基金，一般是由专业的房地产策划投资机构发起，因为他们熟悉房地产运作，熟悉房地产定位和流程，专注于投资一二线城市核心区域商业类物业。另外一类则是房地产企业参与发起房地产基金，目前大型房地产企业都参与了其中。比如复地、金融街、中国海外、远洋地产、华润地产、金地集团等，均已试水房地产基金。
8月9日，北辰实业董事长贺江川在香港中期业绩会上透露，作为融资平台的房地产基金公司已成立，目前在进行第一笔基金的筹集。该基金公司的第一笔募集资金首期目标融资不低于20亿元。不过，虽然基金公司现在已经成立，还需要拓宽更多的融资渠道。
北京嘉富诚国际投资有限公司董事长郑锦桥表示，房地产行业一直是资金需求较大的行业，当前楼市调控环境下，房地产企业的资金会更紧。这给REITs(房地产信托投资基金)与PE带来了机会。对于投资人而言，REITs以固定回报的方式获得收益，每年的收益能够达到18%至20%，甚至更高。这使得不少地产开发商愿意拿出一部分资金投资到地产基金里面，转型成地产投资人。
今年4月，诺亚财富宣布将携手易居中国，联合业界TOP50开发商，共同发起TOP50地产母基金，借此吸引国内房地产业的一批领头羊企业作投资人。业内人士分析表示，TOP50开发商通过房地产母基金的聚合，能够对市场资金产生强大的吸引力，迅速聚集资本。而投资人则可以通过投资地产母基金，参与50强开发商的优质开发项目，分享开发商品牌和运营的溢价能力。有消息称，恒大、富力等均对此地产母基金表达了浓厚的投资兴趣。
郑锦桥表示，和海外相比，中国房地产基金市场还有很大的发展空间。未来地产基金或将成为地产企业的主要融资渠道之一。国内部分房产企业存在融资难的问题，不得不考虑民间借贷等方式。中小地产企业本身正在进行一些不规范的融资，有可能涉嫌非法集资。如果把上述集资行为转化为基金形式，由专业的公司——地产股权基金来管理，资金运作将更加方便，募集规模也将更大。