地王重现 投资客再出山

　　6月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价结束了9个月的下跌，被一些业内人士视为新一轮楼市上升期开始的信号

　　“以前炒房时的经纪人打电话过来，说有大差价可以拿。被他一说，我就想还是去看看吧。”2010年“逃出”上海楼市的温州投资客林宏(化名)，在2012年重新出山了。
　　在炒房客圈子里，林宏属于激进派，2009年下半年曾出手买了好几套房，随即遭遇政策调控，被高位套牢，损失超过两成，“炒房炒成了房东”。
　　楼市经纪人频繁地在各个楼盘跳槽，核心资源就是合作了多年的炒房客。“这个经纪人跟我合作了6年，她卖的每个楼盘我都买过房子。”林宏说。经纪人承诺，这个上海楼盘可以给炒房团打7折，并保证1年内将价格涨回去。
　　与此同时，2012年上半年，全国各地“地王”纷出，这又意味着什么？

　　炒房客卷土重来

　　2012年春节后，就不断有朋友去“抄底”。林宏说：“深圳一个楼盘宣布自开盘之日起逐月涨价，保证12个月内房价上涨幅度超过6%的贷款年利率，吸引了不少温州客。”
　　6月份以来，投资客一次买下一整层住宅的消息也不少见，“香港和台湾的投资客这次也很活跃，大手笔投资豪宅和别墅，出手阔绰，毫不犹豫。就跟2007年限外令推出前一样。”林宏说。
　　现在看来，那一批“抄底”的投资客收获颇丰。林宏几个亲戚曾在上海楼市降价声最响的时候入市，投资的楼盘包括嘉定的路劲翡丽湾和宝山区的保利叶语，目前，这两个楼盘的报价比2月时分别上涨了17%和16%。
　　投资客进场已是业内公开的秘密。2012年7月上半个月，上海新建商品住宅成交43.6万平方米，较6月同期提升7.6%。中高端、大面积产品的热销使上海房价持续维持高位。2012年6月，上海商品住宅成交均价达24070元/平方米，为年内新高；7月前22天商品住宅成交均价进一步上升到24545元/平方米。
　　2012年2月以来，住宅成交总量中，小户型占比持续下降，而超大户型则连续上升。比如，7月9日到15日的一周内，上海单价在5万元/平方米以上的豪宅成交51套，环比大涨54.6%；新建别墅成交99套，环比上涨32%。
　　开发商也顺应了这一趋势。在这一周新增供应的9个项目中，套均面积在140平方米以上的项目有4个，房源预售、报价都低于2万元/平方米的只有2个。
　　综合公开信息来看，2012年8月，上海约有27个楼盘将开盘或加推房源，其中16个为改善型公寓、10个为别墅、1个为酒店式公寓。其中，改善型公寓面积多为90到150平方米的大户型。
　　“业内默契地将现在积极进场的购房者定义为改善型需求，实际上改善型和投资者之间并没有非常明确的区分。”上海某房企销售总经理李耀平告诉《瞭望东方周刊》，“改善型需求购房周期长、决策慢，有些甚至要先卖掉老房子再去付新房的首付，这样的需求能支撑现在如此密集的供应吗？”
　　同策咨询研究中心总监张宏伟也告诉本刊记者，近两个月来，投资客在单价4万、10万元以上的中、高端市场上出手的迹象明显。
　　他说，在融资压力不减的背景下，部分楼盘以房地产信托投资等形式规避“限购”政策，达成成交实现回笼资金目的。另外还有开发商出于“过桥融资”的目的，短期内批量将房源出售给投资公司，约定在房价反弹后回购，双方按照一定比例分配房地产增值收益。这些公司背后有投资客或投资机构的支持，实际年收益率普遍在10%到15%左右，高的也能达到15%到20%。
　　单体作战的炒房客，大多将投资目标瞄准在“降价楼盘”上。2011年以来，上海个案楼盘的实际降幅在10%到15%之间，极少量的楼盘真实降幅达20%以上。“只要房价平稳回升到降价前的水平，也意味着丰厚的回报，虽然投资周期会拉长到1到2年。”张宏伟说，6月以来，伴随着楼市成交回暖及地王不断出现，大批曾经“撤退”的投资客在重新筹集资金，持币观望，随时准备进场。
　　6月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价结束了9个月的下跌，环比上涨0.05%，这被很多业内人士视为新一轮楼市上升期开始的信号。

　　地王为何重现

　　自2012年以来，楼市回暖的迹象在多个层面有所加强。
　　截至2012年7月11日，在已公布上半年销售业绩的37家房企中，有19家标杆房企销售业绩飘红，总计实现销售金额约5700亿元。
　　6月，保利地产销售金额和销售面积均创历史新高，销售金额达155.15亿元，同比增长36.65%；万科实现销售面积122.4万平方米，销售金额133.2亿元；招商地产签约金额约45亿元，环比5月增长50%，创单月新高。
　　绿地集团董事长、总裁张玉良在接受《瞭望东方周刊》专访时透露，2012年上半年，绿地集团房地产业务原本的目标是销售额、利润增幅“保2争3”(增幅确保为20%，争取达到30%)，但春节后销售面积和金额即出现出人意料的大幅增长，以致绿地将下半年的目标调整为“保3争4”，即销售额争取达到2600亿元，利润争取达到120亿元。
　　“前几年限购等政策只是没办法的办法，现在调控已经取得相当成果了，再延续原先的办法就不适宜了，未来限制投资可能更多采用市场化的办法，如用征收房产税等方式慢慢取代严厉的政策限制。”张玉良说。

　　土地市场，地王重新频出刺激着人们的神经。

　　7月10日，在10次网上报价、46轮现场竞价，以及327轮回购房面积竞报后，中赫集团以26.3亿元的最高上限价格拿下海淀区万柳居住用地。为了获得久违的“地王”，中赫集团还需要配建16400平方米的回购房，而出让文件规定，回购房房价只有1万元/平方米。剔除回购费因素，该地块楼板价约4.42万元/平方米，再创全国单价地王的纪录。
　　北京挂牌出让居住用地时一般都明确规定，在报价达到合理土地上限价格后，竞买人现场投报公租房配建面积。
　　万柳地王并不是个例。4月，北京东城区香河园3号居住及商业金融用地经过40轮争夺终以19.15亿元成交，并以2.57万元/平方米的单价成为单价地王。6月18日，广州珠江新城地块以13.22亿元交易总价成为广州新地王，起始价约4.9亿元。7月17日，北京再次出让5宗地块，其中2宗溢价率超过45%。
　　中国指数研究院的报告则显示，二季度，全国100个重点城市居住用地楼面均价为1474元/平方米，同比上涨18.6%。包括北上广深的十大城市住宅用地平均楼面价格为2904元/平方米，环比大幅上涨43.9%。
　　以上海为例，2012年1到5月，上海土地市场合计出让的经营性住宅用地(除动迁安置用地)为20幅，合计出让金额67.5亿元，平均楼板价达3882元/平方米。而6月到7月25日，上海已成功出让22幅经营性用地，出让金额达到83.18亿元，平均楼板价超出6500元/平方米。
　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉本刊记者，上半年上海整体推地量下滑，结构也以商办和工业地块为主。成交的209幅地块中，居住用地(包括普通商品房、商住办、商住、城镇混合)只有9幅，工业用地147幅，商办用地26幅。
　　下半年，多地政府改变策略，将推出的地块划分得很小以控制地块总价，让开发商也更容易接受，同时调低定价以防止流拍并获得一定溢价率，配合营造土地市场回暖的迹象。
　　李耀平说，这么做也有缺陷：地块太小，开发商腾挪余地就小，利润空间有限，所以这也只能作为目前催热市场的过渡手段，但帮助市场逐步恢复信心的效果已经达到了。

　　地王潮真的来了吗

　　土地市场也许没有想象的那么热火朝天。上海房地产业内人士一度将唐镇新市镇A-03-11住宅地块的拍卖结果作为土地市场的风向标。
　　7月25日，绿顺房地产以16.44亿元夺得浦东新区唐镇新市镇A-03-11住宅地块，溢价率37%，楼板价约为15054元/平方米。
　　此次竞标中，该地块起始总价约为12亿元，折合楼板价为11000元/平方米。实际上，该地块在2011年12月曾挂牌出让过一次，当时的土地起始总价为15.83亿元，起始楼板价14500元/平方米。
　　也就是说，此次拍卖的高溢价，很大程度上是由于调低起始价而来的。
　　唐镇地块的最终拍卖结果也说明，开发商的积极性虽有恢复，但态度依旧谨慎。唐镇板块2011年前还出让过2幅普通商品房用地，溢价均在100%以上，其中绿城以16.6亿元摘得的浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块就紧邻本次出让的地块。
　　这不是孤立的个案。7月18日，宁波慈溪两宗2011年底因无人竞拍而流拍的土地成交，不过此次拍卖的成交价却只相当于上次拍卖时起始价的7.14折。同样的例子还有宁波鄞州区下应街道的鄞州投资创业中心II-3-C地块，在2011年4月和7月，该地块两度流拍，最终7月5日被万科拿下，但价格只有首次挂牌时的近7折。
　　“和2009年地王频出时不同，企业都很谨慎，对成本和利润的计算很精确，并且严格遵守既定的策略，不愿过于追高。而且很多迷你地块大企业并不愿意做，所以现在的地王不是很有代表性。”李耀平说。

　　炒房客的新猎物

　　住宅市场的扑朔迷离，对李石燕的投资影响不大。虽然也是重回楼市的投资者，但她“抄”的却是商业地产的“底”。李石燕说，2011年3月到9月，上海就曾出现过一波商业地产的投资潮，市场最热时的7、8月，商业地产的成交量甚至超过普通住宅，不过，随着银监会叫停未竣工商业地产的按揭贷款，商业地产的炒作也戛然而止，产品也出现了严重的积压。正是看准商业地产困境能创造出比住宅更大的价差，很多原本只炒住宅的投资客如今都被吸引到了这一市场。
　　21世纪不动产提供的数据显示，在上海纳入监测的110个写字楼项目中，2012年5、6月期间，多数出租率在90%以上，仅17个项目出租率在90%以下。
　　21世纪不动产上海锐丰商业楼宇部区域经理朱永锋告诉本刊记者，2008年到2012年，上海写字楼租金始终平稳上涨，唯一出现租金下调的板块还是租金最高的陆家嘴板块。
　　戴德梁行的数据显示，2012年上半年，上海写字楼平均租金为269.5元/平方米/月，同比增长13.16%，同时上海的写字楼供应量却下跌了27.74%。
　　“空置的办公楼没有现金流，很难在银行获得贷款，这就为我们创造了抄底的机会，多的能拿到7~8折的折扣。”李石燕说，上海写字楼均价从2010年一季度到2011年三季度期间，从最初的3.09万元/平方米快速上涨到最高5.37万元/平方米，2011年四季度又猛跌到4.07万元/平方米，到2012年二季度，均价依然只有3.83万元/平方米。“很多人说这是一个双重抄底机会。”
　　投资客的进入，或许也为上海的开发商提供了信心。公开数据显示，2011年4月到2012年4月期间，上海办公楼、商业经营用房开发投资累积同比增速多数月份都是负增长，但在最近两个月，两项增速指标同时出现正增长，2012年6月间分别达到11.1%和27.7%，而同期上海住宅投资增速还只有10.7%。2012年6月，上海居住用地成交3幅，溢价为15.7%到71.4%不等；同期商业用地成交10幅，最高溢价率超过400%。
　　当然，开发商在商业地产领域加强投入，也是投资客看好商业地产的重要原因，因为这意味着更多的投资载体。以绿地集团为例，张玉良就告诉本刊记者，2012年，绿地房地产产品的销售额中，住宅占60%，商业地产占40%，但张玉良的目标是将这个比例颠倒过来，也就是让商业地产的销售额占60%，“这还不包括绿地自己持有的商业物业”。